城市房屋拆迁中拆迁租赁房屋如何进行补偿安置

　　房屋租赁是在社会生产、生活中普遍存在，城市房屋拆迁中经常遇到的情况。房屋租赁一定程度上缓解了房屋供给相对不足的矛盾，满足了社会生产、生活中的某种特殊需要，是实现房屋价值的有效途径，能够使房屋财产得到充分的利用。在市场经济条件下，房屋租赁又是房地产经营的方式之一，能够最大限度地实现社会资源的优化配置。城市房屋拆迁，关系广大人民群众的切身利益，某种情况下，房屋租赁甚至成为部分群众谋生的手段，租赁房屋又是某些承租人唯一的居住生活场所。根据法律相关规定，对拆迁租赁房屋的补偿安置进行研究分析，以期能够在保证拆迁当事人合法权益，维护社会稳定的基础上，顺利实施拆迁，是本文根本之所在。

　　一、房屋租赁的概念和性质。

　　根据《合同法》和《城市房地产管理法》的规定，租赁合同，是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系，性质上属民事法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定，依法成立的合同，受法律保护。

　　二、拆迁租赁房屋补偿安置的原则。

　　租赁房屋的拆迁补偿安置问题，涉及到房屋所有人和承租人的关系和利益，情况比较复杂。在对租赁房屋进行拆迁时，房屋所有权人和承租人的合法权益都应依法得到保护，既要对房屋所有人进行补偿，又要考虑社会安定对房屋承租人进行安置。虽然承租人不是被拆迁房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产、生活，给其带来损失;同时，对住宅房屋而言，承租人往往属于经济实力相对较弱的群体，如果不能给予其利益以强有力的保护，有可能带来严重的社会影响，不利于社会稳定。”

　　新的《城市房屋拆迁管理条例》，针对拆迁安置事实上影响社会稳定的问题，确定了在保护房屋所有权人财产权的同时，兼顾房屋承租人的利益，妥善解决房屋承租人安置问题的原则，并根据上述原则，对租赁房屋的补偿安置问题作出了相关规定。在此基础上，《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》、《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》根据实际情况也作出了相关的规定。

　　三、《城市房屋拆迁管理条例》有关拆迁租赁房屋如何进行补偿安置的具体规定。

　　《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”

　　此条款是修改后条例新增加的，对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。之所以要做这样的特别规定，是因为修改后条例对拆迁补偿安置对象作了重大调整。原条例确定被拆迁人是房屋的所有人和使用人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人给予补偿，对使用人给予安置;修改后条例确定被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是，对所有人给予补偿，兼顾对使用人安置。在对所有人进行补偿的情况下，为了保护房屋承租人的合法权益，本款特别规定在拆迁租赁房屋时，拆迁人应当与被拆迁人、承租人订立拆迁补偿安置协议。

　　第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

　　除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”

　　此条是关于拆迁补偿方式的规定，并明确规定了被拆迁人对补偿方式的选择权。但为保护承租人的合法权益，这种选择权在拆迁租赁房屋时在第二十七条第二款规定的情况下是受到限制的。

　　第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

　　被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”

　　此条规定了出租房屋拆迁补偿安置的具体内容。是由原条例第二十四条修改而成。原条例第二十四条规定：拆除租赁住宅房屋，应当实行产权调换，原租赁关系继续保持，因拆迁而引起变动原租赁合同条款的，应当做相应修改。新条例与原条例相比，主要发生了以下几个方面的变化：一是保护了房屋所有权人的合法权益，所有人可以选择补偿方式，也就是说，所有人在拆迁时，可以先行解除租赁关系，获得货币补偿;解除不了租赁关系的，才实行产权调换;二是增加了被拆迁人的义务，也就是说，如果被拆迁人要想获得货币补偿，必须对被拆迁房屋的承租人进行安置，解除双方在被拆除房屋上的租赁关系;三是规定达不成协议的，实行产权调换，产权调换后重新签订租赁协议;四是外延有扩展，不仅适用居住房屋，也适用非居住房屋。

　　第三十一条第一款、第二款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

　　在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”

　　此条是对搬迁补助费和临时安置补助费的规定。根据本条规定，当房屋是由被拆迁人自己使用时，上述费用发放给被拆迁人，当房屋是由承租人使用时，上述费用发放给承租人。

　　四、对拆迁租赁房屋补偿安置的具体操作。

　　在具体操作中，如果被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时，应包括上述内容，同时规定拆迁人对被拆迁人的补偿方式、和补偿金额或安置用房面积和地点、房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，此种情况下，被拆迁人有选择补偿方式的权利。实践中，对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议，这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置，只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可;如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议，被拆迁人对补偿方式没有选择权，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。有关搬迁费和临时安置补助费的发放，应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。

　　五、《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》、《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》对拆迁租赁房屋的地方性具体规定。

　　《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十三条规定：“拆迁按照城镇住房制度改革的标准价购买的住宅房屋时，拆迁人应当通知售房单位。被拆迁人要求实行货币补偿的，拆迁人应当根据《房屋所有权证》载明产权比例分别给予补偿;被拆迁人要求实行产权调换的，在对用于安置的房屋进行产权登记时，应当注明产权比例。”

　　第二十五条规定：“拆迁由房产管理部门或者单位管理的公有住房时，对依照城镇住房制度改革的有关规定允许出售的住房，承租人可以按规定购买住房后，再与拆迁人订立补偿安置协议;对依照城镇住房制度改革的有关规定不允许出售的住房，拆迁补偿安置资金应当优先用于承租人的住房补贴。”

　　《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第三条规定，拆迁实施单位或实施自行拆迁的拆迁人应当依法组织实施拆迁，维护拆迁人、被拆迁人和房屋承租人的合法权益。

　　第五条规定，房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法房屋租赁关系的单位或个人。

　　第三十九条规定：“被拆迁人用房改标准价购买的住宅房屋，应按成本价购买后依照本办法第三十四条第一款的规定执行。”

　　第四十一条 规定：“拆迁执行国家租金标准的公有住宅房屋实行货币补偿的，房屋承租人未享受过国家房改政策购房的，货币补偿费的20%支付给被拆迁人，80%支付给房屋承租人，房屋承租人不再享受房改政策购房;房屋承租人它处房屋已按规定面积标准享受国家房改政策购房的，货币补偿费的80%支付给被拆迁人，20%支付给房屋承租人;房屋承租人已按国家房改政策购房，但未达到规定面积标准的，其不足规定面积标准的部分房屋面积，货币补偿费的20%支付给被拆迁人，80%支付给房屋承租人，超过规定面积标准的部分房屋面积，货币补偿费的80%支付给被拆迁人，20%支付给房屋承租人。”

　　第四十二条规定：“ 拆迁执行国家租金标准的公有住宅房屋实行产权调换的，如被拆迁人或房屋承租人不结算差价，拆迁人可用被拆迁房屋补偿费购买等价值量的房屋，由被拆迁人用于安置房屋承租人，并重新订立房屋租赁合同。”

　　第四十三条规定：“ 拆迁执行国家规定租金标准的非住宅房屋，被拆迁人已对房屋承租人进行安置的，应实行货币补偿。实行产权调换的，拆迁人可用被拆迁房屋补偿拆迁房屋补偿费购买等价值量的房屋，由被拆迁人用于安置房屋承租人，并重新订立房屋租赁合同。”

　　第四十四条规定：“ 拆迁落实私房政策时已发还给被拆迁人、房屋承租人应予腾退尚未退还的住房，拆迁人应当对执行国家租金标准的房屋承租人进行安置。安置房屋由房屋承租人按照拆迁时公有住房房改成本价向拆迁人购买或由拆迁人按照拆迁房屋货币补偿费80%补偿给房屋承租人后，拆迁人应按照本办法的规定对被拆迁人予以补偿。”

　　上述规定，属地方性规定，是根据当地情况对拆迁租赁房屋有关问题的具体规定。地方性规定，只要符合法律、法规的基本原则，与法律、法规不存在抵触，就在本地区具有法律上的执行效力。地方性规定，一般是在当地经实践检验切实有效可行，被广大人民群众普遍接受的。在对租赁房屋进行拆迁时，应根据条例的原则规定和上述的具体规定，结合实际情况进行补偿安置。

　　六、关于在拆迁租赁房屋中对房屋租赁关系、承租人和其他相关事项的认定问题。

　　1、对房屋租赁关系的认定。

　　房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。

　　根据我国法律的规定，对合同的效力的认定及处理的权利在人民法院或仲裁机构，《城市房屋拆迁管理条例》没有对租赁关系及承租人的认定问题作出规定。《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》虽规定房屋承租人是指与被拆迁人具有合法房屋租赁关系的单位或个人，但和条例规定的基本含义应该是一致的。在此情况下，对房屋租赁关系应根据相关法律规定和房屋租赁关系的法律特征来进行认定。需要强调的是尽管法律规定房屋租赁需进行登记备案，但根据我国法律规定的精神和相关司法解释，这里的登记备案的作用是对抗第三人，是从行政管理的需要进行的规定，不能因未进行登记备案为由认定租赁行为无效。

　　根据我国法律规定及法学理论，房屋租赁要符合以下几个要件：一是出租人应当是房屋所有人;二是一般情况下租赁双方要订立书面合同并应当有期限;三是承租人应当交纳租金。但在实践中情况比较复杂，由于受各种主、客观原因及我国长期实行住房实物分配制度，公有房屋的租赁关系受政策调整性较强的影响，有许多房屋虽然不符合房屋租赁的要件，但已形成了事实上的租赁关系。表现为：一是虽有租赁协议(或房屋分配单、公有房屋使用证等)，但没有租赁期限。由于所有人与使用人一直分离，使用人也定期交纳租金，也应界定为租赁房屋，按租赁房屋进行补偿安置。这种情形主要发生在大量的公有房屋之中;二是虽然没有租赁协议，但也定期交纳租金。由于历史的原因，虽没有任何手续，但所有人与使用人分离，也应界定为租赁行为。三是既没有租赁协议，也不交租金(主要是历史遗留问题)，房屋所有人与房屋使用人双方对事实居住关系无异议的。或房屋所有人对租赁关系提出异议，但经人民法院裁定或仲裁裁决仍维持原居住关系。对于这些事实租赁，在拆迁时也应按照租赁房屋的补偿安置原则进行安置。

　　2、关于对房屋承租人的认定问题。

　　一般情况下，对承租人的认定并不复杂，在对房屋承租关系认定的同时，也就认定了房屋承租人。但在实际生活中，由于受历史原因和各种情况的影响，某些特定事由的发生，造成了某种情况下对承租人认定的复杂性。如承租房屋的转租、承租人死亡、承租人为他人承租房屋并由他人对承租房屋居住使用、历史的原因造成承租人与实际使用人长期不一致、因违反政策的不规范操作造成原承租关系没有解除和房屋没有腾退的情况下产权转移而产权人对承租关系不予认可、发生租赁纠纷尚未解决等等情况。

　　根据我国相关法律的规定，承租人经出租人同意，可以对租赁房屋进行转租，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。对于前述各种情况，应根据法律的基本原则和相关规定进行认定和处理，最好采取协商的方式解决，必要时可通过司法机关作出认定，但在司法机关作出认定前，不宜改变历史形成的现实状态。

　　3、对相关其他事项的认定。

　　根据《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，拆迁执行国家租金标准的公有住宅房屋实行货币补偿的，房屋承租人未享受过国家房改政策购房的，货币补偿费的20%支付给被拆迁人，80%支付给房屋承租人，房屋承租人不再享受房改政策购房;房屋承租人它处房屋已按规定面积标准享受国家房改政策购房的，货币补偿费的80%支付给被拆迁人，20%支付给房屋承租人;房屋承租人已按国家房改政策购房，但未达到规定面积标准的，其不足规定面积标准的部分房屋面积，货币补偿费的20%支付给被拆迁人，80%支付给房屋承租人，超过规定面积标准的部分房屋面积，货币补偿费的80%支付给被拆迁人，20%支付给房屋承租人。但拆迁人对被拆迁房屋承租人是否享受过国家房改政策购房、规定面积又是多少并不掌握，这就需要相关单位对承租人是否享受过国家房改政策购房、规定面积是多少或其职务等级出具有关证明材料来加以证明，房屋产权单位对此有异议的应提供证据证明，无法证明的只能按规定的方法进行补偿。