浅议承租人优先权制度的废除

案情：原告李某与被告县医药公司于2003年3月20日签订了一份《房屋租赁协议》，约定将该公司下面的医药分销处的临街楼房东边二间及楼梯、车库空基出租给原告作经营、居住用。租赁年限为三年（自2003年3月20日—2006年3月19日），租金每年4000元。三年期满后，若双方继续延租，租金每年5000元。在房屋租赁期满后，原告欠第三年度租金4000元。为此，原告于2007年1月4日向被告补交了第三年度所欠的租金4000元，并多缴了当年的租金5000元。被告县医药公司同时向原告出具了收款收据，并载明收款事由为租期延长到2007年3月19日。2007年1月26日，被告县医药公司以55万元的价格，将原告租赁的房地产整体出售给第三人吴某，并向吴某出具了收条。事后，原告得知其所租用的房屋被出售，遂找被告县医药公司主张优先购买权。被告也随后通知第三人吴某领回所缴购的房款。但被告一直未与原告另签到房屋买卖合同。原告遂向法院起诉，要求依法确认被告与第三人订立的房地产买卖合同无效；责令被告以同等价格出卖该房地产给原告，原告依法享有优先购买权。

　　争论：本案在审理过程中，存有两种不同的处理意见：一种意见认为，原告李某与被告县医药公司签订了房屋租赁协议，在租赁协议到期后，原告又续租了一年并缴足了租金，被告对此亦出具了租金收据，应视为原、被告之间达成了新的租赁协议。也就是说原、被告之间存在合法的租赁合同关系。在租赁期间，被告将原告租赁的房地产出售给了第三人，根据《中华人民共和国合同法》第230条之规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”同时，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第118条亦规定：“出租人出卖租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按规定卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”本案中被告在未履行对原告的告知义务而将房屋卖给他人，侵犯了原告的优先购买权。故原告要求确认被告与第三人签订的房地产买卖合同无效及享有优先购买权的诉讼请求，法院应予支持。应判决：一、被告县医药公司与第三人吴某订立的房屋买卖合同无效。二、原告李某在承租期内对其的所租赁被告县医药公司的房地产在同等价格条件下享有优先购买权。另一种意见认为，被告县医药公司与第三人吴某订立的房地产买卖合同无效是肯定的，同时，判决可以明确原告有以55万元的价格购买承租房地产的优先购买权。因为在出租人未将房地产出卖情况下，承租人的先买权只能处于期待的状态。在出租人出卖房地产时，如果有第三人参与购买，承租人的先买权就不是一种期待权，而是一种既得权。所以可以作出那样的判决。

　　分析：笔者赞成第一种意见，并补充如下理由；1、承租人的优先购买权是一种请求权。这种请求权是基于合法的租赁合同关系而派生的一项民事权利，是在出租人租赁物上附加的一项合法负担。但承租人优先购买权本身不是直接对租赁物享有权利，仅具有债权效力，即承租人仅具有请求与出租人就租赁物订立买卖合同的请求权。出租人出卖租赁物时，承租人以同等条件声明购买的，出租人有承诺的义务。如果出租人不通知承租人而直接与第三人订立合同出卖租赁物，承租人得主张自己的优先购买权，请求撤销出租人与第三人的买卖合同。2、按照民法的一般规则，对物权的保护应优先于对债权的保护。当物权与债权并存时，物权具有优先于债权的效力。本案中被告与第三人之间订立的房地产买卖合同被宣告无效后，房屋所有权回到了买卖以前的状态，这时出卖人作为所有人有权自主决定是否出卖房屋、以何种条件出卖、甚至可以解除原来的房屋租赁合同。本案如果强行判决明确原告有以55万元的价格购买承租房地产的优先购买权，是对房屋所有权人行使所有权能的一种侵害。3、从实际情况来看，当被告与第三人之间的买卖合同被宣告无效后，至原告与被告之间重新签订以55万元的价格购买承租房地产买卖合同止，这段时间因房屋价格的增长，而给被告带来的损失应该由谁来填补？

　　总之，从承租人优先购买权的法律属性来看，它违背了契约自由的原则。契约自由原则是合同法的一项基本原则，其主要内容是当事人有权选择行为相对人、行为内容和行为方式。诚然，这种意思自由也要基于秩序、正义，公平等原因受到一定的限制。承租人的优先购买权即是对出卖人意思的一种限制，赋予出卖人强制缔约的义务。一般情况下，强制缔约义务的出现是由于合同双方当事人地位事实上的不平等而产生的，在相当程度上体现社会的公平、体现着社会对弱者的救济。而承租人对出租人而言，无论是从合同地位还是经济实力来看，都无法得出必然是弱者，须给予特别保护的结论。因此，当出租人出卖房屋是，应当尊重出租人的意思，由其自由选择受让人，不应受承租人优先购买权的限制。从司法实践来看，承租人行使优先购买权制度缺乏可操作性。主要表现为对“一定期限”“同等条件”难以把握。如当出现了对出卖人生活照顾较多、是出卖人的亲友同学等人参与购房情况，其它人能否不认定是同等条件而不能享有优先购买权呢？当出租人明中以“高价”出卖房屋，暗中又以“赠与”等形式退还部份房款来阻止优先权的实现，法律上能说“否”吗？所以说承租人的优先购买权制度在理论上存在缺陷，在实践上难以把握，还不如废除这一制度。

　　作者单位：安徽省宿松县人民法院