北京房屋租赁新规锁定多方责任

　　北京市政府公布了最新修改的《北京市房屋租赁管理若干规定》，新规定对租赁业主、经纪公司、相关主管部门等参与租赁交易的各主体以及监督、服务部门都有相应的考量。

　　实际市场交易中很多租赁合同都约定如果租赁双方违约的赔偿金大部分是一个月租金。而最近1-2年的租金上涨很可能使得短期内一个月的租金违约金不足以弥补租金上涨。新规定中明确提及房屋租赁期限内未经承租人同意，出租人不得擅自缩短租赁期限、增加租金。鼓励签订长期居住租赁合同。另外，在房价上升预期背景下，政府首次提出“租赁市场在短期内出现租金较大波动等异常变化，市人民政府可以授权市发展改革、市建设(房屋)等行政部门采取必要的临时干预措施，

　　稳定租赁市场”，希望借此保护承租人的利益。

　　新规定不但明确，今后“建设(房屋)行政部门应当建立房屋租赁市场信息系统，为单位和个人提供房屋租赁市场信息、房地产经纪机构经纪活动信用记录等租赁信息服务。”而且提出“鼓励企业、个人投资建设公共租赁房”。链家地产认为，租赁官办平台的建立会从一定程度上解决租赁市场信息不对称的问题，同时由于租赁交易相对于二手房交易要简单得多，因此消费者通过官办平台获得第一手的租房信息也就更为有效。另外，政府在提出要大力发展公租房的同时，鼓励企业和个人建设公租房，也为企业进入租赁市场提供了一个新的模式，在当下租赁市场房源供需极为不平的背景下，可能会有部分经纪公司逐渐尝试投建公租房。

　　目前租赁市场引发纠纷比较多的除了群租外，主要就是住宅商用或商业居住等问题。

　　此前的规定是，承租人应当配合出租人进行房屋出租登记;不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营危险物质和其他违法活动，不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。而新规定进一步明确，承租人应当配合出租人进行房屋出租登记;不得擅自改变承租房屋的规划设计用途。北京中原认为，这一规定如果执行到位将可使纠纷大为降低。

　　群租房不仅影响了居住安全，也影响了租赁市场的稳定。新规定针对群租现象提出，“出租房屋人均居住面积不得低于本市规定的标准”，“不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等作为卧室出租供人员居住。”但新规定未明确具体的人均面积。

　　新规定对房主提出了明确的安全责任。要求集中出租房屋供他人居住，出租房间达到10间以上或者出租房屋居住人员达到15人以上的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。

　　新规定明确“公安、建设(房屋)、工商行政管理、民防、卫生、人口计生、规划、文化、教育、税务和城市管理综合执法等行政部门应当建立执法责任制，落实对房屋租赁管理的监督检查责任;在执法中发现不属于本部门查处的违法行为的，应当及时告知同级出租房屋管理机构，出租房屋管理机构应当及时告知有关行政部门依法查处。”业内人士认为，相比之前的政策更可执行，执行力度也会更强化。租赁市场作为限购后的一个重要市场，预计市场调控会更直接也更有力度。