开发商延期交房并延期办证,是否需要承担双份违约金?

点评：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定， 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
以上两条，分别规定了开发商没有如约交付房屋和造成购房者没有按期取得房产证时的违约责任。
本案判决认定这两种违约责任可以同时主张，这个判决足为类似纠纷做有价值的参考。
值得注意的是，以上司法解释并没有规定在开发商没有按期办出大产证时需要承担违约责任，因此，购房者就此主张违约责任时，应当在事前签约时就此约定违约金。

案例
开发商需为延期交房和迟延办理产证“埋单”两份

过了开发商承诺交房的时间足有大半年，业主才接到房屋交接的通知。业主虽然没有因为开发商逾期履约而要求解除买房合同，却诉诸法院要求追究开发商的违约责任。近日，上海一中院对这起业主拿着预售合同向开发商主张违约金的案件作出二审判决，判令开发商在承担迟延交房违约责任之余仍需承担迟延办理产证的违约金。
2006年4月21日，王女士与上海某房地产开发公司签订了一份《上海市商品房预售合同》，约定王女士向购买位于本市太原路某弄某号总价510万元的商品房。按照合同约定，某房产公司应当于2007年6月30日前交房，如未在合同约定的时间内交付该房屋应当承担违约责任。合同另外还约定，房产公司应该于2007年12月31日前取得房屋的大产证，如到时不能取得大产证，王女士有权单方面解除本合同。合同签订后，王女士按照合同约定付清了房款。然而直到2008年7月22日，房产公司才取得大产证，次日王女士才接到公司的交房通知。王女士认为，房产公司未能如约取得房屋权属证书，已构成违约。故诉至法院要求房产公司支付造成自己逾期办理小产证的违约金。一审判决支持了王女士的诉讼请求。房产公司因为之前已经向王女士支付了实物交房迟延的违约金，感到既然现在王女士享受到了房价上涨的收益，并没有什么损失，不愿再承担迟延办理产权登记的违约责任，提起了上诉。
一中院审理后认为，迟延交房违约责任与迟延办证违约责任属不同性质，在迟延交房和迟延办证的违约事实同时存在的情况下，两种违约责任可同时适用。同时，违约责任的承担并不以存在损失为前提，遂作出维持原判的二审判决。
法官判后释疑：解除权与债权请求权属于两个不同性质的权利，解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所致的损失，其本身无法达到补偿损失的目的，因此，放弃约定的解除权也并不意味放弃追究违约责任。正因如此，本案中小业主虽然已经因为开发商的逾期实物交房而拿到了违约金，逾期办理产权登记违约金的诉请仍然能够得到支持。（敖颖婕）