开发商迟延办理产权证　购房如何主张权利

　　开发商迟延办理产权证　购房如何主张权利

　　根据《解释》18条，出卖人原因造成办证逾期的，应当承担违约责任。具体责任形式为：1、支付约定违约金，按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法确定；2、赔偿损失，该责任形式适用于买受人损失数额确定，且合同未约定违约金或约定违约金低于损失的情形；3、没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。已付购房款包括买受人支付的首付款和银行按揭贷款。根据《解释》19条，由于出卖人原因导致办证逾期一年的，买受人可以请求解除合同和要求出卖人承担合同解除后的违约责任。
值得思考的是：由于登记机关原因造成办证逾期的，买受人能否请求赔偿？笔者认为：对买受人损失应当坚持全面赔偿原则，其无辜遭受损失，出卖人不承担赔偿责任，办证机关亦不承担责任，买受人保护将出现真空，严重违背公平正义原则，故买受人可根据《民法通则》121条，请求登记机关承担赔偿责任。赔偿数额上，可以适用《解释》17条第3款，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
如何适用诉讼时效？
请求出卖人履行过户登记义务是否适用诉讼时效？大多数学者持否定意见。而笔者认为：请求交付房屋、履行过户登记和承担违约责任均属债权请求权，无有理由不适用诉讼时效。但适用诉讼时效基本不会影响买受人利益。如果出卖人援引诉讼时效抗辩成功，因房屋产权证书不能办理，买卖合同目的无法实现，合同应当解除，出卖人应当返还房款和承担合同解除后的违约责任，其援引诉讼诉讼是以承担严格法律责任为代价的。况且房屋价值极大，倾买受人毕生财力，办证逾期时其会多次向出卖人提出办证要求，可以引起时效多次中断。还有学者指出：办证逾期是持续性违约行为，诉讼时效应当从行为终结之日起算，买受人起诉时尚未超过诉讼时效。
买受人请求出卖人承担违约责任应当适用诉讼时效，未见不同观点。但如何适用，应对区别对待。合同约定了违约金数额或损失数额能够确定的，应自出卖人违约或损失确定之次日起算诉讼时效，超过时效不予支持。合同约定了违约金计算标准的，自逾期之日逐日或逐月计算；没有约定违约金或者损失数额难以确定的，自逾期之日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准逐日或逐月计算。每日或每月违约金均为独立债权，有独立清偿期，单独适用诉讼时效，时效逐日或逐月届满。出卖人起诉前两年内的违约金予以支持；两年前的违约金若无时效中断、中止或延长事由不予支持