强制执行中的房屋租赁权探讨

　　本文介绍强制执行中“买卖不破租赁”的利益衡量以及租赁权的救济等内容。

　　买卖不破租赁是指房屋租赁关系存续期间，出租人转让房屋所有权的，受让人代替出租人取得原租赁关系所产生的权利义务。在民事强制执行的拍卖中，被拍卖标的物上存有的租赁权涉及债权人、被执行人、承租人三方利益，由于被拍卖物上租赁权的存在，强制拍卖的目的难以实现。

　　一、“买卖不破租赁”在强制执行中的利益衡量

　　1.租赁权是物权。一个物在初始状态下只有一个完整的物权，即所有权。如果把所有权的部分权能让渡出来，就可以在同一物上形成数个子物权，这些子物权在权能上不能互相冲突，其总和加上原所有权剩余的权能恰好等于一个完整的物权，这就是物权的“一物一权”原则。房屋租赁权是租户可以部分支配业主房屋的权利，其本质是房屋所有人将所有权在的使用功能以一定的金额为对价让渡给租户，很明显也是一种物权。

　　2.抵押房产执行中对不能解除的租赁权的认定。抵押房产去除权利负担，是为该房屋将来的强制拍卖做准备。如果租赁权在房屋被法院查封后设立，由于房屋的所有权在查封后已转由法院行使，原所有权人擅自出租房屋是违法行为，不能对抗司法行为;如果该房屋在法院查封前已存在租赁权，法院强制处理该房屋实际上是在代位行使原所有权人在查封时对该房屋享有的权能，根据同一物上各子物权权能不相冲突的原则，查封时的所有权权能不包含在先的租赁权部分。因此，法院在对房屋实施查封时，要对该房屋租赁情况进行调查，如果在查封之前该房屋上就存在租赁权，法院只能将被查封的房屋及租赁关系一起拍卖。

　　3.有抵押房产的执行中对不能解除的租赁权的认定。如果法院执行的房屋是本案的抵押物，因为抵押权是就被抵押物在抵押时间点的全部价值优先受偿的权利，也包括其未来的出租价值，在抵押权成立之后的租赁权已不具有对抗抵押权实现的权能;而在抵押权成立之前的租赁权，则具有对抗抵押权实现的权能，即“抵押实现不破在先租赁”。因此，根据法律规定，除非在租赁权成立前该房屋上已存在抵押权，否则法院的强制拍卖不能消灭已成立的租赁权，只能带租约拍卖。

　　二、对强制执行中去除的租赁权的救济

　　1.房屋承租人优先购买权。房屋承租人的优先购买权通过限制出租人对其所有物的处分权能，保护房屋承租人的基本权利，以实现减少买卖纠纷，减少交易风险，发挥房屋最大使用价值的社会目的。随着经济的发展和进步，承租人租赁房屋的依赖性降低，使优先购买权的社会功能日渐萎缩。优先购买权并非约束出卖人的合同权利，只是承租人的一个优先机会或机遇，并非一项实体性权利。

　　2.承租人优先受偿权。有观点认为，由出卖人赔偿优先购买权人转为所有人带来的便利利益，如另行寻租、搬家等费用，若因无法实现优先购实权而使其不得不以更高的价格购买房屋，则应当参照所争房屋的时常价格判令出卖人给予适当的补偿。笔者不完全赞同这一观点。因为一旦承租人的租赁权被强制去除，租赁人另行寻租、搬家等额外费用的产生系物的所有人未自动履行生效法律文书，而被法院在强制执行中裁定去除，该费用当然由责任方承担，应赋予被去除租赁权的原承租人就去除租赁权产生的应得利益损失和直接损失以优先受偿的权利。乐 洋

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