消防验收前房屋已实际交付 开发商是否应承担逾期交房责任？

[案情摘要]

甲房地产开发公司从2001年开始在长沙市繁华道路边开发了一栋有商场裙楼的商住楼。房屋预售期间，甲公司与购房者签订的商品房买卖合同，约定2002年6月30日前按验收合格的条件交房，未按期交房的违约金约定每日按购房者已付房款的万分之六计算。该商住楼建设过程中，因建筑公司施工延误工期，导致房屋于2002年8月30日才竣工和办理工程质量验收手续，比约定的交房时间推迟了两个月，此后的消防验收合格时间为2003年2月15日。

2002年8月底，甲公司通知购房者前来办理交房手续。该商住楼的购房者，大部分都于2002年9月初办理了该商住楼的入住手续，但在2003年8月，几十名购房者向仲裁机关申请仲裁，以2003年2月前未办理消防验收手续为由，要求甲公司支付2003年2月15日期间的逾期交房违约金200多万元，其中单户要求支付违约金的数额最高达到20万元。

本案争议的焦点主要有四个方面，一是合同约定的交房条件是否包含消防验收的内容；二是怎样确定房屋交付使用的时间；三是未经消防验收但房屋已交付使用应承担哪些法律责任；四是违约金的约定是否过高的问题。针对上述四个方面的焦点，笔者认为：

一、关于商品房示范合同文本中相关交付条件的含义

国家工商行政管理局和建设部监制的 2000年版《商品房买卖合同》示范合同文本的第八条有五种交付条件可供合同当事人选择，第一为“该商品房经验收合格”，第二为“该商品房经综合验收合格”。甲公司与购房者签订的合同，都是选择“该商品房经验收合格的交付条件”。消防验收是包含在第一种交房条件，还是包含在第二种或其它交房条件中，这是本案争议的主要焦点。如果第一种交房条件不包含消防验收的内容，则甲公司在办理商住楼建筑工程质量验收后，即在2002年9月后，就不存在甲公司违约问题。笔者在本案的代理意见中提出，示范合同文本第八条的第一种交房条件，其基本含义应为工程质量验收合格，而不包含消防验收的内容。

1、我国相关法律法规的规定，已明确建设工程“经验收合格”的含义为工程质量验收。我国合同法第279条规定：“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”国务院发布的《建设工程质量管理条例》第16条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”依据上述规定，工程质量验收是一种独立的验收项目，只要该验收合格，建设工程即可交付使用，这种验收与上述合同中第一种交付方式中的验收，其包含的内容是一致的，故该验收不包含消防验收的内容，消防验收应属于综合验收或其他验收条件中的内容。

2、国家工商行政管管理局和建设部监制的95版《商品房购销合同》示范合同文本，已明确将消防验收列入综合验收内容，该示范合同文本注明的交付条件，为“建设工程质量验收和按规定必须的综合验收合格”。2000年版的示范合同文本，将交付条件改为可选择的条款，在增加多项选择的同时，将95版文本中的工程质量验收和综合验收内容一分为二，但验收的含义仍是相同的。这就说明，2000版的示范合同文本，其制定者在交付条件条款中的意图，是“商品房经验收合格”选项只包含工程质量验收的内容，而不包含消防验收内容。

3、在商品房的交易习惯中，房地产开发商一般都理解“该商品房经验收合格”的条款含义为工程质量验收，消防验收属于综合验收的内容，因此，房地产开发商一般都选择“该商品房经验收合格”条款为交付条件，以便使商品房能及早符合交付要求。根据我国合同法第125条关于当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照交易习惯以及诚实信用原则，确定条款真实意思的规定，“该商品房经验收合格”的条款，应理解只含有工程质量验收合格的内容。

二、关于商品房交付使用时间的确定及相应的法律后果

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称“解释”）第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，商品房交付使用的含义，应为出卖人将其出卖的商品房转移至买受人占有的行为，同时根据“解释”第11条第2款的规定，对于买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，应视为出卖人履行了交房义务。

本案中，大多数购房者已在2002年9月初办理了交房手续，并已实际入住，只有少数购房者在甲公司发出书面交房通知后，未来甲公司办理交房手续，但不论上述那种情形，在商品房买卖合同中没有明确约定须消防验收才视为交付使用的情况下，依“解释”的规定，都应确认甲公司开发的商住楼已于2002年9月初履行了交房义务。故此，在2002年9月以后，不存在甲公司逾期交房而须支付违约金的问题。

三、关于消防验收前交房所产生的法律后果

我国消防法第10条第3款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收，未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”违反上述规定的法律后果应为两个方面：第一、依我国消防法第40条的规定，工程建设单位将受到停止使用或并处罚款的行政处罚；第二、合同条款如违反上述规定，将产生无效的法律后果。但是，违反消防法的规定并不等于违反了合同约定。依前述，甲公司与购房者的合同，没有须经消防验收后方能交付使用的约定，因此，在2003年2月前甲公司将房屋交付给购房者使用，只违反了消防法的规定，没有违约行为，甲公司不应承担逾期交房而须支付违约金的违约责任。即使上述交付条件方面的约定因违反法律强制性规定而无效，但由于交房时间是依据合同约定的交付条件而确定的，交房时间与交付条件在双方签订的《商品房买卖合同》中，又是约定在直接相连的一个条款中，故在交房条件的约定无效的同时，交房时间的约定也同样无效。并且，某一种交付条件的无效，在双方没有另行协商。达成一致意见的情况下，不应在合同中当然产生另一种交付条件。故在此种情况下，甲公司仍然不应承担逾期交房的违约责任。

四、关于违约金约定过高的问题

甲公司与购房者签订的《商品房买卖合同》，约定的逾期交房违约金标准，为每日按购房者已付款项的万分之六，此违约金的计算标准，相当于年利率21.6%，是银行定期存款利率的14倍，已过分高于实际损失。根据我国合同法第114条的规定，仲裁机关应当根据当事人的请求将此违约金数额予以减少。同时根据“解释”第16条：“关于当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，甲公司在2002年9月前逾期交房两个月的违约金，其计算标准，应为银行利率的130%。