擅自转租后所签订的房屋租赁合同是否有效?

咨询热线内容
2005年5月，我与白某签订了房屋租赁合同，约定承租其所有的位于闹市的两间门面房从事服装经营，租期4年，年租金为2万元。签订合同后，我们便办理了相应的手续，并在房产管理部门进行了登记备案。
2006年6月，由于服装生意经营不善而导致亏损，我在没有取得白某的同意下将其中一间门面房另租给了张某使用，约定年租金13000元，租期届至2008年5月。
2007年4月， 白某在一次偶然的机会中得知自己租赁给我的房屋的其中一间已被转租，便向我提出异议。白某以我违约为由，要求收回张某多交的部分租金。同时，解除他与我之间的租赁合同。而我认为，自己按租赁合同约定交付租金取得了房屋的使用权，在租期内， 自己如何使用都可以。为此，我们产生了争执。
请问：我在没有经过出租人白某同意的情况下，将该房屋出租给张某，我和张某之间所签订的租赁合同是否有效? (咨询者：王先生)

律师专线解答
王先生，您未经出租人同意擅自转租房屋的行为属于非法转租，该转租合同应归于无效。
第一，在上述事件中，您与房主白某之间所签的房屋租赁合同合法有效，现在您未经白某同意，擅自将承租的房屋转租给他人，已构成违约。对此，我国《合同法》第 224条明确规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”简而言之，作为承租人，在将该房屋转租时，就应征得出租人同意，否则，出租人当然可以解除合同。
第二，作为出租人，白某可以要求解除合同。《城市房屋租赁管理办法》第27条规定：“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”第28条规定：“房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”也就是说，承租人转租房屋必须要取得出租人的事先同意，并按照法律规定办理登记备案手续。如果承租人在未取得出租人同意的情况下，擅自将承租的房屋转租给他人的，依据《城市房屋租赁管理办法》第24条第1款的规定，出租人有权终止合同，收回房屋。同时，该办法第32条第3款也规定，未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。
综上所述，您未经房屋所有权人白某的同意，擅自转租房屋，并从中谋取利益，所以白某有权要求解除协议，收回房屋；您与张某之间签订的转租合同无效。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对非法转租后所签订的房屋租赁合同是否有效这一问题不清楚。

律师提醒与注意事项
作为承租人，您享有一定的权利，同时也应履行一定的义务。但您不能在享有权利之内，履行义务之外，为了不使自己受损失，在未经出租人同意和未办理登记备案手续的情况下把房屋租给第三人使用。这样，既侵犯了出租人的权利，也违反了法律的规定。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第二百二十四条
建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条、第二十七条、第二十八条、第三十二条