租房转租房合同漏洞不少 法官全面分析典型案例

北京市第一中级法院近年来审理了一批因房屋租赁引发的合同纠纷案件。法官通过近期审理的案件，发现房屋租赁中容易出现的问题有：承租人没和房主签订书面合同、没看房主对房屋的相关证明、因房东换人承租人权益受侵害不知如何维权等等；有签了合同但事后对某条款发生争议的，法官会怎么判呢？请看一些典型案例。

■提前退租房发生纠纷

承租者能否要回押金

徐某承租了某公司一居室楼房一套，签订了为期一年的房屋租赁承租合同。在合同中约定:徐某应向某公司支付1600元押金；合同期满后一个月内，某公司应在徐某结清承租期间使用的水、电、煤气、有线电视等费用后，将押金退还。还约定:如徐某中途解除合同，需提前一个月通知某公司，不视作违约，否则视作违约。

半年后，徐某向某公司申请退租，同日签终止协议，约定:自该协议签字之日起，双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。之后徐某要求返还押金，双方发生纠纷，故徐某起诉。

本案中，徐某既没损坏租赁房屋和屋中物品，也没有应交而未交的费用，更没表示放弃押金权利。该公司不返还押金的理由，在于徐某中途解约的终止协议中有“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款。

徐某认为，“再无任何经济关系”不包括押金法律关系；某公司认为“再无任何经济关系”包括押金法律关系。双方对这一条款的解释截然相反。

法官认为:房屋租赁合同中的押金，是承租人抵押给出租人的一笔财产，用以保证自己履行租赁合同中的义务。这和合同法中的定金责任是不同的，承租人履行了租赁合同中的义务后，出租人应将押金返还给承租人。

而且本案的房屋租赁承租合同和终止协议，都是某公司提供的格式合同。依合同法规定:“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中，双方对该条款产生争议，应以非提供条款一方即徐某的理解为准。法院判决某公司向徐某返还押金。

■租房时没看相关权利证明

该房违法修建租房者受损

案例:王某与李某签合同，承租李某在农村的房屋从事商业经营，等把房屋装修一新准备开业时，王某才发现房屋并无村委会的建房审批手续，这样违反了《土地管理法》相关规定，王某与李某签订的租赁合同无效。案件审理时，虽然法院判令李某将王某支付的租金返还，但王某因装修房屋而造成的经济损失，就难挽回了。

法官提示:签合同前，应让房主出具相关的权利证明(比如房屋产权证)，以证明承租房屋的确是房主可支配财产。案件中就有许多没有产权证就出租房屋的情况，导致承租人因房屋手续不齐，没法领取营业执照，在承租屋开展营业，给承租人带来损失。还应特别注意，租赁合同不能与国家强制性法律规章的规定相违背，否则合同无效。

■房东要求加租金否则退房

租房者无书面合同很被动

案例:郭女士承租李先生的住房，与他口头达成了租期一年的合同，当时没订书面合同，半年后李先生因嫌租金低，要郭女士加租金，否则退房。郭女士无奈之下寻求法律保护，但是在李先生否认口头协议存在的情况下，又没有书面协议佐证，法院只能视之为不定期合同，郭女士的权益就很难得到保护。

法官提示:租房时最好签订有期限的书面合同，这样承租人的居住环境才能相对稳定、利益才有保障。根据合同法第215条和第232条的规定，租赁期6个月以上应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。如果双方仅仅是口头协议，即使商量好了期限，如果以后产生纠纷房主不认账，法律也只能视之为不定期租赁，房主可以随时主张解除合同，要求承租人搬出。