租赁合同发生纠纷 可否中止交租金

　　■提前退租房发生纠纷

　　承租者能否要回押金

　　徐某承租了某公司一居室楼房一套，签订了为期一年的房屋租赁承租合同。在合同中约定:徐某应向某公司支付1600元押金;合同期满后一个月内，某公司应在徐某结清承租期间使用的水、电、煤气、有线电视等费用后，将押金退还。还约定:如徐某中途解除合同，需提前一个月通知某公司，不视作违约，否则视作违约。

　　半年后，徐某向某公司申请退租，同日签终止协议，约定:自该协议签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。之后徐某要求返还押金，双方发生纠纷，故徐某起诉。

　　本案中，徐某既没损坏租赁房屋和屋中物品，也没有应交而未交的费用，更没表示放弃押金权利。该公司不返还押金的理由，在于徐某中途解约的终止协议中有“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款。

　　徐某认为，“再无任何经济关系”不包括押金法律关系;某公司认为“再无任何经济关系”包括押金法律关系。双方对这一条款的解释截然相反。

　　法官认为:房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。这和合同法中的定金责任是不同的，承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应将押金返还给承租人。

　　而且本案的房屋租赁承租合同和终止协议，都是某公司提供的格式合同。依合同法规定:“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中，双方对该条款

　　■租房时没看相关权利证明

　　该房违法修建租房者受损

　　案例:王某与李某签合同，承租李某在农村的房屋从事商业经营，等把房屋装修一新准备开业时，王某才发现房屋并无村委会的建房审批手续，这样违反了《土地管理法》相关规定，王某与李某签订的租赁合同无效。案件审理时，虽然法院判令李某将王某支付的租金返还，但王某因装修房屋而造成的经济损失，就难挽回了。

　　法官提示:签合同前，应让房主出具相关的权利证明(比如房屋产权证)，以证明承租房屋的确是房主可支配财产。案件中就有许多没有产权证就出租房屋的情况，导致承租人因房屋手续不齐，没法领取营业执照，在承租屋开展营业，给承租人带来损失。还应特别注意，租赁合同不能与国家强制性法律规章的规定相违背，否则合同无效。

　　■房东要求加租金否则退房

　　租房者无书面合同很被动

　　案例:郭女士承租李先生的住房，与他口头达成了租期一年的合同，当时没订书面合同，半年后李先生因嫌租金低，要郭女士加租金，否则退房。郭女士无奈之下寻求法律保护，但是在李先生否认口头协议存在的情况下，又没有书面协议佐证，法院只能视之为不定期合同，郭女士的权益就很难得到保护。

　　法官提示:租房时最好签订有期限的书面合同，这样承租人的居住环境才能相对稳定、利益才有保障。根据合同法第215条和第232条的规定，租赁期6个月以上应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。如果双方仅仅是口头协议，即使商量好了期限，如果以后产生纠纷房主不认账，法律也只能视之为不定期租赁，房主可以随时主张解除合同，要求承租人搬出。