广告宣传，如何界定是否欺诈?

　　●案情回放

　　2004年下半年，某地产公司对外发售某楼盘房产时，以“CBD首席复合型国际商务社区”，“商务公寓，现代办公，商业，酒店”为核心广告概念进行宣传，广告表示：“复合型商务社区：集商务办公、国际公寓、商业、酒店于一体的商务社区”、“由四栋25~30层的商务建筑和一栋(拟建中)超高层五星级商务酒店组合而成”、“个性化组合各类商务空间，满足不同客户需求”等，并公开展示了各种户型的办公用途的样板房。

　　2004年10月，梁某与该司签订《房地产买卖合同(预售)》，购买B栋四套房产。2005年7月，梁某以广告虚假宣传为由将该司诉至法院，要求该司承担违约责任。梁某称：被告的广告宣传误导其认为该项目房产的办公使用功能和升值潜力是其他住宅类房产无法相比的，因此以高于同地段住宅类房产15%的价格购买了四套房产。但事实上，该项目经政府批准的用途为住宅，不能用于办公，工商注册不能被批准;广告所说的五星级酒店也根本不存在。被告的严重广告欺诈行为其造成重大损失，要求被告赔偿。

　　被告则认为：政府批准的该楼盘的土地用途是商住混合用地，分五栋建设，其中A、B、C、D栋的预售许可证中房产的用途是住宅。E栋(因故停建)规划为五星级酒店，可以办公。被告是针对整个项目对外推广宣传的，不存在广告宣传欺诈和误导业主的问题。且购房合同中明确约定房产用途为住宅，原告并非在深圳初次置业，对购房有一定认识，不可能受到广告的诱导。另外，被告申请了另两位购房者作为证人出庭作证，证明该两人购房并未受广告误导。同时，该公司还提供了一份评估报告，证明开发项目的房产确有该等价格。

　　法院经审理认为，某地产公司对外发布的广告与宣传资料虽然确有不实的部分，ABCD栋均为住宅没有办公用途，但正式的购房合同中已明确房产的用途为住宅，原告应该知道不具有办公的用途;而其他业主也证明购房并未受到宣传内容的误导;同时，被告提供的评估报告也证明该楼盘确有该等价值，因而，事实上不实的宣传尚未影响合同的订立与价格的确定，还只是要约邀请，而不属于合同的组成部分，开发商不应承担责任。