逾期办理房屋所有权证的法律后果分析

　　逾期办理房屋所有权证的法律后果分析

　　近期因房产公司逾期办理房屋所有权证书,买受人依“商品房买卖合同”为据，提请仲裁或诉讼的案件逐步增多,使房产公司不得不将及时办理房屋产权证书列入议事日程并引起高度重视,以避免不必要的损失。本文就“逾期办理房屋所有权证”引起的相关案件，对该行为后果作浅要分析：

　　关于提起仲裁的法律依据

　　房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，在商品房买卖中，出卖人交付房屋并办妥房屋产权证是房地产出卖人约定的基本义务。因此，相关的法律、法规对商品房买卖中办理房屋权属证书的期限作出明确规定，如：1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”;2000年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”等。

　　自2003年6月1日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，对商品房买卖中出卖人办理房屋产权证书的义务和期限作出了十分具体的规定，该解释第18条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”同时，该解释对于出卖人迟延办理产权证，买受人可依此解除合同的法律后果予以明确规定，第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

　　该公司与王先生等三人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定在该公司未能如约办理房产证时，按约定第2款即：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的20%向买受人支付违约金。”，依此，王先生等三人提起仲裁(或诉讼)具有法定和约定的依据。

　　关于办理房屋权属证书的一般程序

　　1、依照上述法律法规，目前乌鲁木齐市房产登记机构对于以银行按揭贷款方式购房的买受人办理房产证的通行程序是：

　　①买卖双方签订《商品房卖合同》及买受人支付首付款——②向银行申请余款抵押贷款——③银行审查合格签订借款合同、抵押合同——④登记机关办理抵押登记——⑤银行发放贷款划入出卖人账户——⑥出卖人出具购房发票并办理房屋所有权证及他项权证——⑦房屋他项权证及购房发票交银行保管——⑧房产证留存登记机关——⑨经公证的借款合同和抵押合同和商品房买卖合同买卖双方各持一份——⑩买受人向银行还清借款时办理解除抵押手续取得房产权证及购房发票

　　2、如买受人一次性付款办理房产证书的程序是：

　　①买卖双方签订《商品房卖合同》及买受人支付购房款——②出卖人出具购房发票并办理房屋所有权证明——③买受人取得房产证及购房发票

　　3、如买受人提前还贷取得房产证书的程序是：

　　①买卖双方签订《商品房卖合同》及买受人支付首付款——②向银行申请余款抵押贷款——③银行审查合格签订借款合同、抵押合同——④登记机关办理抵押登记——⑤银行发放贷款划入出卖人账户——⑥出卖人出具购房发票并办理房屋所有权证及他项权证——⑦房屋他项权证及购房发票交银行保管、房产证留存登记机关——⑧经公证的借款合同和抵押合同和商品房买卖合同买卖双方各持一份——⑨买受人向银行提出提前还清借款的申请经批准并余款支付完毕——⑩银行返还他项权证办理解除抵押手续、买受人取得房产权证及购房发票

　　房产公司逾期办理房产证是否应当承担违约责任

　　按照法律规定，依法成立的合同，受法律保护。房产公司与王先生等三人签订的《商品房买卖合同》系双方协商自愿订立,符合法律规定已生效并履行，受法律保护。

　　依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”：在商品房交付使用(2003年9月30日)后90日内，即在2003年12月30日之前，房产公司应当将办理权属登记所须提供的资料报产权登记机关备案。只要买受人王先生等三人能够提供证据证明是由于该公司的责任造成提交资料迟延，从而使王先生等三人未能在规定期限内取得房屋权属证书，则房产公司就须按照合同约定(即第十五条)向王先生等三人承担违约赔偿责任。王先生等两人的房屋所有权证书已于2004年6月确权核准，并于2004年8月取得，属于迟延履行，但依合同已构成违约、而陈某的房屋权属证书的办理事宜，至提起仲裁时，房产公司尚未提交相关资料，启动办理程序，对此，房产公司理应对王先生等三人承担由该合同关系所产生的民事违约责任。