房屋被查封仍然购买 合同无效

　　【案例】

　　明知房屋被查封，买家还是与房主签订了买房协议。可到了交房时间，房屋仍未解封。面对不能过户的房屋，买家诉讼至法院要求解除买房协议。近日，一审法院认定该协议无效，判处房主如数返还买家6万元定金。

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　　2007年4月，因借贷纠纷，张某的一套房屋被某区法院依法查封。当年10月，经房屋中介介绍，李某在明知该套房屋被查封的情况下，与房主张某签订了房屋买卖协议，以20多万元价格买下了张某的房屋。签订协议当天，李某付款6万元。等到了协议交房时间，张某的房屋仍未解封，李某则拒付余款。同年12月初，李某诉至法院，要求法院解除房屋买卖协议，并要求张某双倍返还定金12万元。

　　【律师点评】

　　根据我国《城市房地产管理法》规定，司法机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不能转让。购房者李某在明知房产被法院查封的情况下，买卖双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定，是无效协议，不受法律保护。而定金合同属于从合同，在房产买卖主合同无效的前提下，作为从合同的定金合同也属于无效合同。

　　另外，根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，法院对买家要求房主双倍返还定金的要求不予支持，判决房东如数返还买家6万元购房款。

　　【律师建议】

　　在二手房交易过程中，购房者一定要到房屋管理部门查清房产是否存在抵押、查封等权利受限的事实，如果明知房产不能上市交易而购买的，需要承担合同无效的后果。

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　　二手房交易流程：

　　(1)、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　(2)、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　(3)、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　(4)、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

　　(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　(6)、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新产权证。

　　(7)、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

　　(8)、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。