广告宣传还是欺诈？律师教你如何规避买房纠纷

一手房买卖纠纷有四大典型类别

　　近年来，一手房买卖纠纷也呈递增趋势：买卖楼花引发的纠纷、广告宣传引发的纠纷、公共面积引发的纠纷、延迟交房或延期办房产证引发的纠纷、延期付款引发的纠纷。记者梳理出四大典型类别，试图通过对这些典型类别的分析报道，让读者了解如何避免纠纷，有了纠纷之后，法院将如何审理判决，当事人怎样减少损失。

　　第一类纠纷

　　逾期交楼应赔付违约金

　　●案情回放

　　按揭款都交了两年多了，房子却还在烂尾中；一停交按揭款，又被银行起诉。楼价天天见涨，按揭款随时可增，但房子仍不见封顶……身陷其中的张先生说起此事，可谓伤透了脑筋费尽了神。

　　事情还得从2003年8月说起，原告张先生与被告深圳市某房地产开发公司签定了一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》，约定原告向被告购买被告开发的房产，双方在合同中约定：房产购买总价为35万元，首期款15万元，余款银行按揭；被告房地产公司须于2004年3月18日之前将合同约定的房产交付原告使用；双方还约定：被告不能按时交付房地产给原告的，每延期一日，向原告支付买卖总价款万分之五的违约金，如有损失的，除违约金外，还得负赔偿责任。合同签定后，原告依约履行了付款义务，但直到起诉之日止，该房产却仍在停建。

　　在等待入伙期间，经原告和被告沟通，双方曾达成了一份赔偿协议：约定由于违约造成原告不能按期入伙，被告理应按合同约定赔偿，但考虑到被告经济困难，双方协商同意，对赔偿方式重新约定为：被告按人民币2400元／月的标准赔偿，原告同时放弃针对该房屋所有涉及的因延期入伙所产生的违约金的追讨权利，如被告不能按期支付以上赔款的，业主有权保留对该段时间的全部索赔权，且被告必须保证在2004年8月28日之前入伙，否则业主保留对9月28日以后延期入伙所产生的违约金的全部追偿权利。

　　但被告在支付原告五笔赔偿款共计人民币12000元后，就再也没有支付过赔偿款，且该楼仍在遥遥无期的停建中。原告无奈之余，向法院提起诉讼：要求从合同约定交房日期的次日起，按日千分之五的标准向原告支付违约金至涉案房产实际交付日止。但被告开庭时辩称：合同中约定的违约金过高，并超出了实际损失，请求法院予以调低。一审法院经审理认为：原被告双方签订的合同合法有效，双方应正确全面履行，虽然双方曾经就赔偿标准达成过新的协议，但同时约定，当被告不履行新的协议时，仍按原合同相关条款执行。现被告既没有按期交房，也没有依新约定按时赔付，所以，原告要求被告按原合同所约定的违约赔偿条款赔付的请求合法，依法应该得到支持。但由于该房产现处于停建状态，具体入伙时间不能确定，所以，暂以起诉时间为止计赔违约金，起诉日之后所产生的违约金可另行起诉。

　　●律师点评

　　广东国晖律师事务所律师吴寄帆认为，本案其实是一种典型的楼花按揭购房合同纠纷，此类房产交易涉及主体多，法律关系复杂。但单就本案诉求之争来说，只是一个开发商延期交房、业主依法索赔的简单违约之诉，而双方争议的焦点也只集中在：双方在合同中约定的违约金是否过高？又该以什么标准来计赔违约金？

　　在近年众多的房地产纠纷中，逾期交房的纠纷占了相当大的比例，我国《合同法》允许合同当事人约定违约金的比例或一方违约时的损失赔偿计算方法，但同时又规定约定违约金比例过高或过低时，人民法院或者仲裁机构有权应对方的要求予以调整。司法实践中，在合同双方没有约定违约金数额或计算方法时，一般是以违约行为给守约方造成的实际损失为限来判赔。但在双方合同中有具体约定时，只要当事人关于违约金的约定不违背法律的规定和社会公共利益，应当可以得到支持。所以，原告要求按合同约定赔付违约金的请求得到了法院支持。

　　第二类纠纷

　　逾期办理房产证依约赔偿

　　●案情回放

　　买房两年后，才拿到《房地产证》，周文学将某房地产开发商告到法院。2003年1月27日，周文学与某房地产开发商签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，合同约定，周文学购买该开发商所建的位于深圳市福田区景田路的某大厦6L房屋，建筑面积66.67平方米，房屋总金额341550元。

　　合同还约定，地产开发商应于2003年7月30日前，将本合同规定的房地产交付周文学使用，开发商应于取得竣工验收证明之日起150日内，书面通知周文学向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，如开发商未按规定通知周文学，或因开发商原因不能按法定期限领取《房地产证》，开发商从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的210天起，每日按房屋买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同签订后，周文学依约付清了全部房款。

　　2003年12月15日，开发商取得了《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》，并将房屋交给了周文学使用。这个日期比约定的交房日期延后数日，鉴于开发商没有按期交付所购房屋，周文学找到地产商理论，双方遂于2004年11月16日，签定了一份《协议书》。协议约定，周文学同意开发商在不能按期交付房产使用权证的情况下，从规定入伙时间起，每延期一日即付楼款万分之五的50%作为违约金。周文学的违约金补偿时间为2003年7月30日至2003年8月2日止，赔偿金额为275元，周文学、开发商双方均同意所赔偿的违约金用于支付周的物业管理费。开发商也履行了这个协议。

　　但开发商却未按合同约定的方式及时通知周文学办理《房地产证》，至2005年3月15日，深圳市房地产登记机关才向周文学核发了《房地产证》。这次周文学以“地产商违约延期办理《房地产证》”将其告到法院。

　　法院认为，双方对上述事实没有异议，其争议的焦点在于周文学与开发商之间曾签定了一个《协议书》。法院认为，该《协议书》仅就开发商不能按期交付房产的情况下承担违约责任的问题作了约定，而未对本案所涉及的逾期办理房地产证违约责任进行约定，因此，判定开发商在判决发生效力之日起10日内，向原告支付逾期办理房地产证的违约金24694元。

　　●律师点评

　　广东晟典律师事务所律师黄建强认为，本案之所以判定开发商违约，赔付周文学违约金，是因为该开发商出现两次违约现象。一次是延期交房，周文学向开发商索赔，开发商赔付违约金，同时转为周文学的物业管理费，但该开发商在赔付周文学200多元违约金后，又补充限定协议称，双方再不发生其他违约事宜，将不再赔付周文学其他违约金。开发商在这个条款中有混淆事实的倾向。开发商第二次违约是延期办理房地产证书，且时间较长，开发商想以周文学曾与其签有“不再因违约进行赔偿”为由，逃避第二次违约金额的赔付。显然，法院没有采纳开发商的意见。因为没有按约定期限把《房地产证》交给购房者已属于违约现象。(本版案件当事人均为化名)

　　第三类纠纷

　　广告宣传，如何界定是否欺诈？

　　●案情回放

　　2004年下半年，某地产公司对外发售某楼盘房产时，以“CBD首席复合型国际商务社区”，“商务公寓，现代办公，商业，酒店”为核心广告概念进行宣传，广告表示：“复合型商务社区：集商务办公、国际公寓、商业、酒店于一体的商务社区”、“由四栋25~30层的商务建筑和一栋(拟建中)超高层五星级商务酒店组合而成”、“个性化组合各类商务空间，满足不同客户需求”等，并公开展示了各种户型的办公用途的样板房。

　　2004年10月，梁某与该司签订《房地产买卖合同(预售)》，购买B栋四套房产。2005年7月，梁某以广告虚假宣传为由将该司诉至法院，要求该司承担违约责任。梁某称：被告的广告宣传误导其认为该项目房产的办公使用功能和升值潜力是其他住宅类房产无法相比的，因此以高于同地段住宅类房产15%的价格购买了四套房产。但事实上，该项目经政府批准的用途为住宅，不能用于办公，工商注册不能被批准；广告所说的五星级酒店也根本不存在。被告的严重广告欺诈行为其造成重大损失，要求被告赔偿。

　　被告则认为：政府批准的该楼盘的土地用途是商住混合用地，分五栋建设，其中A、B、C、D栋的预售许可证中房产的用途是住宅。E栋(因故停建)规划为五星级酒店，可以办公。被告是针对整个项目对外推广宣传的，不存在广告宣传欺诈和误导业主的问题。且购房合同中明确约定房产用途为住宅，原告并非在深圳初次置业，对购房有一定认识，不可能受到广告的诱导。另外，被告申请了另两位购房者作为证人出庭作证，证明该两人购房并未受广告误导。同时，该公司还提供了一份评估报告，证明开发项目的房产确有该等价格。

　　法院经审理认为，某地产公司对外发布的广告与宣传资料虽然确有不实的部分，ABCD栋均为住宅没有办公用途，但正式的购房合同中已明确房产的用途为住宅，原告应该知道不具有办公的用途；而其他业主也证明购房并未受到宣传内容的误导；同时，被告提供的评估报告也证明该楼盘确有该等价值，因而，事实上不实的宣传尚未影响合同的订立与价格的确定，还只是要约邀请，而不属于合同的组成部分，开发商不应承担责任。

　　第四类纠纷

　　未能办理按揭，不能“吃掉”购房定金

　　●案情回放

　　在龙岗区转了半个多月，屈伟终于选中了一套售价为776000元的三居室的住房。今年4月1日，屈伟与某房地产公司签订房屋认购书，屈伟没想到，正是因为这份认购书使他的安居希望落了空。

　　这份认购书约定了以下几项内容。一是屈伟在签订认购书时须向房地产公司交付50000元定金。同时须于签订认购书后7天内，支付房款人民币156000元(含定金)；二是按揭银行由该房地产公司酌情安排；三是屈伟应在付清首期款后的5个工作日内按房地产公司的要求主动与按揭银行办理按揭相关手续。若屈伟逾期未按房地产公司的要求办理按揭相关手续，或因屈伟提交资料不合格、资信状况或其他原因导致按揭未获批准，房地产公司有权单方面解除认购书，屈某已付给房地产公司的购房定金不再退回。

　　签订认购书后，房地产公司于今年4月18日收取屈伟的106000元首期购房款。当天，该房地产公司告知屈伟，因他在银行有不良信用记录，不能办理按揭手续。屈伟于当月19日要求房地产公司返还106000元首期款及50000元定金，房地产公司随即返还给屈伟106000元首期款，而50000元定金房地产公司拒绝返还。屈伟遂于今年6月诉诸法院，要求房地产公司返还定金人民币50000元并支付利息人民币1500元。

　　在本案审理过程中，房地产公司向法院提供了深圳某银行出具的《关于未给屈伟办理按揭贷款的说明》：“借款申请人屈伟于今年4月18日向我行申请按揭贷款，经我行调查，该借款申请人有不良信用记录，不符合我行个人按揭贷款的准入条件，故我行未给予屈伟办理按揭贷款。”

　　法院认为，依照认购书的约定，屈伟应于今年4月8日支付首期款人民币106000元，但屈伟于今年4月18日才向房地产公司支付首期款，这期间房地产公司并未因他迟延付款而告知其不需支付，反而在屈伟交款时予以接受而未提出异议。此后房地产公司退还首期款的理由是屈伟在深圳某银行办不了按揭贷款，因此应视为屈伟、房地产公司双方对首期款的支付期限做了变更。故房地产公司称屈伟迟延付款，没有事实依据，房地产公司不能据此不予返还屈某的定金。

　　关于按揭贷款银行，认购书只约定“由房地产公司酌情安排”，银行出具说明称屈伟不符合其个人按揭贷款的准入条件不予发放贷款，并不能说明屈伟不符合其他银行的按揭贷款条件，不代表其他银行不给屈伟发放按揭贷款，所以房地产公司认为屈伟不能按揭贷款违约并以此为由不予返还屈伟的定金，没有事实依据。

　　最终法院依法判决房地产公司返还屈伟的购房定金人民币50000元并支付利息人民币1500元。