开发商再次被起诉 引发购房合同争议

　　《消费者权益保护法》第34条规定，消费者和经营者发生消费权益争议的，可通过5种途径解决，最后一种方式是向人民法院提起诉讼。

　　日前，富宏某小区业主起诉开发商未兑现公建设施承诺一案再起波澜，一审法院再次受理业主投诉;业内认为，新版合同的实施有望提高此类投诉案件的解决率

　　日前，富宏某业主蔡女士起诉小区开发商北京A房地产总公司(以下简称“A公司”)违约。3月8日上午，曾受理过富宏某小区相关投诉案件的一审法院接手此案。双方争论的焦点仍为原告提出的“诉讼时效是否过期”及“是否为重复起诉”等问题。有业内人士认为，该案件暴露出因旧版购房合同出现漏洞而造成纠纷难解决等问题，有律师称新版购房合同可在很大程度上避免类似纠纷的发生。

　　案件进展

　　业主要求开发商补足停车位差价

　　据市消协有关人士介绍，富宏某小区业主于2000年入住后发现“A公司”没有按时兑现当初签合同时有关修建绿地、停车场等公共配套设施的承诺，同时在收房时还发现房屋有质量问题。此后在与“A公司”理论中，业主又发现开发商当初承诺的停车场所在地是国家代征地。业主察觉事态严重，遂联名向市消协举报“A公司”的欺骗及违约行为。2001年7月，市消协召开业主与“A公司”的协调会，并在会上就车位、绿化等问题向开发商提出了质疑。会议现场记录显示，“A公司”承认自己有违约行为，但认为“业主要求退房是个大问题，应该通过司法部门解决”，最终市消协调解无效。2003年7月，富宏某小区多位业主联合将“A公司”告上法庭，2004年初，西城区人民法院以“超出诉讼时效”为由判业主败诉，驳回业主关于退房或赔偿的诉讼请求。业主随后又上诉市一中院。2004年9月，市一中院经查明后认为业主起诉日期没有超过诉讼时效，并判“A公司”赔偿部分业主经济损失共计11万余元，但驳回少数业主退房的请求。

　　这一纠纷事件在市一中院一审判决后曾在社会上引起了广泛关注。时隔半年，被判败诉的业主蔡女士等人再次起诉了“A公司”，蔡女士称，当初开发商承诺停车位售价为12万元，她现在花16万元在外面购买了一处停车位。此次上诉要求开发商补足停车位差价，并补偿房屋装修质量损失。

　　审理结束后，记者多次拨打代表“A公司”出庭的该公司总经理助理的电话，但其手机提示为空号。

　　至此，这一旷日持久的纠纷案件在取得阶段性进展之后，再一次在今年3.15之前，特别是在新版商品房预售合同即将公布之时引起了公众的关注。

　　争论焦点

　　“诉讼时效是否过期”再次引发争议

　　《消费者权益保护法》第34条规定，消费者和经营者发生消费权益争议的，可通过5种途径解决，最后一种方式是向人民法院提起诉讼。对于此次案件中再次有关“诉讼时效”的争论，北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱宝昌认为，《消法》规定的5种维权渠道的力度是逐级增加的，在时间和顺序上可以交叉进行，就此案而言，2001年8月1日北京市房屋土地资源管理局才出具调解无效的通知，所以富宏某业主在2003年7月提起诉讼并没有超出诉讼时效，而2004年9月市一中院的判决中也已声明原告没有超出诉讼时效。“根据《民事诉讼法》相关法规规定，诉讼时效有效期限最高上限为两年。”邱宝昌提醒业主在遇到纠纷需要提起诉讼时应注意到这一点。

　　■问题暴露

　　旧版合同不健全导致纠纷难解决

　　新合同细化了买卖双方的责任和义务，加大了开发商的违约成本

　　此案例同时也暴露出因早期购房合同不够健全而导致小区纠纷难解决等问题。北京炜横律师事务所律师杨明认为，1998年出台的旧版商品房预售部分条款规定不明，对买卖双方的责任及义务等未做细化，而多数业主因缺乏专业知识，通常也想不到在合同补充协议中明确有关开发商承诺的约定，造成业主事后维权时无据可依。“但新版商品房预售合同对于很多条款都进行了进一步完善，今后有望减少类似纠纷的发生。”

　　富宏某业主与开发商签订的正是旧版购房合同，这为日后出现纠纷埋下了隐患。但将于今年3月15日正式公布的“新版商品房预售合同”在某些条款上细化了买卖双方的责任和义务，尤其是加强了对买受人合法权益的保护，有望提高投诉解决率。如合同第15条规定，“该商品房的质量、装饰、设备标准应符合双方约定的标准。降低质量标准和使用功能的，出卖人应在该商品房交付前告知买受人，否则就视为违约。如果开发商违约则买受人有权要求出卖人接受赔偿双倍装饰、补足设备差价等多种处理方式”。

　　同时合同的第17条规定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的基础设施、公共配套建筑须按约定的日期达到使用条件”。条约明确规定开发商对小区内公共绿地、公共停车场、购物中心、学校等公建项目必须标明具体交付日期及建成标准。这无疑加大了开发商的违约成本，也进一步保障了购房者的合法权益。