中山闲置土地处置解读

　　2012年7月1日国土资源部颁布实施了《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)，对闲置土地的认定、处置程序作出了规定。其中，闲置土地是指国有建设用地使用权人(下称使用权人)超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。闲置土地处置的程序包括调查、认定和拟订处置方案。加快闲置土地处置工作是我市《政府工作报告》中的重点任务之一，目的是规范土地市场行为，促进节约集约用地，提高土地利用效率，保障和促进科学发展。

　　为推进闲置土地处置工作，我市先后出台《中山市落实闲置土地处置办法实施方案》、《中山市闲置土地处置实施办法》等相关文件。根据我市实际情况，结合周边城市做法，中山市国土资源局于2014年4月25日印发了 《关于闲置土地处置的实施意见》(下称 《实施意见》)，《实施意见》区分政府原因和自身原因细化处理，对闲置土地的历史遗留问题提出处置方案，并明确对批准延期动工的闲置土地征收增值地价。

　　解读一空地≠闲置土地

　　未超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期或已超过动工开发日期未动工开发但未满一年的国有建设用地不属闲置土地。

　　解读二非空地≠非闲置土地

　　已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。

　　土地已按原出让合同约定的用途开发建设，建成后因控规调整批准改变土地用途，并重新签订出让合同，如未按时按照新的土地用途重新利用土地，也属于闲置土地。

　　对于地上有建筑物(构筑物)正在使用但没有合法报建手续的土地是否是闲置土地以建成时间区分认定：1998年2月28日前取得土地使用权并建成，不认定为闲置土地。使用权人应尽快完善地上建筑物的确权手续，以免对日后房地产权变更登记带来不便。在符合规划的前提下，鼓励通过“三旧”改造提高土地利用效率;1998年3月1日至2012年6月30日已建成的，在2014年12月31日前补办规划验收手续并经有资质的鉴定机构出具质量安全鉴定报告，不认定为闲置土地;2012年7月1 日后建成的，按《闲置土地处置办法》(国土资源部令第53号)的有关要求进行认定、处置。

　　解读三闲置土地认定的时间核定标准

　　闲置土地认定是以国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期为起算日期，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的即为闲置土地。土地证所记载的日期是核发土地证的登记日期，与合同约定的动工开发日期没有必然联系，也不能做为确定动工开发日期的依据。

　　解读四闲置土地处置

　　对自身原因造成闲置的，未动工开发满一年按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费;未动工开发满两年无偿收回国有建设用地使用权。为促进开发批准延长动工开发期限的应征缴增值地价。增值地价计收标准=土地出让合同重新约定的开工时间地块土地市场评估地价总额-原出让合同约定的地价款。对政府、政府有关部门的原因造成闲置的，尽快消除闲置障碍，从闲置土地认定之日起延长动工开发期限一年。

　　解读五历史遗留问题的处置方案

　　对约定动工日期在2012年6月30日(含)前的闲置土地(自身原因)，使用权人应于2014年9月30日前按照土地出让或者划拨价款的百分之二十缴纳土地闲置费，并在2015年9月30日之前动工开发。

　　解读六司法裁定拍卖土地处置

　　对司法裁定拍卖的土地，在土地办理转让手续时由市国土资源局与买受人签订补充协议，买受人需在协助执行通知书签发之日起一年内动工开发。买受人超过协助执行通知书签发日期一年仍未办理转让手续的，以原国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期为应动工日期，按照闲置土地处置有关规定处理。