涨租五大技巧 业主合理“拆”房出租多赚20%

　　哪类物业有涨租条件，哪些不能跟风涨租？

　　近日关于租金暴涨的讨论甚嚣尘上，刨除物价上涨等宏观经济因素，各位专家普遍认为租金不会也不能“没由来”上涨。到底出现怎样的情况，才可以提高租金且不会影响租赁稳定性呢？怎样的比例才算是合理？想来是很多人关心的问题。

　　记者采访了多位专家和投资客发现，促进租金上涨的主要因素基本都集中在周边配套上，其中商业和商务、地铁、学位、拆迁四种因素影响最大，且不同的配套对于租金的刺激作用也各不相同，以下分而论之。

　　
　　大商场开业需缓慢增长人气

　　
　　涨租幅度：约

　　
　　如果周边有新的大型商业进驻，不仅日常生活的便利性大大提高，也会提供更多的租赁需求。蛇口沃尔玛开业以来，旁边的花园城一、二、三期租赁状况都非常良好。至于商业进驻对于租金能够带来多大比例的提升，专家纷纷表示有望突破10%，但是一个缓慢上涨的过程。随着商业人气的日渐聚拢，周边物业的租赁也会随之更加旺盛，刨除正常的上涨因素，同类型物业的租金最终会比之前提升超过10%.

　　
　　写字楼入驻可“拆”房出租

　　
　　涨租幅度：或达

　　
　　对于有房出租的人来说，周边出现的新的写字楼，或者有大的公司总部迁来，租赁需求短期内大幅增加，对于租金所产生的利好位于各种利好之首。那些通常在租赁市场备受冷落的三房一厅、四房一厅，反而可能加速增长。有专家曾以他经历过的一个案例来算了一笔账，有一套三房两厅的物业，最初租金是3000元/月，后来周边的两栋写字楼招租情况很好，有很多大企业进驻，多出很多需要租房的白领来。最终有三个年轻人选择合租了这套物业，每人负担租金1200元/月。每个租客的压力并不太大，但是对于业主而言，不经意间租金已经上涨了20%.

　　

　　地铁物业视地段不同差别大

　　
　　涨租幅度：

　　
　　地铁开通对不同地段物业租金的影响力差别很大，好似雪中送炭或锦上添花。如地处市中心繁华地段的物业，原本公交、出租都非常的便捷，地铁的开通只不过是锦上添花的事情。这种情况下的租金，可能会因为拥有更加开阔的生活半径而略有上升，一般在5%左右。

　　
　　如果房子在关外，或者在一些偏远的地方，地铁的开通对于物业堪称雪中送炭。一方面租赁半径更大，会有更多的租房者可以选择这个物业，另外一个方面，对于未来入住后的出行便利性也大大增加。专家根据以往的经验判断，这种情况可以支撑租金向上攀升10%-15%.

　　
　　学区房“大循环”一般是6年

　　
　　涨租幅度：10%以内

　　学区房又分为两种情况，一种是奔着学位去的，一种仅仅是为了上学方便而已。奔着学位去的租客通常会根据学校的不同规定，提前1-3年把房子租下，租金情况则要看学位的使用情况。通常来说学位的大循环要6年左右，如果正在使用，并且刚刚使用到第2年、第3年的，学位对于物业租金的影响力非常的小。一些学位异常紧张的学校，会对学位第几次使用做出规定，这样学区内的物业租金势必与学位的使用情况更加正相关。一般而言，一个还没有进入循环使用的学位会给业主提供更高的租金，高出的比例通常在10%以内。

　　
　　仅仅为了孩子上学方便的租客，多出现在每年的7、8月份。很多家庭会在开学前完成租房搬家的过程，还有一些是老人带着孩子搬到学校旁边来，“这样对于学位没有需求的租客，通常也不会因为学位多出钱，租金比周边片区高不了多少。”专家分析，“无非是那两个月租客多些而已”。

　　
　　周边房拆迁可持续利好3-5年

　　
　　涨租幅度：5%以内

　　
　　有一位专家提到这点，虽然影响力比起其他因素没有那么大，但是对于很多位于城中村旁边，或者临近拆迁房周围的业主来说，有可能是一个可以持续3-5年的中期利好。

　　

　　大多数人骨子里都希望可以在习惯了的区域生活，所以即使遇到拆迁，也通常会就近选择新的居所。以深圳目前的情况来看，开发商通常支付的拆迁补偿中，过渡期的房屋租赁费用基本为60-80元/月/平方米，也就是说，一个原本有套100平方米住房的人家，在拆迁期间可以获得每月6000-8000元的租房补偿，是颇为可观的。

　　
　　不过专家也提醒说，不要看到拆迁就大涨租金，因为对于拆迁户来说，在附近找房只是习惯使然，与学位房和公司附近找房还有不同，如果房租涨幅超出租客的承受能力，他们会断然选择向外“摊大饼”，以扩大租房半径的方式来降低租房成本。通常来看，拆迁对租金的影响力不足5%.

　　
　　专家支持：美联物业三级市场总经理江少杰 世联行高级项目经理杨成招商置业沿山区区域经理沈斌

　　
　　理财贴士

　　
　　空置不划算，求稳不求高

　　
　　有一些物业原本就不是租赁市场的“宠儿”，所以多位专家均建议不要跟风涨租，以免增加空置时间，其实更不划算：比如目前宝安、龙岗的大片区域，由于很多产业暂时还只是处于规划状态，短期内没有形成活跃的租赁市场，还是求稳不求高。

　　
　　比如一些豪宅区的大户型，理论上说能够租住的人也通常收入不菲，但是这种物业通常放租的多，租的少，供过于需的情况十分明显，租客可选择的空间太大，加上租金原本基数就大，租金上涨10%，可能就是上千元，对于有些自己支付租金的业主来说，如果与月供接近，中国人的“砖头情结”很有可能促使他弃租转买。

　　哪类物业有涨租条件，哪些不能跟风涨租？

　　近日关于租金暴涨的讨论甚嚣尘上，刨除物价上涨等宏观经济因素，各位专家普遍认为租金不会也不能“没由来”上涨。到底出现怎样的情况，才可以提高租金且不会影响租赁稳定性呢？怎样的比例才算是合理？想来是很多人关心的问题。

　　记者采访了多位专家和投资客发现，促进租金上涨的主要因素基本都集中在周边配套上，其中商业和商务、地铁、学位、拆迁四种因素影响最大，且不同的配套对于租金的刺激作用也各不相同，以下分而论之。

　　
　　大商场开业需缓慢增长人气

　　
　　涨租幅度：约

　　
　　如果周边有新的大型商业进驻，不仅日常生活的便利性大大提高，也会提供更多的租赁需求。蛇口沃尔玛开业以来，旁边的花园城一、二、三期租赁状况都非常良好。至于商业进驻对于租金能够带来多大比例的提升，专家纷纷表示有望突破10%，但是一个缓慢上涨的过程。随着商业人气的日渐聚拢，周边物业的租赁也会随之更加旺盛，刨除正常的上涨因素，同类型物业的租金最终会比之前提升超过10%.

　　
　　写字楼入驻可“拆”房出租

　　
　　涨租幅度：或达

　　
　　对于有房出租的人来说，周边出现的新的写字楼，或者有大的公司总部迁来，租赁需求短期内大幅增加，对于租金所产生的利好位于各种利好之首。那些通常在租赁市场备受冷落的三房一厅、四房一厅，反而可能加速增长。有专家曾以他经历过的一个案例来算了一笔账，有一套三房两厅的物业，最初租金是3000元/月，后来周边的两栋写字楼招租情况很好，有很多大企业进驻，多出很多需要租房的白领来。最终有三个年轻人选择合租了这套物业，每人负担租金1200元/月。每个租客的压力并不太大，但是对于业主而言，不经意间租金已经上涨了20%.