租赁纠纷调查及防范策略

租赁纠纷调查及防范策略
法制网讯近几年来，许多城市都进入了大拆迁、大建设的城市发展格局，拆迁给房屋租赁市场巨大的发展机遇，同时各地房屋租赁纠纷也直线上升，租赁纠纷类型主要有哪些，租赁过程中存在哪些风险，如何防范这些风险的发生，记者带着这些问题走访了镇江市两级法院。
据润州法院法官介绍，镇江市区08年开始进行巨量拆迁，08年完成175万平方米，09年完成拆迁381万平方米。但从2004年以来，市区法院一审共受理并审结房屋租赁案件251件，其中08年以前仅有8件，08年为27件，其余发生09年之后，也就是近97%的案件发生在该市市区巨量拆迁启动之后。在润州法院法官的帮助下，记者分析了该市房屋租赁纠纷的类型、产生原因、潜在风险以及应对策略，希望对规范房屋租赁市场，减少各种潜在风险和矛盾纠纷有所帮助。
发生在身边的房屋租赁纠纷
典型案件之一：未验收房屋纠纷多，拖欠租金、水电、物管费用152万
2008年5月，市区某娱乐公司和某实业公司签订协议，由娱乐公司租赁实业公司位于大市口区域的某大厦三、四层用来开设餐饮，租赁期自2008年5月起至2014年5月。合同约定娱乐公司逾期或不足额支付租金、物业管理费或水电费累积超过30天的，实业公司有权选择解除合同。合同签订后，租赁房屋所在大厦的竣工验收及消防验收工作尚未结束，经多方协商，在征得开发公司和物业管理公司同意后，娱乐公司先行进场装修，6月，娱乐公司安排施工人员进场开始装修。
7月1日至28日间，娱乐公司五次向实业公司发函联系，要求解决消防验收、用电增容、扶梯井口封闭等问题，其间，实业公司进行了相应的配合工作，29日，娱乐公司发出“关于终止、解除房屋租赁合同的函”，认为房屋存在隐患、消防验收问题，违反了合同约定，决定解除与原告所签的房屋租赁合同。次日，实业公司回函，其中说明不存在违约行为的理由，并对娱乐公司单方解除合同的行为不予认可。此后，双方对此问题进行了十余次交涉。
8月，该大厦通过工程竣工验收，9月，娱乐公司停止了装修工程，11月，该大厦消防验收合格。当月，实业公司要求娱乐公司支付垫付的水电、物管费用36万元。12月，娱乐公司发函，原定于9月开业的餐饮项目未按期实现的根本原因是装修过程中大厦的消防未经整体验收合格，并列举消防设施未移交，属于公共部分的过道电梯井未处理，数条伸缩缝未处理等问题，希望实业公司适当赔偿。2009年4月，实业公司代替娱乐公司向物业管理公司交付水电、物管等各项费用12万元。5月，实业公司向法院提起诉讼，要求解除合同，娱乐公司支付租金及各项垫付费用。
审理中，法院实地勘验现场后，认为，双方日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的体现，双方均应按合同履行义务。娱乐公司接收房屋后15个月中，未交纳任何租金和水电费等，符合双方约定的解除条件。据此，法院判决解除双方租赁合同，娱乐公司向实业公司支付租金及各项垫付费用共计152余万元。
典型案件之二：租赁临时建筑怠于起诉，两年租金“腰斩”为一年房屋使用费
1992年，在修建镇句公路（现在的朱方路）时，当时镇江铁中（南京铁路局镇江职工子弟学校）向有关部门申请在路旁修建了一批临时房屋，使用期限2年，到期后未办理展期，但房屋一直保留到现在。后镇江铁中改名为中山中学，2006年12月，中山中学与朱某等7人签订租赁合同，将该批房屋租给朱某等7人做生意，租期一年。2008年1月，租赁期满后，中山中学忙于学校合并事务，并未向朱某等催要租金，朱某等至今也未再缴纳租金。4月中山中学被市教育局撤销，其资产合并至镇江某中学。
2009年11月，某中学向法院提起诉讼，要求朱某等7人与中山中学签订的租赁合同无效，立即迁出所占据房屋，并支付2008、2009两年的租金从2千元到1万5千元不等。
审理中，朱某等辩称，并不知道房屋是临时建筑，双方签订是的合法有效的合同，由于学校对于房屋的事实状态进行了欺瞒，导致合同无效的责任完全在于学校，学校不能通过非法建筑收取的租金。并且，法律规定对于延付租金的诉讼时效是一年，学校2009年11月才进行起诉，已经超过了诉讼时效，超过诉讼时效的权利依法不能给予司法保护，请求法院驳回学校的请求。学校辩解，起诉前已经多次要求朱某等迁出房屋，并支付租金，已经引起诉讼时效的中断，不存在超过诉讼时效的问题。但学校并无证据提交法庭，朱某等也不予认可。
法院审理认为，未经主管部门批准延长使用期限的临时建筑不能用于出租，双方租赁合同无效，学校未向朱某等说明房屋真实状态，朱某等人也为查看房屋所有权证书，说明双方对房屋的临时建筑状态持默契的态度，对租赁合同无效均负有责任。朱某等人无占据该房的合法依据，应予迁让。房屋租赁合同无效，学校不能请求支付租金。但朱某等实际占有房屋并享有收益，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。延付或拒付租金的诉讼时效为一年，学校起诉时间为2009年11月，之前1无证据证明其主张权利，朱某等应当给付自2008年11月至2009年12月的房屋使用费，2008年1月到10月的使用费因为超过诉讼时效不予支持。据此，法院判决，朱某等7人立即迁出房屋，并支付从1千到8千不等的房屋使用费。
典型案件之三：租赁房内装修应该归谁？
2008年6月，某糖业公司将京几路的一套房屋出租给张女士做生意，期限为2008年7月1日至2009年6月30日。租赁协议约定在不改变房屋结构的前提下，可对房屋进行装修，租赁结束后装潢不得拆除，应无条件交给出租方。在租房期间，张女士在房屋内打了阁楼，2009年6月10日，该公司发函通知张女士协议期满后不再续签租赁合同，但张女士要求对阁楼给予补偿，双方产生纠纷。今年初，糖业公司将张女士告上法庭，法院依据租赁协议判决张女士立即迁出租赁房屋，对阁楼不予补偿。
典型案件之四：烧了东家东西，照价赔偿
2009年1月，刘女士将弥陀寺巷的五楼套房出租给吴先生，期限自2009年2月10日至2009年6月10日。5月底，该房屋发生火灾，镇江市京口区公安消防大队现场调查，并于6月9日出具火灾事故简易调查认定书，认定起火部位为该房子内的灶台，镇江市价格认证中心出具价格鉴证结论书，认定烧毁房内装潢、家具为1万3千元。案件审理中，法院另行认定因火灾造成刘女士无法出租房屋，租金损失2400元。最后，法院判决吴先生赔偿15400元。

典型案件之五：我的优先购买权为啥没了？
2006年12月，丹阳的焦先生与某房地产公司签订租赁合同一份，承租丹阳市区某广场两间门面房用于经营洗衣店，租赁期限自2006年12月至2011年12月。2009年5月，房地产公司通过特快专递的方式向焦先生送达了一份《房屋出售优先权告知函》，公司将出售焦先生所租赁的商铺，焦先生享有优先购买权，销售单价为4800元平方米。如焦先生确认购买，须于2009年5月26日17：00前至公司销售中心办理购房手续并支付房款，逾期将视焦先生自动放弃该处的优先购买权。焦先生收到后在该函上进行了签字确认。5月27日焦先生至房地产公司处要求购买，但却未办理任何购房手续。后房地产公司将两处商铺卖于他人。焦先生遂将房地产公司告上法庭，要求确认房地产公司卖房于他人无效，并确认自己的优先购买权。一审法院驳回焦先生诉讼请求，焦先生不服上诉至镇江中院。二审中，焦先生当庭承认没有能力按照房地产公司卖于第三人的付款条件购买商铺。法院认为，焦先生在通知函件上签字，双方便以达成了行使优先购买权的条件，焦先生书函规定时间办理购房手续的情形下，便已丧失了优先购买权，并且焦先生没有行使优先购买权的实际履行能力，据此维持了一审判决。
典型案件之六：不可抗力与不定期租赁合同随时终止
2004年10月，老贺因自己有了新房，将中华路自家靠街面的房子租给小李摆设柜台，出售熟食，双方约定遇特殊情况（如突发事务或拆迁），双方终止协议，小李无条件搬出所租房屋。2009年，当老贺接到中华路将于9月开始拆迁时，便于5月通知小李搬出房屋，小李双方租赁期限未届满为由拒绝搬出，老贺便将小李告上法庭。法院认为拆迁对当事人来说是一种不可抗力，并且双方有明确的约定，判决小李立即迁出。
2006年9月，家住官塘桥的老杨将自家楼下的三间房屋租赁给老王，租赁期为两年。租赁期满后，双方没有续签协议，但老王继续使用该房屋，按时缴纳租金。2009年6月，老杨通知老李，不再出租房屋，要老李在1个月内搬出，8月，老杨诉诸法院。审理中，老王辩解，双方有口头约定，继续租赁从2008年8月到2010年8月，并且一直缴纳租金，不能老杨说让搬就搬。但老杨对老王双方口头约定的说法不予认可。法院审理认为，老王口头协议的辩解没有证据加以证明，不能成立，并且没有书面租赁协议，双方在2008年8月以后，形成事实上的不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，据此，法院判决双方解除租赁关系，老王从租住房屋中迁出。
风险提示和分析
风险一：拖欠租金。这类纠纷占了该市房屋租赁纠纷的一半以上，拖欠数额从几千元到几十万元不等。特别是经营性租赁，由于租金数额很大和经营中的市场风险，承租人在资金不到位的情况下，往往利用各种理由拖欠租金，给出租人造成一定的损失。
风险二：房屋本身问题。包括房屋产权不明，临时建筑或违章建筑，新建房屋未完成验收，或者消防等其他附属设施未验收，房屋设施老化易形成安全隐患。法律规定，房屋产权不明，临时建筑或违章建筑不能用来出租，已经达成的租赁协议属无效合同，承租人随时有被赶出的风险。房屋及其附属设施未验收或者房屋设施老化则存在安全风险，对承租人的人身安全形成威胁。
风险三：租金追缴。一般民事纠纷的诉讼时效是两年，而租金追缴属于短期时效，即一年，如果出租人不及时收取租金，超过合同约定的租金收取时间超过一年的部分，则会形成“坏账“，即便起诉到法院，法院也不予保护。
风险四：房屋装潢。这类纠纷在该市也占有四成左右。在经营性租赁中，承租人大部分都会对房屋进行重新装修，实践中合同一般仅仅约定租期届满后装修的归属，但是对因不可抗力（如拆迁）或者提前解除合同等情况下装修的处理不进行约定，遇到特殊情况后，装修的归属和补偿往往成为双方纠纷的重点。
风险五：优先权。根据法律的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内（一般为3个月）通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。如果出租人在卖房子的时候忘记了通知承租人，承租人则可以请求法院宣告房屋买卖无效。承租人应当在一定期限内（一般从出售通知到决定出售条件的时间内）表示愿意购买，否则就丧失优先购买权。如果双方就购买的时间、价格、付款方式达成协议，承租人应及时按照条件履行，否则优先购买权也会丧失，出租人就可以把房子卖给他人。
风险六：转租。在经营性租赁中，承租人经营效益不好，可能会把房子转租出去。法律规定，转租必须经过承租人的同意，租赁合同中未约定可以转租，且出租人不同意转租的，承租人擅自转租给他人的，出租人可以解除与承租人的租赁合同。
贴心提示与防范策略
出租人：首先，出租房屋时，对于承租人的身份、工作情况、租房用途、居住人数等方面都要有一定的了解。在经营性租赁时要小心考察承租人的经济支付能力，避免对方拖欠租金。其次，要及时收取租金，避免形成“坏账”。如果承租人确实经济困难，暂时无力支付，在给予对方宽限期的同时，也要及时发出催缴通知，并要求对方签字，如果是口头催缴，一定要进行录音或者留下其他催缴的证据，以此形成法律上的诉讼时效中断，将来一旦起诉到法院，用来避免法律不予保护情况的发生。其三，要提供合法安全房屋，如果提供非法或者具有安全隐患的房屋给对方造成损失，要进行赔偿。其四，在卖房的时候，一定要通知承租人，在同等条件下应当首先卖给承租人，否则一旦被起诉，可能造成卖房无效，造成损失。
承租人：承租人最重要的是确认出租房屋与出租人的关系，察看房产证上的产权人和出租人身份证上的人的是否相符，如不是同一人，应要求对方出示出租委托书及相关身份证件。如果是转租的要查看原出租合同是否同意转租，或者是要求产权人出具同意转租的书面证明。如果出租人没有房产证，要考虑房屋是否是临时建筑或者违法建筑。如果出现上述情况，就会导致房屋租赁合同的无效。同时还要到房管部门进行查询，看房屋是否存在抵押或者被法院查封。其次，如果房屋刚刚建成，还没有领取房产证，一定要查看竣工验收单和其他验收材料，避免房屋质量问题。在看房时，承租人要对房屋内的现状仔细查看，包括房屋现有质量问题，屋内家具家电数量、种类、完损程度，各管道设施是否能正常使用等，并将这些列在清单上，附在合同附件中。第三，要对房屋是否可能拆迁等其他不可抗力进行判断，避免租赁合同的意外终止。同时租赁期满后，要及时续签书面合同，不要限于情面相信双方的口头协定，避免出租人随时解除合同。如果出租人决定卖房，自己想买时，及时交易，避免优先权丧失，房子被他人买走。

对于租赁双方来讲，都要根据法律的规定，签订正规有效的房屋租赁合同。如果是经营性租赁，租金数额较大，涉及问题很多，最好双方到房管局的租赁管理部门进行登记备案。对租赁合同中的条款仔细阅读，尽量不要忽略有可能产生歧义的条文，特别在规定押金、租金数额及交付方式上，要清楚地填写数字，并把如双方有提前终止租赁给对方造成的损失及责任归属问题写在合同中。对房屋的水、电、气、电话、物业、暖气等费用的结算结果和以后承担方的义务，及房屋维修费用的承担等事宜写在附件中，语言要简洁清晰，不应有存在争议的话语出现。在租赁过程中，双方均应严格按照合同的规定内容执行，一旦出现承租人随意转租，出租人无正当理由不按规定随意涨租金或未经承租人同意出售出租房等问题出现，另一方要及时发现并解决，必要时应利用法律武器保护自己的权利。
记者手记：
该市房屋租赁市场的繁荣的背后，是房屋租赁纠纷日益增多和房屋租赁管理的欠缺。据记者了解，在全国范围内，各地在90年代都早早出台了城市房屋租赁管理办法，但是形式意义大于实质意义，社会对房屋租赁登记备案反应并未达到房管部门的预期效果。规范该市的房屋租赁市场，减少房屋租赁纠纷，是全社会共同的责任，当事人应当法律法规的规定，按照市场公平自由原则出租租赁房屋，房屋租赁管理部门要加大宣传力度，强化租赁管理，仲裁委、法院等纠纷解决部门要加大纠纷类型和案例的发布，在全市形成合法、公平、有序的房屋租赁市场格局。(房东升)
来源法制网——江苏频道（责任编辑郑剑峰）