转让方应当承担逾期交房责任

　　转让方承担房屋延期交付责任案例

　　案情简介：

　　2004年9月，原告与被告夏华顾问投资有限公司及上海碧*实业有限公司签订《商品房权益转让合同》一份，约定两被告将上海市丽水路1号悦园商厦地下一层**号商铺转让给原告，总价481270元，原告已支付房款241270元。合同第9条约定：房屋交付标志为转让方取得《房屋交付使用许可证》。

　　转让方应当在2004年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付受让方使用。合同第10条约定：转让方如未按本合同第9条规定的期限将该商品房交付受让方使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过60日，自本合同第9条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，转让方按日向受让方支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。(2)逾期超过60日后，受让方有权解除合同。转让方应当按受让方累计已付款的1%各受让方支付违约金。

　　2005年2月1日，被告取得建设工程竣工验收备案证书，由于被告未按约定交房，故原告向法院起诉，要求解除合同，并要求被告返还房款241270元及违约金2412元。

　　被告意见

　　被告夏华公司辩称：2004年9月双方签订的《商品房权益转让合同》是双方真实意思表示，商品房权益转让系权利转让，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。逾期交房和逾期办证都是由于项目是烂尾性质引起的，是被告无法控制的原因，被告对此没有过错，《商品房权益转让合同》未达到约定解除条件。被告具备交房条件后，通知原告来办理交接手续，但原告没有来办理，由此产生的责任应由原告承担。故不同意原告的诉讼请求。

　　被告碧*公司辩称：2004年2月26日，两被告通过公开拍卖途径取得了系争房屋的相关权益。两被告不是系争房屋的开发商，因此本案并不是商品房预售合同纠纷，原告未取得产权证非两被告的责任，因此本案约定合同解除条件还未成就。此外，收受原告房款的是夏华公司，碧*公司并没有收到原告的房款，也没有委托其它人向原告收款，因此不承担返还义务。

　　此外，两被告还认为他们之间签订过《合作协议书》，对商铺的取得和利润有过内部约定，应按内部约定处理。

　　原告代理意见：

　　1、《商品房权益转让合同》是原告与两被告共同签订的，两被告共同作为转让方，应当对转让方的合同项下义务承担连带责任。

　　2、合同责任原则上是一种严格责任，不管本案是商品房预售合同纠纷还是债权转让纠纷，两被告都应当承担违约责任，除非不能按时交房的原因是由于不可抗力。

　　3、合同第9条已约定了2004年12月31日转让方应当交房，第10条还约定逾期超过60天，受让方有权解除合同并要求转让方支付已付房款1%违约金。因此这是合同赋予原告的解约权，是受到法律保护的。

　　法院判决：

　　1、双方签订的《商品房权益转让合同》解除。

　　2、两被告应在判决生效后十日内返还原告购房款241270元，并支付违约金2412.70元。

　　3、两被告应在判决生效后十日内向原告支付房款241270元的利息，按银行同期贷款利率计。

　　综合评析：

　　1、合同责任原则上是一种严格责任

　　严格责任原则是指不论违约方主观上有无过错，只要其不履行合同债务而给对方当事人造成了损害，就应当承担违约责任。严格责任原则意味着在违约发生以后，非违约方只需证明违约方的行为已经构成违约，而不必证明违约方主观上出于故意或过失。所以，合同生效后，除非违约方能证明其违约是由于法律上有规定可以免除责任的事由，如不可抗力，否则就应当承担责任。因此，在本案中，被告不能将逾期交房的责任推到他人身上，比如工程烂尾等等，只要有了违约的事实就要承担违约责任。

　　2、内部约定不具有对外效力

　　两被告之间对利益的分配和责任的承担有过内部约定，但法院认为该约定系两被告之间达成，不具有对外的对抗效力，且合同是两被告与原告签订的，原告付给其中一方的款项均可视为是付给两被告的，因此碧*公司提出其未收到原告款项因此不负返还钱款义务的意见不能成立。

　　3、解除合同是守约方合同权利

　　在一方违约的情况下，另一方可行使权利对自己进行救济，这些权利一般包括：要求违约方按合同约定支付违约金、要求违约金赔偿自己的损失、要求违约方继续履行合同，还可以要求解除合同。这些救济方式可以分别行使，也可以合并行使。但解除合同一般要在有合同明确规定时才可以行使，如果合同没有明确规定解除合同的条件，那一般也是在违约方的违约情节比较重大时才能行使，不能针对一些轻微的违约行为行使解除合同的权利。比如房产买卖中，如果买方晚付款三天，而合同又没有明确规定晚付款三天卖方就可以解除合同的话，那卖方就不能以此为由解除买卖合同，否则卖方构成违约。