房屋租赁纠纷的司法解释

　　当前，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，于9月1日正式施行。

　　司法解释将城市规划区、镇规划区范围内的房屋统称为城镇房屋。为解决审判实践中的突出问题，本司法解释的适用范围为城镇房屋租赁合同纠纷案件。

　　司法解释规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”“承租人依照国家福利政策承租的公有住房、廉租住房、经济适用房，具有社会福利性和保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律行为，有关合同纠纷不适用这个司法解释。”

　　哪些纠纷作出具体规定

　　司法解释在准确判断相关法律、行政法规的强制性规定是否为效力性强制性规定基础上，确定了认定合同效力的原则：一是限定无效合同的范围。司法解释仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。二是对欠缺生效条件合同效力的处理上，采取了补救性的措施，即当事人只要在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在合同法第52条规定的无效情形，就认定合同有效。

　　律师解读

　　山东汇通律师事务所张吉青律师认为：该《解释》严格体现了《合同法》及相关法规立法宗旨，具有很强的可操作性、适用性，对正确、及时解决此类纠纷，意义重大。

　　《解释》对未经批准的违法房租赁，一概认定无效，澄清了多年以来，租赁房违法属于行政管理范畴，不影响租赁合同效力的观点。会有效地遏止开发商长期占有闲置土地临时房非法牟利的现象，督促开发商放弃“副业”，专心主业。

　　《解释》对承租人的优先购买权，明确了限制性规定，对出租人的房屋共有人、直系亲属、近亲属购买房屋的，承租人主张优先权的，不予支持。既加大了对房屋所有权的保护，又稳定了房屋交易关系。

　　在租赁双方以外，《解释》确认次承租人为诉讼的第三人主体，有利于查明事实，分清责任。《解释》没有要求“当事人房屋租赁合同，按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为合同有效要件”。据此，相关行政部门，关于房屋租赁的某些强制性登记备案及处罚规定的合法性，值得商榷。

　　热点难点：

　　房屋装饰装修纠纷

　　房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是司法审判中的热点和难点问题。该司法解释确立了处理此类纠纷的规则：承租人擅自进行装饰装修，构成侵权，承担侵权责任;承租人经同意装饰装修，要区分情况适用不同的处理原则。

　　律师解读

　　山东国衡律师事务所刘校伦律师认为：在房屋租赁合同纠纷案件中，关于承租人改善租赁物或者在租赁物上增设他物而导致的纠纷，之前在司法审判中适用的是《合同法》第223条的规定，一是承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物;二是承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。由于该条款中对经出租人同意在租赁物上增设他物在合同期满后是否给予补偿没有明确的规定，在司法实践中，针对同一情形，会出现不同的判决。最高法院的上述《解释》解决了这个问题，该《解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”

　　以上规定适用的前提是合同有效。在合同无效情况下，出租人同意或不同意利用装饰装修;在合同解除情况下，导致的装饰装修残值损失有谁来承担，该司法解释也分别作了规定。