不兑现售楼广告该不该承担违约责任？

新华网浙江频道 张和平 潘贤群 摄影 刘峤 陈晓明 编辑 陈晓明 监制 何玲玲


　在２００４年"３．１５"国际消费者权益日来临之际，温州市１０４名别墅购买消费者向社会提供了一份珍贵的消费者维权教案。这份教案提出两个带有全国普遍性的消费者维权问题：不兑现售楼广告该不该承担违约责任？像一盘散沙似的住宅小区入住者合法权益若受侵害该如何保护？

"不是梦想的四星级家园"向你招手 银都花园正门和旁边本应该是业主俱乐部的银都大酒店 由于物业办公用房被改为别墅出售，业主委员会和物业公司只能临时借用小区幼儿 由于小区东边没有封闭，物业公司只能3步一岗的设置保安岗亭守卫几个出口

１９９７年初，温州建设房地产开发公司在温州市东部郊区的新城片,开发建造一处豪华别墅区"银都花园"。其中有７４幢别墅，３０套越层楼。每幢别墅售价约２００万元，每套越层楼售价约８０万元。二者均比周边同类房价高出一倍多。

开发商在各媒体广告及售楼书宣传称，"四星级家园，不再是梦想"、"园区内拥有三个标准网球场，一个游泳池，拥有１３６８平方米物业管理用房。拥有４５００平方米的银都维的多利亚俱乐部，内有健身房、乒乓球、ＫＴＶ等健身娱乐设施。区内拥有超市、医疗、保健、银行等生活设施。别墅实行全封闭星级物业管理，并有红外线报警、卫星电视及自发电设备。小区绿化率达３８．６０％等等"。

这样的公配水准和楼价在当时堪称"温州之最"。温州市１０４名企业界知名人士及富人冲着如此美好的环境、设施和承诺，纷纷花巨资购置了该区的别墅和越层楼。

"缺斤短两"被诉求赔偿５千多万元

银都花园内的别墅群。 银都花园一隅。 黄龙忠、郑品严等上百名业主从１９９９年始陆续入住。他们想不到入住后相继发现，实际情况与开发商的承诺大相庭径。开发商在别墅区围墙及围墙内侧通道的地基上增建了别墅，大部分地盘则改建为绿地卖掉了，导致全封闭管理永久性不能恢复。区的网球场、游泳池等设施也租给他人用作商业经营。特别是盼望已久的４５００平方米的银都维多利亚俱乐部场在２００１年装修完工后，一夜之间竟"割"给他人，成为一家商业酒店，业主们也是永久性无权享用。小区的绿化率仅为３４．７％，这一减，被整整割掉４．１亩土地，价值超千万元。另外，超市、医疗、保健、银行等生活设施不见踪影，入住者生活服务极为不便，买一包酱油、一盒烟都得驱车到区外购买。因全封闭全方位的管理成为一纸空文，区内经常发生偷盗事件，业主的生命和财产受到严重的威胁。

对此，业主们认为自己被欺骗了。针对开发商欺诈、严重"缺斤短两"的行为，业主们在无数次交涉无果的情况下，运用法律手段维护自己的合法权益。为了解决人力松散的问题，他们自发联合，授权委托由全体业主选举产生的银都花园业主委员会（主任、副主任本身也是业主），以该民间自治组织的名义，与开发商对簿公堂。

２００１年１２月，银都"业委会"先向温州市鹿城区法院起诉。期间，历时两年，历经艰辛，受阻重重。无奈之下，他们不得不于２００３年１０月撤诉。次日，即直接向浙江省高级人民法院起诉。他们聘请北京京哲律师事务房地产专业律师张仁，针对开发商上述８大"缺斤短两"问题，向法院提出８项诉讼赔偿，共计赔偿５０７０．６万元。如此高的商品房纠纷诉讼标的，在全国较为罕见。 业主委员会主任黄龙忠与办公室主任郑品严正在商讨上诉事宜。 银都业主举行大会现场投票

对这起全省首例以业主委员会的名义起诉的商品房买卖合同纠纷案，省高院经认真研究，受理了此案。

２００４年３月９日，浙江省高院第三法庭开庭审理此案。由３０多人组成的原告方"陪审团"清一色是温州企业界董事长级人士。被告方没有出庭，委托其律师到庭应诉。

广告承诺能否成为购房合同条款

此案争议的主要焦点是，广告承诺能否成为购房合同条款。开发商的辩护律师认为，广告宣传资料要作为房屋合同条款，根据有关最高人民法院的有关司法解释规定，必须具备如下条件：房屋出卖人对开发的"房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确"。而开发商被指控未履行的８项广告宣传承诺项目，都是零碎地出现在１９９７年至１９９９年的一些相关资料中，这些承诺不能视为具体、明确的。因此，这些承诺不能作为房屋买卖合同条款，开发商也不构成违约。

银都"业委会"方认为，最高院的有关司法解释规定：商品房的销售广告和宣传资料是要约邀请，房屋出卖人对开发的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。据此，银都"业委会"称，一方面，开发商对银都别墅的广告宣传是大量的、多方位的，这是广告宣传形式上的"零碎"，而非广告内容上的"零碎"。另一方面，其每一次（种）广告宣传的内容又都是非常具体、明确而非"零碎"的。实际上这些广告对１０４名消费者订立合同购买银都别墅都产生重大影响。而且，有关俱乐部的广告不仅具体、明确、有吸引力，开发商还就此项目向每位购房者增收了６万以上的配套设施费。这说明宣传广告对房屋价格"确有重大影响"。故开发商未按广告宣传承诺的事项去做，已违反了购房合同内容，是违约侵权。

"业委会"可否受权代表业主打官司

此案争议的另一大焦点是，业主委员会能否作为诉讼主体。法庭辩论中，被告律师认为，"业委会"是业主大会的执行机构，是代表业主对住宅小区物业管理行使民主监督的群众自治组织。而此案是一起商品房买卖合同纠纷，原告和被告之间应当是商品房买卖的当事人。而开发商并未与银都"业委会"建立商品房买卖关系，故双方不存在任何纠纷。"业委会"可以维护业主的相关权益，但它不是房屋产权所有人，不能介入房屋买卖纠纷。因此，银都"业委会"作为该案的原告主体，显然不合适。

银都"业主委"方则认为，根据有关法律规定，业主委员会可以代表住宅小区内的产权人、使用人维护他们的合法权益。这些配套设施是业主的共有财产，但因住户人数众多，不可能每个人都来参与共有财产的管理，应该由"业委会"代为管理。如果发生诉讼，其诉讼标的是和共有财产有关的，那么"业委会"就可以代表业主起诉、应诉或参与调解等等。原告方律师张仁认为，我们查询了相关资料发现，最近，上海、深圳等地"业委会"的法律诉讼主体都先后得到确立，但目前浙江尚无先例，"我们想通过这起民事纠纷使人们充分认识 业委会 的地位和作用"。 售楼广告承诺能否成为购房合同条款时常引起业主与开发商的争议。 业主大会现场 在漂亮的楼房模型和眼花缭乱的售楼广告面前应该保持清醒的头脑。

温州市新城银都花园业主委员会借鉴温州打火机协会"挑头"为百家企业打"洋官司"的经验，受权帮助购房者打官司，索赔金额高达５０００多万元。这是浙江省首例以业主委员会名义起诉的商品房维权纠纷，自然引起社会各界的高度关注。

便利诉讼节约官司成本好处多多

有关房地产的法律专家认为，这场官司在全国有一定的典型意义。首先，小区"业委会"代表广大购房消费者诉讼，既可有效维权，又可大大节约诉讼成本，这为全国的购房消费者提供了有益的启示和借鉴。相对而言，单个购房者是弱势群体。打起官司来，往住以他们的吃亏而告终。而"业委会"的地位、作用则可与开发商"对称"、抗衡。一个住宅小区的购房者可能是１００人，也可能是数百人。一个购房者的合法权益若受到侵害，其背后就是一大片。一个人打一场官司，１００个人就要开１００次庭。而且，每一个人都要支付高昂的诉讼费，有的人可能无力打官司。由"业委会"出面诉讼，则可"以一当百"，减轻法院的压力，提高诉讼效率。同时，也有利于社会稳定。

此案受到社会各界的广泛关注。来自全国各地的一些住宅小区业主也前来法院旁听。杭州"西湖家园"几名"业主委"成员说，我们是来取经的。他们称，如今一些小区的公配设施不到位、乃至被开发商出租转卖已是司空见惯，业主们单独出面讨公道力不从心。温州"银都花园"通过"业委会"提起诉讼，这在全省还是首例，很有意义，它对我们广大购房者依法维权是个有益的借鉴。

警惕"售后走样"煞住"缺斤短两"邪风

此案给人们提供的第二个启示是，要建立对开发商中途改变房屋和公配设施指标的防范、惩处机制。此案从一个侧面提出了如何保护购房消费者权益的一个深层次问题。当前，全国房地产领域出现一个令人头痛的普遍现象是，许多商品房和公配设施"售后走样"。一些开发商在开发商品房或住宅小区中，起初上报政府的规划方案是确有其物的（各个项目的指标是确切的），其广告宣传的内容也是与之相符的。但是，一旦广告宣传"得手"，即广大消费者信其真，与之订立购房合同并付款后（一般首付２０％，其余银行按揭贷款），开发商为了攫取不义之财，便在中途暗中"做手脚"。他们不惜以损害消费者利益为代价，通过各种不当手段，找政府改批方案，偷偷改变原规划设计功能及指标，使商品房和公配设施"兑水"、"缺斤短两"。事后，一旦发生纠纷，就打着"经政府批准"的幌子为自己开脱其责。据有关方面统计，这类情况比例高达７０－８０％。

有关专家指出，开发商在商品房销售后，必须严格按批准的规划方案建设而不许变更。如果中途变更（不可抗力除外），必须有效告知业主（购房者）并征得同意。若不告知，业主有权追究开发商的违约责任。业主若不同意变更，则有权退房及索赔相应的损失。对此，国家建设部虽已作出相应的规定，但执行力、监督力、惩处力不够。建立对开发商改变房屋和公配设施指标的防范、惩处机制，才能从源头上堵住"缺斤短两风"。专家认为，建立这一机制，不仅是消费维权，也是一项廉政工程。因为从实际情况看，开发商中途暗地改变规划功能指标，往往是通过拉拢腐蚀干部的途径实现的。

浙江省高级人民法院对此案的判决结果如何，人们将拭目以待。