最成功的租房策划

　本来刚买了套沿街商铺，手里已经非常紧张了，本不想短期内再动买房的念头。可是……

　　那天与朋友在网上聊，他说联通路上有家售楼处打出广告“8万元的小户型”，一听心里就痒痒了。那时是2003年年底，房价已是抬头的趋势，那么好的位置怎么只要8万元，疑惑。

　　还是打了个电话咨询了一下，是七楼，顶层，但三证齐全，可以按揭。

　　过了几天按捺不住，亲自跑了一趟售楼处。虽然是期房，但位置绝佳（城市规划的新区，附近有一大型超市），户型合理（二室二厅），最主要的是价格便宜，我又与售楼员软磨硬泡讲下来4000元，7.6万成交（包括全套水、电、暖气、煤气、有线开口费）。

　　首付了1.6万，贷款5年，月供1027元（2005年1月加息后1030元）。

　　转过年来，2004年3月份，房价飞涨，周围此楼层房价已在1500左右，还不包括开口费，心中暗喜自己的眼光准确。

　　买房后，这所房子我就想以投资出租为目的。但是怎么才能让房租收益最大化呢？

　　目前在同一小区，同样顶层的房子出租大约是在300-350元左右，根本突不破400元大关，那可不行，根本不符合我的心理价位，但怎么才能让这套顶楼租金收益最大化呢？晚上躺床上时，在自己脑子里分析了好久，初步订下“出租房可行性方案分析报告”。

　　这套房子原来的户型是二室二厅，客厅与餐厅面积都非常大。

　　1、这套房处于城市的新区，而且小区及周围服务设施已规模化、成熟化。交通非常方便，附近有一大型超市。年轻单身的居多，如果租一整套，房价可能接受不了，可以把房子改建成三室一厅，分三户租出去，这样一来，单间的租金下来了，整体的租金上去了，对房东、房客都有利。

　　2、我瞄准单身白领群体。因为如果刚参加工作，工资收入低的可能会找民房或村里改造房，这种房子合租的价格低，但根本谈不上装修，只有水电，冬天是没有暖气的，等工作了几年后，又没成家，或还没买房，随着收入的增加也渴望改善居住环境，追求舒服化。现在大龄未婚男女越来越多，客源应该不愁。

　　3、这套房子原来的户型是二室二厅，客厅与餐厅面积都非常大。我把房型改为三室一厅，把大客厅间隔成一间大卧室，装修也以时尚、舒服为主。把窗户装修成欧式窗户，配中国古典竹制窗帘，地板铺三拼柚木地板，门套为深黑湖桃色，门是混油白门，配金色旋转锁。厨房配备橱柜、炉灶、抽油烟机，至今我都买好高档骨质瓷的碗、盘。卫生间的淋浴器、毛巾架都安装齐全。餐厅里空调、净水机、餐桌、餐椅等全部配好。每个房间里各种家具、家电配置齐全。因为考虑到是面对是单身白龄，所以每个房间改造时都顺上独立的网线接口，这样就方便他们上网了。

　　这样一来租金比没装修，无家电的房子稍贵几十元钱，也会有人乐意租的。二我也过了装修瘾。房东都有个普遍的心态，装修好的房子是不舍的租给别人的，害怕房客不爱惜。其实大多数人的素质都是可以的，当然了不排除个别人素质太差，但毕竟是少数。我对“人性本善”还是比较有信心的。

　　我装修一共花了一万元，当然了我在装修过程中也是精打细算的结果，否则这些是钱是远远不够的。

　　我内心初步预想：两间朝南小一点的房间（15平方/间）240元/月，朝北的大房间（30多平方）300元/月。能不能顺利实施，说实话我心里还没底的。

　　在我装修期间我一个朋友早就去挑好了房间了，朝南的第一间。他这一间是确订下来了，还剩下两间。

　装修完毕通风期间，我就从当地的几个大网站的房产栏目上挂上预约出租的广告了。为了保险期间，我又从电脑里打印了几张广告，张贴在附近各繁华路段的路口（贴的时候，有点心虚啊，是不是有了乱贴小广告的嫌疑）。

　　出租情况非常顺利，这套精装修、配备齐全的房子一挂出出租的广告，反应十分强烈，三天内，三间房子全部出租出去。

　　那两个房客几乎是一进门，就被吸引住了（难怪了，这样精装修、配全套家电、家具的新房出租的很少了），不多说话立即交钱签合同入往了，非常顺利。

　　当然了还是网上房产网站发布的广告起作用了。

　　朝南的两间卧室每间每月240元，朝北的大卧室每月300元，这样一来，每月租金收益率在780元，比同小区同楼层同面积的房子的租金翻了一番还多！签合同我都与房客签了半年以上租房合同，以确保最大化的减少空房率。

　　我大体估算了一下， 13个月的房租就可以收回装修款，最重要的是精装修、配套齐全的房子出租时非常好租，空租率几乎为零。

　　这样我基本实现了我的心理目标，初战告捷！