拆迁租赁房屋后原来的租赁合同还有效吗?

咨询热线内容
我姓齐，2003年年底在二环边上的某居民楼里租了一套房子， 当时和房主黄某签订了一份为期3年的房屋租赁合同，并到房地产管理部门办理了登记备案手续。
2005年3月， 因为城市规划，我租的房子所在的居民楼要拆迁。得知消息后，我去找房主协商。房主告诉我，拆迁房屋那是政府行为，现在房子将要不存在了，那么我们双方的租赁合同也应终止。由于房屋被拆后不知道去哪安身，于是我要求房主黄某继续履行房屋租赁合同，对我和妻子进行安置。黄某当即表示拒绝。后来，拆迁办发给了黄某一笔拆迁补偿金。
请问：我租住的房屋被拆迁后，原来的租赁合同还有效吗?

律师专线解答
齐先生，可以明确的一点是，房屋拆迁后原房屋租赁关系仍然有效，当事人双方应当继续履行原租赁合同。
我国《城市房屋拆迁管理条例》第27条第1款规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁入与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。”在您所叙述的这一事件中，您与黄某并没有解除租赁关系，黄某在得到相应补偿金后，也没有对您进行安置，这显然是一种违法行为。同时，该条第 2款规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁入应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”也就是说，您与房主对解除该房屋的租赁关系达不成协议的，由拆迁人出面为黄某调换房屋。调换后的房屋继续由您承租，你们之间的原租赁合同继续有效，但是对新调换的房屋您应当与黄某重新订立一份房屋租赁合同，至于黄某所称以拆迁为理由终止租赁合同的说法显然没有任何法律依据。
据此，在您以前所租住的房屋被拆除后，您可以住在房主黄某提供的补偿安置的房屋内。如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件存在差异，双方之间还可以根据实际情况调整租金。如果与原有用途不符，您还可以解除租赁合同，并要求给予适当补偿。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对拆迁租赁房屋后原租赁合同继续有效这一问题不清楚。

律师提醒与注意事项
房屋被拆迁后，出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同并没有因此而终止，承租人可以按照合同的规定享有权利并承担义务。
以北京为例，拆迁人必须对被拆迁人、承租人予以补偿，但是承租人必须具有北京市常住户口，并按照国家规定的租金正式承租房屋，而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。

法律链接
《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条