开发商延期办理房产证，购房者如何主张权利

　　房产证一直是购房者最为关心的问题之一。目前，由于开发商延期办理房产证而引发的纠纷比较普遍。那么，开发商逾期未办理房产证，买房人该怎样追究开发商的违约责任呢?

　　一、案情回顾

　　李某于2009年2月28日购买了某房地产开发经营有限公司开发的房屋一套，双方签订的商品房 第十二条约定：甲方(开发商)自房屋交付之日起90个工作日内办好房屋所有权证，如未能按期办理，乙方(买房人)有权解除合同，并可主张房屋总价的10% 的赔偿金。2010年5月8日，该房地产开发经营有限公司将验收合格的房屋交付给李某。2011年4月22日，该房地产开发经营有限公司才办好房产证，已经超过了合同约定的90个工作日。

　　李某以合同第十二条为依据，将某房地产开发经营有限公司诉至法院,要求该房地产开发经营有限公司支付 30000元(房屋总价10%的赔偿金)。

　　二、争议焦点

　　1.对“90个工作日内为乙方办好房屋产权证”的理解是90个工作日内报送材料还是90个工作日内办好房屋产权证并交付给业主。

　　2.“乙方有权解除合同，并按房屋总价款的10%要求甲方赔偿损失”的意思是解除合同和10%的违约金必须并用(即要解除合同才存在违约金的问题)，还是合同解除权与违约金请求权是两个独立的诉讼请求，选择适用。

　　3.违约金是否以实际损失为条件，开发商没有给业主造成损失的，业主是否可以要求违约金。

　　三、判决结果

　　法院经审理后作出判决，认定某房地产开发经营有限公司构成违约，判令其支付李某房屋总价5%的违约金。

　　某房地产开发经营有限公司不服判决，以程序违法、适用法律错误等理由上诉至 市中级人民法院，要求改判,洛阳市中级人民法院审理后驳回上诉，维持原判。

　　四、律师分析

　　律师吕进分析，由于开发商的原因，买房人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，开发商应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理 》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于开发商的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人可以通过诉讼请求解除合同和赔偿损失。

　　五、律师提醒

　　针对目前普遍存在的开发商迟延办理房产证的现象，吕进就某些关键问题为广大购房者提出以下建议。

　　1. 很多业主都会问，开发商逾期办证，我已经领取房屋所有权证，是否还可以告开发商?我们已经接收房屋了，是否还有权追究开发商逾期交房的违约责任?吕进律师提醒，业主领取开发商为其办好的房屋所有权证书后仍然可以追究开发商逾期办理房屋所有权证的违约责任，但必须在自从知道或应当知道权益受侵害之日起2年内，追究开发商的违约责任，否则，超过 则会丧失胜诉权。

　　2. 吕进提醒，业主与开发商签订商品房销售合同时，必须明确约定不能按期办理房屋所有权证的违约责任，具体到多少金额或多少比例，如本案中房屋总价的10%。如果没有明确的约定，即使开发商迟延办理房产证构成违约，也不能要求开发商承担违约金，只能要求开发商赔偿损失，但业主必须举证证明因为迟延办理房产证给自己造成的损失是多少，否则也得不到法院的支持。