如何界定出租人适租义务的范围？

　　一、房屋出租人的法定义务内容

　　根据《合同法》的规定以及租赁合同的特点要求，概括起来出租人对于承租人应负担如下法定义务：

　　1、交付义务。《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”因此，出租人的第一义务是按合同约定交付租赁物，由承租人对租赁物进行占有、使用和收益。

　　2、适租义务。出租人应保证出租的房屋在租赁期间符合约定用途，让承租人通过使用租赁物业实现合同约定的使用和收益目的，例如约定以营业为目的而租赁房屋的，出租人不得交付仅适于居住而不适于营业的房屋。

　　3、维修义务。《合同法》第二百二十条规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，即在双方没有就房屋维修另行约定的情况下，出租人应当履行房屋的维修义务，如果出租人未履行维修义务的，则承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。

　　4、权利瑕疵担保义务。房屋租赁期间，出租人应保证对租赁房屋享有出租、处分权等权利，若因第三人主张权利，致使承租人不能对正常使用租赁物的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

　　5、租赁物的瑕疵担保义务。出租人应保证租赁房屋无瑕疵，若租赁房屋危及承租人的安全或健康的，即使承租人在订立合同时明知该房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

　　二、保证租赁房屋符合约定用途的范围界定

　　(一)关于房屋的一般用途

　　首先，房屋用途主要分为住宅、办公、工商业、仓库等，这些用途属于类用途，是根据土地使用权而决定的，在房屋产权证上一般均会清楚标明。

　　其次，在租赁合同中，承租方使用物业的具体用途，只要土地使用权用途是商业，并按商业建筑的要求建设、装修，经有关部门审查合格，则其就是商业类房屋，但承租方可能用作商场、餐饮、浴足等。

　　再次，房屋的商业用途并不必然可以作为商业所包含的全部内容使用，因为具体用途还取决于许多房屋以外的因素，例如公安、卫生、消防等部门对于特殊生产、经营活动在某些区域的限制或特殊要求。

　　(二)出租方应慎重约定房屋用途

　　出租方有义务保证房屋能作约定的用途，所指的应是类用途，而不是承租方具体的使用用途。

　　首先，出租人所能保证的应是房屋符合某一类用途的要求，而对于房屋以外的因素出租人并无法保证，并且具体使用用途所要具备的房屋类用途以外的条件是针对使用者，也即是承租人而言。

　　其次，如果在合同中直接约定房屋的具体用途，那就可能会被认为出租方有义务保证承租方能按具体用途使用，会给出租方造成不必要的责任，甚至是巨大的损失，在实践中就出现了因约定为具体用途而使出租方受损失的情况。

　　再次，出租方在签订合同时的房屋用途应与房产证上所列房屋用途一致，而不是写具体用途，如果双方同意在合同上对具体用途作出约定，那么也应在合同中注明双方的权利和义务。

　　三、租赁合同中关于装修的具体条款应如何约定?

　　1、明确约定出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造，如果同意则装修或改造的条件、标准方案等，同时应约定违反装修约定时应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。

　　2、对于房屋交付时的现状及附属设施、设备应以交接文件加以明确，对附属设施、设备能否拆除、改建或者添设，以及最后的归还进行约定。

　　3、对于新装修或添设附属设施、设备，应明确约定租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。

　　4、合同还应约定装修期限、装修免租期、装修保证金等。尤其是装修保证金，其作用可以防止承租人因装修造成房屋结构破坏，保证承租人履行装修条款中的义务。