承租人在租赁期间未经出租人同意

　　房屋租赁合同纠纷案例：承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物的房屋进行装修改造，出租人是否可以解除房屋租赁合同?

　　承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物的房屋进行装修改造，出租人是否可以解除房屋租赁合同?

　　案情简介

　　2004年5月3日，上海市新隆实业公司(以下简称新隆公司)与上海市大方公司(以下简称大方公司)签订房屋租赁合同，该合同约定：新隆公司将其所有的商楼(建筑面积19129平方米)及其内部设施整体出租给大方公司，租期为10年。第一年租金为人民币700万元，第二年至第十年年租金为800万元。合同还约定，如果大方公司使用不当引起商楼主体结构及设备损害，大方公司应负赔偿责任，新隆公司有权监督、检查大方公司的使用情况。在不改变商楼主体建筑结构的情况下，大方公司有权自行决定商楼的经营项目、使用方式及进行装修改造，有权自行决定商楼内部的使用与出租，其摊位与房间的出租价格由大方公司自行决定并收取租金。在合同履行中，如大方公司违约，不按时缴纳租金，按缺交额15%0月息向新隆公司加付滞纳金。不按时交租时间超过半年，新隆公司有权终止合同，由此造成的经济损失和后果由大方公司负责。

　　2004年5月10日，大方公司进人商楼装修并筹备开业。

　　2004年7月8日，街道露天业户退路进楼的工作改由大方公司负责，新隆公司提供30万元人民币，用于解决露天业户的搬迁损失及商楼一楼门窗装修、地下室棚面维修及新增电话、电缆路等，并约定租赁期从2004年10月24日起计算。2004年9月29日和2005年4月18日，双方先后签订《关于修改租赁合同的协议》、《关于调整租金的补充协议》，约定：在租期10年间，第二年核定一次租金。其中，第一年和第二年的租金，调整为每年人民币400万元，第三年起根据市场和物价情况由双方另行商定。双方还对租金的交付办法作了约定。

　　2004年10月24日，双方办理了设备及相关图纸资料的交接手续，同日成立了上海大方商楼(以下简称大方商楼)，并正式开始营业：

　　2005年7月30日，大方公司与通利公司签订协议，同意通利公司将其与大方商楼公用的二楼隔墙拆除，换成铝合金自动升降幕墙，以使商场与大方商楼连成一体，扩大经营规模。双方约定，通利公司一次性给大方公司“开门费”人民币15万元，以后每年支付5万元。隔墙拆换后，通利公司先后共付给大方公司人民币20万元。大方商楼为了防火安全及经营需要，于2005年11月至12月间，拆除了大楼一楼餐厅内外隔墙及全部设备。经有关专家鉴定，结论是此两项拆除，对结构受力无不利影响，但原有功能已经失去。

　　2004年10月至2006年10月期间，大方商楼共向新隆公司交付房屋租金800万元。在租赁合同履行期间，新隆公司一直占用两间办公室及一个仓库至今。2006年8月8日，新隆公司致函大方公司及其法定代表人，提出原租金过低，今后年租金为850万元，每年重新签订一次续租合同。在每年开始前20日内，一次向出租方交齐下年房租，逾期按违约处理。还提出要处理好以前遗留的其他问题，要求大方公司在7日以后书面答复，否则视为放弃承租权。大方公司未在限定的期间内作出答复。新隆公司遂于2006年8月16日向上海市浦东区人民法院提起诉讼，要求大方公司搬出大楼。大方公司对新隆公司提起反诉，请求新隆公司立即修理完善商楼各项设施，腾出违约占用的办公室及仓库，并返还给大方公司该占用房屋两年的租金及电话费共计10万元。

　　法院判决

　　上海市浦东区人民法院经审理查明，原大方商楼一楼餐厅土建工程造价为69534.49元，大方公司装修大楼土建工程费用计219338.86元。大方公司拆装精品屋支出工料费24057.67元，新隆公司损失装修精品屋工料费52048.64元。大方公司除向新隆公司支付了前两年的租金800万元外，在一审期间，还另支付租金200万元给新隆公司。

　　该法院于2006年12月23日作出保全裁定，每月冻结大方商楼收取的摊位租金45万元。

　　上海市浦东区人民法院经审理认为，原、被告之间的房屋租赁合同不违反国家法律规定，双方意思表示真实，应当认定合同有效。被告大方商楼在经营期间未经原告同意，擅自将商楼餐厅及设备拆除，以及被告大方公司未经原告同意即允许通利公司拆除商楼二楼隔断墙的做法，违反了《城市房屋租赁管理办法》有关规定，侵犯了原告的合法权益，已构成侵权，原告要求终止合同、收回房屋的请求合理，应予准许;被告要求继续租赁的请求不予支持，被告大方商楼应返还原告的全部设备，给付原告诉讼期间的房屋租金并赔偿原告拆除的损失。原告不追究被告大方公司和通利公司拆除二楼隔断墙的损失应予准许。被告大方商楼关于拆除餐厅已经原告同意的主张无证据证明。被告大方公司收取通利公司拆除二楼隔断墙后给付的20万元人民币无合法依据，属于非法所得，应予收缴。被告大方商楼经营期间增设的设备费用应按规定的使用年限折旧后由原告承担，设备归原告。被告大方商楼经营期间购买的防火材料、日光灯管等电器费用，因系被告经营期间使用低值易耗品的正常支出，应由被告自行承担。审理期间，原、被告均同意以上楼内现有的铝合金精品屋与原告原有精品屋相抵并不找差价，应准许。被告拆装精品屋及一楼门窗装修费用应从原鉴定费中扣除。审理期间，原、被告对2004年10月至2006年10月期间的房屋租金800万元无异议，不作处理。关于被告大方商楼要求原告给付占用办公室的费用及原告要求被告给付试营业、装修期间的费用，因双方无约定，不予支持。关于被告提出的广告费用，商楼开业前以大方公司名义及开业后以大方商楼名义制作的广告费用169870元应予认定，考虑双方约定租期较长，被告对此投人较大，以及被告经营期间已取得一定经济效益，故应按规定的使用年限折旧后，由双方各承担一半。鉴于反诉原告大方商楼现在经营商楼，为确保商楼大楼及人民生命财产的安全，其经营期间的设施维修应自行负责，反诉原告的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第106条第1款、第117条第2款、第134条第1款第(7)项之规定，判决如下：

　　一、解除原告新隆公司与被告大方公司签订的房屋租赁合同及修改、补充协议;

　　二、被告大方商楼于本判决生效后一个月内从商楼中迁出，并按2004年10月24日双方交接清单，将全部设备返还给原告，如有丢失按原价折旧后赔偿;

　　三、被告大方商楼自2006年11月起至迁出之月止，每月给付原告房屋租金50万元;赔偿拆除原告餐厅损失69534.49元;

　　四、原告承担被告大方商楼增设的478个柜台、953个网架工料费191683.17元，以及54部电风扇、17盏应急灯等工料费55160元，承担被告大方商楼经营期间办公室装修及土建工程费用166582.57元(已扣除被告拆装铝合金精品屋价款240576.67元及装修一楼门窗价款28698.62元)，上述铝合金精品屋等全部设备归原告所有;

　　五、原告承担被告大方公司、大方商楼广告费用68671.50元;

　　六、驳回反诉原告大方公司的诉讼请求。

　　上述费用均在本判决生效后30日内给付。案件受理费52510元，鉴定费7000元，由原告承担4000元，被告大方商楼承担54010元，被告大方公司承担1500元。反诉费3510元，由被告大方商楼承担。

　　大方公司、大方商楼不服一审法院作出的判决，都向上海市第二中级人民法院提起上诉。

　　大方公司诉称，一审法院认为合同有效，就应当继续履行，上诉人依约履行合同没有违约，更未构成侵权，合同不应终止履行。被上诉人违反合同约定，没有全部交付房屋，属违约行为。一审法院收缴公司交付的租金20万元于法无据，一审判决对上诉人诉讼期间交付的200万元未予涉及，应予退还。请求撤销一审判决，继续履行合同，请求支持上诉人在原审中的反诉请求及退还200万元租金。

　　被上诉人新隆公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。

　　上海市第二中级人民法院经审理认为，新隆公司与大方公司签订的租赁合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的规定，一审认为合同及补充协议有效是正确的。由于双方的租赁合同中明确约定，大方公司“在不改变商楼主体建筑结构的情况下，有权自行决定商楼的经营项目、使用方式及进行装修改造”。经一审组织专家鉴定，结论为上述两项拆除行为对房屋结构无不利影响，故大方公司根据经营需要拆除一楼餐厅及将大楼中与通利公司之间的隔断墙换成铝合金自动升降幕墙，不违反合同，亦不构成对新隆公司的侵权，一审判决认定上述行为构成侵权，并据此判决解除合同不当。上诉人请求继续履行合同，应予支持。一审判决认定大方公司因拆除隔断墙从而从通利公司收取人民币20万元为非法所得并予以收缴，于法无据，应予撤销。新隆公司向大方公司移交大楼的各种设备及设施时，大方公司未提出异议，并管理使用这些设备和设施近2年，故对其要求新隆公司修理完善该大楼多项设施的请求，不予支持。大方公司对新隆公司占用大楼两间办公室及一间库房一事，当时未提出异议，双方也末约定，故对其提出新隆公司应交付上述办公室及仓库租金的请求不予支持。一审期间，大方公司支付给新隆公司人民币200万元作为诉讼期间的租金，原审判决对此未予涉及，但双方对该事均无异议，故可以折抵大楼的租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第1款第(2)项的规定，二审人民法院于2007年2月10日作出判决如下：

　　一、维持一审法院判决第六项;

　　二、撤销一审法院判决第一、二、三、四、五项;

　　三、《租赁合同》及其补充协议有效，继续履行;

　　四、驳回新隆公司的诉讼请求。

　　一审案件受理费52510元，鉴定费7000元，由新隆公司承担;反诉费3510元由大方公司负担。

　　二审案件受理费56020元，由新隆公司负担52510元，大方公司负担3510元。

　　争议焦点

　　承租人在租赁期间未经出租人同意，对租赁物的房屋进行装修改造，出租人是否可以解除房屋租赁合同?

　　律师点评

　　在本案中，争议的焦点问题有两个：一是新隆公司是否有权以第一三年起的租金未明确规定而双方又未能就租金事宜达成一致为由解除合同;二是新隆公司是否有权以大方公司拆除商楼一楼餐厅及将二楼隔断墙换成铝合金升降幕墙为由解除合同。

　　合同的解除可以分为两种，即约定解除和法定解除。所谓约定解除是指当事双方在事后通过协商解除合同或者当事双方在合同中约定，如果出现了某种情况，当事人一方或者双方有权解除合同。《合同法》第93条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”所谓法定解除，是指合同解除的条件非由当事人双方约定而是由法律直接规定，条件具备时，当事人可以将合同解除。对于法定解除，《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”

　　对于合同的内容，《合同法》第12条规定：“合同的内容由当事人约定，一般应该包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。”具体到租赁合同，《合同法》第213条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”再具体到房屋租赁合同，建设部《城市房屋租赁管理办法》第9条规定：“房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;(只)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及交付方式;(六)房屋修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)违约责任;(十)当事人约定的其他条款。”但是在实践中，由于种种原因，当事人往往没有对上述的所有内容作出约定。上述若干合同内容的缺失并不一定导致合同的不成立，但这些内容又是合同履行所必需的。针对这种情况，各国合同法通常规定，合同当事人对这些内容有约定的，按照其约定;没有约定或者约定不明确的，当事人按照法律的规定履行合同。对此我国《合同法》第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”在房屋租赁合同中，所谓租金，就是该条所指的价款。从《合同法》第61条的规定可以看出，租赁合同的当事人对租金事项没有约定或者约定不明确的，合同仍然成立，当事人能够达成补充协议的，按照补充协议执行;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯执行。

　　综上，在本案中，房屋租赁合同虽然没有约定对第三年的租金额，但合同仍然有效成立。新隆公司于2006年8月8日向大方商楼提出的租金要求，实际上就是一个达成补充协议的要约。按照合同法的一般原理，对于要约方提出的要约，受要约人并没有接受的义务，该要约对受要约人没有拘束力。新隆公司的租金要求以及它对大方公司作出的在7日内作出答复，否则视为放弃承租权的要求，都属于要约，作为受要约方的大方公司，对于要约没有接受的义务，自然也就不受上述7日之约的拘束。新隆公司以大方公司默示放弃租赁权为由解除合同是没有合同依据的。而且，本案中的房屋租赁合同没有对“双方不能对租金事项达成协议则可以解除合同的”约定，因此在本案中没有约定解除的可能性。而对照《合同法》第94条的规定，本案中房屋租赁合同的双方当事人未能就租金问题达成一致的情况，也不符合法定解除的条件：因此，在本案中，新隆公司以大方公司不同意其提出的租金要求为理由解除合同是没有法律依据的。

　　另外，在本案中，关于承租人在租赁期间对作为租赁物的房屋进行装修改造的问题，我国《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”建设部《城市房屋租赁管理办法》第24条规定：“出租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：……(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的……”这样，承租人未经出租人同意而对租赁房屋进行装修改造的，出租人有权要求承租人恢复原状;出租人不要求恢复原状的，可以要求承租人赔偿损失，出租人可以根据《合同法》第94条第5款和建设部《城市房屋租赁管理办法》第24条的规定，解除房屋租赁合同。按照该条规定，出租人因为承租人对出租房屋进行装修改造而解除合同，只有在承租人“擅自”也就是未经过出租人允许的情况下才能进行。

　　而在本案中，房屋租赁合同的双方当事人已经在合同中预先约定，大方公司在“不改变商楼主体建筑结构的情况下，有权自行决定商楼的经营项目、使用方式及进行装修改造”。也就是说，在不改变商楼的主体建筑结构的情况下，新隆公司已经预先同意大方公司对商楼进行维修和改造。大方公司拆除商楼的一楼餐厅并将二楼隔断墙拆除并换成铝合金升降幕墙，经过鉴定可知，对房屋结构无不利的影响，没有改变商楼的主体建筑结构，因而是在新隆公司的预先同意范围之内的。大方公司的拆除和装修行为既不符合租赁合同中约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，故新隆公司要求解除房屋租赁合同没有合同上的和法律上的依据。