同一房屋订立数份租赁合同如何处理

　　同一房屋订立数份租赁合同如何处理?如该数份租赁合同均有效，承租人可要求出租人继续履行合同;如承租人均要求履行合同，可下列顺序确定履行合同的承租人(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

　　相关案例：

　　张先生在丰台某小区有一套房产闲置已久，遂打算出租。在某中介公司的撮合下，张先生与吴女士签订了房屋租赁合同。但因为吴女士当时急着要出差，就和张先生商量等她出差回来后再交房，张先生表示同意，并收取了吴女士500元定金。

　　张先生的同事小李知道此事后，说自己的表姐高女士正好想租一套那个地段的房子，而且也比较着急，给的价钱也比当时和吴女士谈的要高。张先生并没有答应小李，他说自己的房子已经租出去了，而且收了对方的定金。但小李一再要求，而且还承诺如果对方要求双倍赔偿，他可以垫付其余的500元。张先生既碍于面子，又觉得租金合适，遂同意了小李的要求，与高女士又签订了一份租赁合同。当天，高女士就搬了进来。

　　两天后，吴女士回来后要求张先生交付房屋，张先生将事情经过说与吴女士，并答应双倍返还吴女士定金，但吴女士坚持要求张先生履行合同，交付房屋。张先生认为吴女士无理取闹，遂不予理睬。吴女士一纸诉状将张先生告上法庭，以自己签订的合同在先为由，要求张先生履行租赁合同，并赔偿因此给自己造成的损失。

　　法院经审理后认为：

　　被告张先生确实为此套房产的所有人，其有权出租该套房屋，且本案中吴女士、高女士与张先生签订租赁合同时都是真实意思表示，因此两份租赁合同都是合法有效成立的。但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的”的规定，已经合法占有租赁房屋的承租人是第一顺序人，而合同成立在先的承租人排在其后。本案中，高女士已经入住该房屋，而且其入住行为是对该租赁房屋的合法占有，因此，法院确定高女士是此房屋的承租人。而张先生收取了李女士给付的定金，但未能履行其与吴女士的合同，应适用定金罚则，双倍返还。对于李女士提出的其他赔偿要求，因李女士无法举证，法院未予支持。

　　法律分析：

　　1、签订租赁合同前，一定要明确该房屋的所有权人，并明确该房屋现在的租赁情况，是否有其他承租人;

　　2、如出租人以一套房屋签订多份租赁合同，已合法占有租赁房屋的人为承租人;如都无占有，则已办理登记备案手续的为承租人;如亦未办理登记备案手续，则合同签订在先的人为承租人;

　　3、对于因为此种一房多租而最终未取得承租权的人，可以按租赁合同的约定要求出租人承担违约责任，造成其他损失的，还可要求出租人赔偿。