商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定

商品房买卖纠纷中逾期办证责任的认定

——对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的解读

韩延斌 作者单位:最高人民法院

该文发表在2006年第5期《人民司法》 《 民事审判指导与参考》2006年1辑

　　问题的提出：2003年3月24日，最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。该《解释》全方位对商品房交易行为引发的各类纠纷的处理作出了详尽的规定，特别是对被社会广为关注的虚假广告、定金圈套、一房数卖、惩罚性赔偿、房屋面积缩水、逾期办证等焦点问题的认定处理予以明确规定，为人民法院公正、及时审理商品房买卖纠纷提供了法律依据，对规范商品房交易行为和建立维护市场诚信体系发挥了重要作用，并产生了良好的社会效果。但由于《解释》颁布实施的时间较短，社会各界对《解释》有关规定的理解因主客观等因素的影响而有所差异，其中逾期办证的问题尤为凸显。本文将结合对《解释》第18条规定的理解与适用，就商品房买卖纠纷中逾期办证的责任认定与处理问题予以阐述。

　　一、商品房买卖合同中出卖人的义务

　　按照我国合同法第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。这也是买卖合同作为最基本的商品交换形式的一个基本特征和终极目的。相对于商品房买卖合同讲，出卖人负有向买受人交付房屋并移转房屋所有权的义务，《解释》第1条对此也作了明确规定。

　　房屋的交付使用。

　　这是商品房买卖合同的出卖人应负的首要义务。由于房屋作为不动产，其交易行为的完成，不仅要转移房屋的占有使用，还要完成所有权变更登记行为。因此，这里所说的房屋的交付使用不同于合同法中所称的包括所有权移转内含的交付行为。对房屋的交付使用如何理解，《解释》第11条作出了明确规定，即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依此规定，在合同当事人对房屋的交付使用没有作出特别约定的情况下，出卖人将符合合同约定的房屋转移占有于买受人即履行完毕交付使用的义务，也就是俗称的“交钥匙”。根据合同法第一百三十八条、第一百零七条规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物，不履行或者不按约定履行的，应当承担违约责任。对此问题争议不大，于此不赘。

　　房屋所有权的移转。

　　按照合同法第一百三十条、第一百三十五条的规定，转移标的物所有权于买受人也是出卖人应负的义务。根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规以及房地产行政管理部门的相关规定，我国的不动产物权变动采取的是交付+登记的模式。对于不动产的商品房买卖，标的物所有权移转行为的完成，就是必须办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书，这也是不动产物权变动公示原则的具体体现。对此义务的履行，当事人之间完全可以在自愿平等的基础上协商约定履行期限，出卖人不按约定期限履行的，自应承担违约责任。

　　由于在房屋所有权移转方面我国实行的是房屋所有权登记发证制度，房屋所有权权属登记、房屋所有权证书的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施，由此决定商品房买卖合同的出卖人在向买受人履行移转房屋所有权的义务时，具有了与动产买卖转移标的物所有权不同的方式。按照城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》，房屋所有权证书的办理取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。依据上述规定和房屋所有权登记的实际做法，出卖人的协助义务主要为：1、完成房屋的初始登记。按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。2、提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料。在买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，出卖人应按照合同约定或者法律规定，提供相关的证明材料（如房屋所有权初始登记的手续）。

　　二、逾期办证违约责任的认定

　　逾期办证主要是对买卖合同的标的物——房屋所有权转移过程中出卖人与买受人责任承担的认定问题。对此，主要集中在对《解释》第18条所规定的“因出卖人的原因”的理解适用方面。如前述，买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付标的物的义务，还要承担移转标的物所有权的义务。按照《解释》第18条规定，在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。这一规定主要是针对现实生活中，因出卖人原因使买受人长期不能取得房屋所有权证书，导致交易秩序紊乱，买受人合法利益无法保障的实际情况而依法制定的。按照我国城市房地产管理法和《房地产开发经营管理条例》对不动产房屋所有权移转问题的规定，房屋所有权的移转，实行房屋所有权登记发证制度，房屋所有权权属登记、房屋所有权证书的核发等行为均由房地产行政管理部门具体实施。房屋所有权证书的办理取得，首先应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为只是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。即，出卖人首先应按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关的证明文件。出卖人将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。其次，买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，出卖人应按照合同约定或者法律、行政法规规定，提供相关的证明材料（如房屋所有权初始登记的手续）。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。至于土地使用权的变更登记和房屋所有权登记的完成及房屋所有权证书的取得，则应按照房地产登记管理部门的行政管理工作程序进行。如果出卖人或买受人因办理房屋权属登记与房地产登记管理部门发生纠纷的，当按行政争议予以解决。

　　从商品房买卖合同的履行情况看，导致逾期办证的原因主要有以下几种：