“住宅商用”房屋租赁合同纠纷的解决路径探析

　　【案情】

　　2009年8月27日系争房屋权利转移登记至周某名下，房屋用途为居住。2013年5月10日李某(承租方、乙方)与周某(出租方、甲方)签订了《上海市商品房租赁合同》一份，约定甲方将房屋出租给乙方。合同第二条“租赁用途”中约定：乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为小龙虾店使用。合同另约定了租赁期限为2013年5月18日至2014年5月17日，月租金为9000元、保证金为18000元等。该合同签订后，周某按约向李某交付了系争房屋。2014年5月17日李某、周某就系争房屋重新签订了《上海市商品房租赁合同》，租赁用途不变，租赁期限为2014年5月18日起至2016年5月17日，第一年月租金为10500元，第二年月租金为11500元，保证金第一年为21000元，第二年为23000元。截止至2014年5月19日李某支付了保证金共计21000元，并付清了2014年7月17日之前的所有租金。2014年7月18日李某从系争房屋内迁出并将钥匙返还给周某。

　　后李某等以系争房屋为居住用房，因工商单位查处无法继续经营，而双方合同中明确租赁用途是开小龙虾店，为经营之用为由，提起诉讼：1.要求判令李某、周某双方于2013年5月10日、2014年5月17日签订的《上海市商品房租赁合同》无效;2.判令周某返还保证金21000元并返还2014年5月18月至2014年7月17日的租金21000元。而周某则坚持认为系争房屋的租赁合同合法有效，李某提前解除合同，故其有权没收李某保证金。

　　【审判】

　　一审法院认为，合法登记的房屋信息属政府公开信息，所以李某、周某就系争房屋建立租赁合同时，李某对于系争房屋的性质是知道或者应当知道的事实，故李某、周某双方签订的《上海市商品房租赁合同》应属于当事人真实意思表示。李某出租给周某的房屋属合法房屋，双方建立的租赁合同所涉标的物不具有违法性，李某、周某合同中约定的“作为小龙虾店使用”是李某租赁房屋后承诺的用途，居住用房是否可以营业应属于行政部门管辖范围，李某以其实际使用房屋用途为由要求宣告合同无效，提出的返还租金和保证金的诉讼请求无法律依据。一审法院遂判决：驳回李某的诉讼请求。

　　一审判决后，李某不服，提起上诉认为，1.周某故意隐瞒系争房屋为住宅用房不能用作经营的事实，属于欺诈;2.根据物权法第七十七条及上海市相关法律规定，业主不得违反法律、法规将住宅改成经营性用房，而根据合同法第五十二条规定，周某恶意违反法律强制性规定，隐瞒房屋性质，故双方租赁合同应当认定为无效;3.即便合同有效，但因为周某明知其房屋性质，但仍将该房屋作为经营性用房出租，并按照经营性用房收取租金，其对合同的无法履行存在过错，因而应当承担相应的违约责任。周某则辩称：在双方签订房屋租赁合同时，就向李某出示了系争房屋的产权证明。李某在经营长达一年多的时间里，一直未提出异议。此外，因为李某经营小龙虾存在噪音、油烟扰民行为，才被小区其他业主向工商机关投诉举报，导致其被工商机关查处，故不同意李某的上诉请求。

　　二审法院认为，周某明知其房屋性质为居住，仍将其作为商铺出租给李某用作小龙虾经营，并按照商铺标准收取租金，致使承租人在经营过程中，被工商机关告知该房屋不能用于经营，从而无法实现合同目的。因而，周某对合同目的无法实现应当承担一定的责任。后经过二审法院调解，当事人双方达成和解协议，周某退还李某租房保证金1万元，并当场支付完毕，李某撤回本案上诉。

　　【评析】

　　随着我国社会经济的不断发展和城市化进程的加快，对商业经营场所的需求也日益加剧。而经营场所作为经营成本的重要组成部分，住宅商用就成为一些经营者为降低经营成本所选择的一种方式。然而，住宅商用改变了房屋的设计用途，违反了国家的规划目的，受到相关法律法规的限制，并由此引发大量的纠纷。“住宅商用”房屋租赁合同纠纷所存在的争议主要有以下几点：1.“住宅商用”房屋租赁合同的效力界定;2.“住宅商用”房屋租赁合同的撤销理由及行使限制;3.“住宅商用”房屋租赁合同履行不能的救济举措及法律后果。

　　一、“住宅商用”房屋租赁合同的界定及纠纷类型

　　依照建设部《房地产统计指标解释(试行)》的规定，房屋按照用途分类，可以分为“住宅”、“商业、金融和信息用房”等八大类。而“住宅”，是指“专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍(包括职工单身宿舍和学生宿舍)等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等其它有专门用途的房屋。”“商业服务用房”，是指“各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。”房屋在建造之前，必须取得建设工程规划许可证，且必须按照批准的建筑设计方案建造，这种规划设计方案就决定了房屋的具体用途。国家根据社会需要和发展要求，在建造审批时就决定了房屋用途，从而实现地区的合理规划和功能定位。而住宅商用，就是指在区分所有的建筑物中，业主未经批准而擅自改变房屋用途，利用住宅从事经营性活动的行为，即城市物业业主将住宅用途的房屋改作商业用途或办公用途的行为。

　　实践中，“住宅商用”房屋租赁合同，其发生原因多种多样。概括来说，主要有以下三种：(1)出租人擅自改变房屋使用性质出租。出租人明知房屋性质为居住，仍将其作为商铺出租，由此可能引发出租人的瑕疵担保责任。(2)双方约定改变房屋用途。租赁双方对房屋用途均明知，在合同中明确约定房屋用作商铺使用。(3)承租人未经出租人同意而擅自改变房屋用途。本案中，周某用于出租的房屋，其产权登记的房屋用途为“居住”，然在其与李某签订的房屋租赁合同中约定，李某承诺租赁该房屋作为小龙虾店使用，本案属于典型的“住宅商用”。

　　二、“住宅商用”房屋租赁合同的效力界定——兼论《物权法》第七十七条的立法目的

　　本案中，李某承租系争房屋后，因工商查处而无法继续经营，其以双方签订的房屋租赁合同违反了《合同法》第五十二条规定及《物权法》第七十七条规定为由，要求确认租赁合同无效。因而这里有必要对《物权法》第七十七条是否构成《合同法》第五十二条第五项的“强制性规定”进行剖析。

　　最高人民法院奚晓明副院长在全国民商事审判工作会议上的讲话《充分发挥民商事审判职能作用为构建社会主义和谐社会提供司法保障》(2007年5月30日)提到：关于合同无效的认定问题。鼓励交易是合同法的重要精神，要谨慎地认定合同无效，人民法院审理合同纠纷案件不应产生阻碍合法交易的后果……只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。而强制性规定又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力……效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。此类规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有违反了效力性的强制性规范的，才应当被认定为无效。而最高人民法院民一庭负责人就《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》答记者问时明确指出：(1)应当首先在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，才能认定合同是否无效。(2)严格限定无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。(3)在遵循法律规定精神的基础上，适用宽严适当的原则，确定合同效力，目的就是在尽量维持合同效力的基础上，促进社会资源的有效利用，保障房屋租赁市场的健康发展。因而，房屋租赁合同违反强制性规定，并非必然引起合同的无效，还要视违反规定的具体情况来判断。

　　《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”有观点认为，该条就是法律对住宅商用明确限制，也是实践中认定“住宅商用”房屋租赁合同无效的依据所在。而《物权法》第七十七条之所以对住宅商用进行限制，主要是从以下几个因素考虑：(1)导致小区公共设施使用紧张，造成了相邻业主的利益受到不同程度干扰，影响了邻里之间的和睦;(2)改变了小区的秩序和环境，增加了社区环境的不稳定因素，容易产生安全隐患;(3)改变了城市功能定位，使城市规划目标难以实现。该条主要是从物权法中建筑物区分所有权原理和民法中相邻关系原理出发，从而对建筑物区分所有权人进行一定条件的限制。主要目的在于保障业主具有良好的居住环境和品质，以及社会管理的秩序不受经营行为的影响、干扰。最高人民法院日前制定了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条又对“有利害关系的业主”进行了明确限定，主要是指“本栋建筑物内的业主”。我们可以看出，《物权法》并未对住宅商用采取完全禁止的态度，只要经有利害关系的业主同意，业主可以将住宅改变为经营性用房。该条可以看作授权性规定，授予有利害关系业主同意权，但即使其利害关系业主不同意，其可以依据该条规定，主张排除妨害、财产损害赔偿，但对房屋租赁合同的效力不应产生影响。因而，《物权法》第七十七条并非效力性强制性规定，承租人并非利害关系业主，如其仅以房屋租赁合同违反了该条规定为由，要求确认合同无效，不应支持。

　　本案中，一审法院正是基于此认为，李某与周某间房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且系争房屋是合法的，不违反法律的其他规定，故合同应合法有效。至于居住用房可否出租后用于经营，则属于行政部门管辖范围，不应当由法院再认定，从而驳回了李某要求确认合同无效的诉请。

　　三、“住宅商用”房屋租赁合同的法定撤销理由及举证责任平衡

　　根据合同法第五十四条规定，当事人一方可以基于以下理由请求人民法院变更或者撤销合同：(1)因重大误解订立的合同;(2)在订立合同时显失公平的;(3)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。因而，可撤销合同的前提就是合同已经成立有效，只不过由于当事人意思表示方面存在瑕疵，从而赋予因为该瑕疵可能利益受损的合同一方选择权，要么继续履行合同，要么要求撤销合同。

　　具体到“住宅商用”房屋租赁合同中，主要有两种可撤销的情形，一种是出租人隐瞒了房屋性质构成欺诈，另一种是承租人误以为租赁房屋系商铺，从而产生重大误解。以上两种情形，承租人均可行使合同撤销权，要求撤销合同。当然，出租人行使合同撤销权，并非没有任何限制，只要其认为存在撤销的法定事由就可以当然的撤销合同。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款，在合同纠纷中，主张合同撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。这就意味着承租人要行使合同撤销权，就要对发生合同撤销的法定事由即双方在合同订立时存在重大误解或者一方欺诈负有举证责任。当然，合同存在重大误解或者一方欺诈，也就意味着行使撤销权的一方在合同订立时应当出于善意，否则难以构成重大误解和欺诈。如果承租在合同订立时，明知房屋性质，仍旧要求订立合同并履行了合同，则视为承租人放弃了合同撤销权，其不能在合同后续履行过程中再要求撤销合同。

　　本案中，承租人李某认为，周某故意隐瞒房屋性质，构成欺诈。而周某则辩称，早在房屋租赁时，就已经向李某出示了房产证，李某是明知房屋系经营性用房，而且一直租赁房屋达一年之久，从未提出异议。但双方均未就此提供证据予以证明。此时，就需要法院根据举证责任对李某关于周某构成欺诈的主张进行判断。一审法院认为，房屋信息都是属于公开的，李某作为承租人，其理应对房屋是否属于周某所有，其房屋信息进行核查，然李某在长达一年多的时间里，从未对房屋性质提出过异议，由此可以推断出李某知道或者应当知道房屋性质。最后，一审法院并未采信李某关于周某故意隐瞒房屋性质构成欺诈的主张，这也关闭了李某通过撤销房屋租赁合同解决纠纷的渠道。

　　四、“住宅商用”房屋租赁合同的解除事由及责任分担

　　“住宅商用”房屋租赁合同，虽然不能以违反《物权法》第七十七条规定而直接认定为无效，但因其违反了国家的规划目的，在作为经营性用房使用过程中，还可能因为违反了部门规章或地方性法规的强制性规定而无法实现合同目的。如，承租人可能在办理工商登记或消防验收时遭遇麻烦，或者“门面”随时可能会被城管执法部门查封，以至于影响到承租人的合法权益。在此种情况下，房屋租赁合同的目的已经无法实现，承租人可以依照合同法规定，要求解除合同。

　　(一)“住宅商用”房屋租赁合同解除的法律依据

　　根据《合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同解除可以分为约定解除和法定解除。约定解除权指的是依照当事人合意发生的解除权。而约定解除权又可以分为两种情况：协议解除和约定解除权。所谓协议解除，是指合同成立后，未履行或者未完全履行前，当事人通过协商而解决，使合同效力发生消灭的行为。由于协议解除是在合同成立后而非合同订立时约定解除，因而又称为事后协商解除。这种解除条件，就是要双方达成合意，这也是合同自由原则的体现。而约定解除权，是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或者未完全履行之前，由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权使合同关系消灭。在房屋租赁合同中，双方在订立合同时约定，出租人可能对房屋的具体用途作出特别限制，如要求承租人不得从事非法经营、承租人不得随意改变房屋用途，一旦承租人违反了上述约定，出租人则可以依据合同约定行使合同解除权。本案中，周某就是因为上一个承租人租赁其房屋从事非法经营，从而在合同中明确要求李某对其房屋用途作出承诺：作为小龙虾店使用。

　　而法定解除权就是只有具备了法律明确规定的情形之后，才可以解除，具体法定解除理由如下：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”。本案中，李某因其承租的房屋并非商铺，不能用于经营，从而被工商机关查处，无法实现其承租房屋的合同目的，因而其有权要求解除合同。

　　(二)“住宅商用”房屋租赁合同解除后的法律后果

　　承租人有权解除合同，但并不意味着合同解除后的所有责任均由出租人承担。根据《合同法》第九十七条的规定，合同被解除后，尚未履行的部分无需继续履行;对于已经履行的部分，当事人应当根据履行情况和合同性质，采取恢复原状或其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因而，合同解除的法律后果：终止履行、恢复原状、赔偿损失。从该条规定来看，关于合同解除的效力，首先承认合同的解除向将来发生效力，即对于尚未履行的，终止履行;承认合同的解除可以产生溯及既往的效果，即已经履行的应当恢复原状或者采取其他补救措施。对房屋租赁合同而言，终止履行还好理解，恢复原状在实践中难以操作。在房屋已经交付使用后，承租人对房屋的使用在性质上是不可能恢复原状的，如果仅要求出租人返还租金和保证金，则相当于承租人无偿使用租赁房屋，显然对出租人而言，有失公平。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，即便合同解除后，出租人则无需承担返还房租的义务。

　　就合同解除后的损失赔偿问题，因合同解除所发生的损失，首先应由双方协议解除时商定，如果双方无法达成协议，则损失范围应当包括：(1)订立合同时所支出的必要费用;(2)因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用;(3)合同解除后因为恢复原状而发生的损害，如清场费用。具体到房屋租赁合同中，主要是指装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、十一条、十三条规定，对装修物的处理有着明确的解答。

　　至于损失赔偿的具体责任分担上，根据《民法通则》第一百一十五条规定，在合同解除后，确因一方当事人的过错造成另一方的损害，有过错的一方应当向受害方赔偿损失。因而，对于损失的责任负担上，要综合双方的过错予以具体确定。本案中，周某作为出租人其明知房屋为居住用房，而且也知道李某承租房屋用于经营小龙虾使用，但其仍旧与李某签订房屋租赁合同，并且依照商铺标准收取租金，显然其对合同目的无法实现具有过错。而作为承租人的李某，其在合同订立时就已知道或者应当知道房屋性质，并应当预见合同履行中可能存在的风险，但其仍旧与周某签订租赁合同，并且在长达一年多的时间里，并未提出异议，因而，李某在对合同目的无法实现同样具有过错。在双方均具有过错且无法区分主次的情况下，周某返还保证金，李某返还房屋。至于李某的赔偿装修损失及经营损失、返还租金等诉请，则无法得到支持。依据此审理思路，二审法院进行调解，从而最终促使双方当事人达成和解协议，周某退还李某1万元保证金。