律师谈《商品房销售管理办法》的三大成功和三点不足

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今年4月4日建设部颁布的《商品房销售管理办法》（以下简称
《办法》）已于6月1日开始施行。毫无疑问，《办法》的颁布对于规
范整个房地产市场确实将起到重要作用。但我们在给予赞美的同时，
同样可以发现，《办法》也给我们留下了一些遗憾。在此，我们不妨
对《办法》作一简短评价。
《办法》的颁布在一定程度上填补了一个空白，此为《办法》的
成功之一
在《办法》颁布之前，对于有关商品房买卖的法律体系包括：《城
市房地产开发管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市商品
房预售管理办法》和《城市房地产开发经营管理条例》。就规范的内
容来看，在这些法律法规或规章中，有关房屋销售的规范重点放在了
为商品房销售（《城市商品房预售管理办法》则主要是对于预售商品
房进行了规制）设置严格的主体条件、建设条件、资金条件等方面，
对于市场的管理调整的主要内容，也实际上主要是以方便行政管理为
目的确定了一系列规范，这在很大程度上反映了在当时的经济环境
中，限制房地产项目盲目上马，便于行政管理的立法价值取向。从规
范的对象来看，在前述法律体系中，没有一部是专门以商品房销售行
为为规范对象的。《办法》的出台，可以说填补了些一空白。尤其值
得指出的是，与此前的法律法规相比，《办法》更多的是体现了鼓励
交易，保护消费者作为弱势群体和规范市场，提高市场交易效率的市
场经济环境中的经济立法理念。就此而言，应当是一种立法的进步。
明确开发商的诸多义务，使我国《消费者权益保护法》所确立的
消费者知悉真情权在购房者身上得以体现，为立法的成功之二
《办法》为开发商设定了诸多方面的明示、通知、告知或说明义
务，这些义务从另一方面来说，就是《消费者权益保护法》确定的消
费者知悉真情权在商品房买卖活动中的具体化、明确化。概括起来，
这些义务主要包括：一是房地产设定抵押事实的告知义务。对此，根
据《办法》，我国《担保法》和《城市房地产抵押管理办法》的有关
规定，开发商在对于所售的房屋已经办理了土地使用权、在建工程抵
押的情况下出售房屋的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经
抵押的情况；如果抵押人未通知抵押权人或未告知受让人抵押的，转
让行为无效，开发商就应当承担过错责任。
二是向买受人明示有关法规和合同文本的义务。这条直接体现于
第23条中，主要内容是应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明
示本办法、《商品房买卖合同示范文本》和《城市商品房预售管理办
法》的义务。值得注意的是，《办法》第42条中还对没有遵照此一规
定履行明示义务者设定了警告、责令限期改正和1万元以上3万元以
下的罚款等行政责任。
三是规划设计变更的通知义务。根据《办法》第24条的规定，
如果买受人所购买的房屋发生了经规划部门批准的规划变更、设计单
位同意的设计变更，且因此导致所买卖的商品房结构形式、户型、空
间尺寸、朝向发生变化的，则开发商应当将变更的事实告知买家，同
时赋予买家因此退房的权利。
四是销售中介代理机构向买房人出示有关文件和说明房屋真实
情况的义务。这体现在第26条和第27条中。根据该两条的规定，作
为开发商的代理机构，其在代理销售过程中，应当向买房者出示商品
房的证明文件和销售委托书，证明文件中也即是通常所说的能证明开
发商合法性的证明，即《营业执照》；以及证明开发项目合法性质的
“五证”，即《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工
程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售许可证》。