中原护绿第一案：为“护绿” 业主告赢开发商

中原护绿第一案：为“护绿” 业主告赢开发商 来源：未知 作者：佚名 时间：2010-09-14

开发商拉来砖头，准备在绿地上盖楼。

业主们在绿地上重新栽种的树木已成气候。李豫 摄

　　核心提示

　　一起由开发商意欲占有小区规划绿地从而导致郑州某居民小区业主走上法庭的行政官司，历时三年多，最终以业主“护绿”成功落幕。所涉绿地的土地使用证被依法撤销，郑州市相关职能部门亦被追究责任。9月2日，最高人民法院接受开发商“不服河南省高院的终审判决”的申诉，举行听证会，这起中原护绿第一案再度引起广泛关注。

　　绿茵遍地，树木葱茏，砖石小路蜿蜒在绿草花丛间……眼前的燕凤小区中心花园，让业主们满心欢喜。“我经常来这里散步，还喜欢拍些照片发到网上，告诉那些关心小区的朋友，这块绿地得到了大家的精心照料。”近日，业主张明礼对本报特约记者感叹，如今这块从开发商手里“争”回来的5亩多绿地，已成为480多户业主眼里的“宝贝”。

　　缘起：小区绿地悄悄“变脸”

　　位于郑州市金水区沈北路的燕凤小区41号院，是一个早在1998年建成的小区，当年272户业主全部入住。然而，令业主们意想不到的是，2006年4月，开发商盛和公司突然带领施工人员，将该住宅小区的一块5亩多的公共绿地破坏，将正在生长的87棵大小树木拔除，准备在此建造高层住宅。

　　事实上，这片绿地“命运多舛”：1993年，郑州市城市规划局为河南兴豫房地产公司颁发建设用地规划许可证，1994年，又为该公司颁发建设工程规划许可证，把小区内8号楼和9号楼之间的一块地规划为中心花园、公厕等。2003年6月21日，郑州市国土资源局注销了兴豫公司的国有土地使用证，同年6月28日，兴豫公司与盛和公司签订土地转让协议，将这块3787.3平方米的土地转让给盛和公司。当年12月12日，郑州市政府依据双方提供的材料，为盛和公司颁发郑国用（2003）字第0597号国有土地使用证，土地用途为住宅，2004年1月，郑州市城市规划局给盛和公司颁发了建设用地规划许可证。

　　原本是一块公共绿地，就这样成了住宅用地！

　　已经规划好的“中心花园”和“幼儿园”，在业主不知情的情况下，却被更改为建楼用地，为保住小区内这块公共绿地不被侵占，业主们不惜日夜轮流看管。在遭到业主的强力阻止后，盛和公司向业主出示了盖有郑州市政府印章的《土地使用权》证书和郑州市规划局颁发的用地《规划许可证》，说此地块他们已经花钱买去，并且已经变更土地使用权人到他们公司名下了，并且该公司的这个“盛和家园”高层建设项目，已经得到了郑州市政府的批准同意，业主无权干涉和阻止。

　　业主们不能接受，他们认为，商住小区中心花园（绿地）、道路及配套用地作为居住小区一部分，具有从属性，业主在购买房产时，房价里已包含了这部分的相关费用，应属于小区全体业主共有财产。郑州市政府的行政许可，存在违法违规行为，侵害了业主的合法权益。为此，业主们多次以信访形式，向郑州市政府反映。

　　一审：判有关部门违法颁证

　　收到业主的信访材料后，郑州市政府委托郑州市建委，对此争议地块作出调查。历经多次调查后，郑州市建委在写给市政府的调查报告中明确指出，“有关部门批文程序不合法，确实侵占了燕凤小区中心广场的绿地，与我们建设生态园林城市的宗旨极不相符”，并建议政府“有关职能部门，要敢于承担责任，撤销其发放的证件，切实维护燕凤小区业主的合法权利”。

　　郑州市政府将此调查报告内容向业主做了传达，并表示尽快予以纠正。但是，在是非已经“泾渭分明”的情况下，郑州市政府有关部门仍然坚持认为其行政许可行为“程序合法，并无过错”，并拒绝纠正违法的行政许可行为。无奈，2006年11月17日，燕凤小区的业主们将郑州市政府诉至法院。

　　郑州市中级法院依法受理了此案，并进行了公开审理。

　　业主们认为，这块争议土地作为小区规划绿地（中心花园）、道路和配套设施建设用地，是不允许单独进行分割转让的，那样将严重影响已经建成小区的使用功能，且影响到国家严格规定的绿地率不能达标。原开发商兴豫公司在其开发建设的房屋销售完毕后，也无权将小区业主公用的绿地、道路及小区附属用地转让给盛和公司，用于插建商品住宅。业主在答辩状中称：“郑州市政府为盛和公司颁发土地证的行政许可行为，在程序上违反了国家法律和法规的规定，在实体上侵害了业主的合法权益，存在纵容开发商侵占业主合法权益的故意行为。”

　　郑州市政府认为，为盛和公司颁发土地使用证事实清楚，程序合法，是在履行颁发国有土地使用证的法定职权。而盛和公司辩称，原告既非业主委员会，也不是原土地出让方，不具有诉讼主体资格。

　　不久，郑州市中级人民法院下达（2007）郑行初字第14号行政判决书，认为原告要求撤销该违法颁证行为的理由成立，应予支持；被告郑州市政府颁发土地证的主要证据不足，依法应与撤销；盛和公司要求维持该国有土地使用证的理由不能成立，依法不予支持，一审判决撤销郑州市政府颁发的（2003）字第0597 号国有土地使用证。

　　该判决书下达后，在法定上诉时间内，被告郑州市政府没有提起上诉。

　　终审：272户业主“护绿”成功

　　正当燕凤小区的业主们为一审判决欢欣鼓舞时，却传来了开发商盛和公司上诉，郑州市政府支持开发商的消息。

　　“我们通过各种渠道得知，在报送河南省高院的答辩中，盛和公司提请省高院撤销一审法院判决。”采访中，知情人告诉记者，他们对此很难理解，有错必纠是政府的传统，为啥郑州市政府纠错会这么难？

　　根据郑州市政府应诉规则第十三条“对败诉的案件，应诉代理人应写出结案报告，阐明败诉的原因，提出是否上诉、是否申请再审的意见，并呈报市政府领导”的规定，业主们认为，既然郑州市政府放弃了对一审法院判决的上诉权，等于是向业主表明了服判纠错的态度。

　　上诉中，盛和公司认为，燕凤小区业主不是适格原告，一审判决认定事实不清，适用法律错误；答辩人郑州市政府也坚称，其颁发土地证的行为合法。

　　经过长时间的调查和审理，2009年2月11日，河南省高院下达（2007）豫法行终字第00157号行政判决书，认为郑州市政府为盛和公司颁发土地证，改变原规划用途登记成住宅用地，并且是将小区公共用地作为一宗独立于小区土地之外的土地单独发证，对此，郑州市政府没有提供充分的法律依据，一审判决撤销 0597号土地证正确，应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第一项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

　　振奋：国土部门被追究责任

　　经过3年的调查和审理，2009年2月11日，河南省高院终审裁定，判定郑州市政府为盛和公司颁发土地证，改变原规划用途登记成住宅用地，并且是将小区公共用地作为一宗独立于小区土地之外的土地单独发证，对此，郑州市政府没有提供充分的法律依据，一审判决撤销土地证正确，应予维持。

　　依据生效的终审判决，郑州市政府国土局在自己的网站上，及时向社会发布公告，依法注销了为开发商颁发的国有土地使用权证。

　　随着这起“民告官”案件的落幕，政府也启动了行政问责。2009年9月14日，郑州市政府决定，在全市范围内通报批评郑州市国土资源局，责令该局追究本案中工作人员和执法人员责任，并将相关处理结果上报市政府。市政府要求，国土资源管理部门要从败诉案件中查找原因，进行部门政风和行政执法整顿，加强业务培训，强化行政执法队伍建设，切实提高行政执法质量。

　　对这起案件，郑州市国土资源局有什么看法？该局相关责任人是否真被追究？在此次听证会上，郑州市政府委托方是何态度？9月6日下午，记者联系上牛坤，得知采访意图，牛坤称，他参加听证会得到了郑州市市长的委托授权书，但他说：“我们是业务部门，不对外（透露）。”

　　反响：多方评说“护绿案”

　　9月6日，记者再次来到燕凤小区，得知最高法院举行了听证会，许多业主表示，欢迎任何人、任何机构审查案件，也欢迎他们亲临小区看看满目葱茏的中心花园如今得到了大家怎样的呵护。

　　“郑州市政府为盛和公司办理国有土地使用证项下的土地使用权变更登记及颁发国有土地使用证的行为，主要证据不足，适用法律错误，该具体行政行为理应依法予以撤销。”河南国基律师事务所专业房地产资深律师凌兴高认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，业主取得房屋所有权证后，开发商应当协助业主，办理土地使用权变更登记手续。根据国土资源部、河南省及郑州市国土资源部门关于城镇住房用地登记发证工作的规定，小区公共用地即便暂未登记到业主名下，但其权属已不再属于开发商，而归业主共同使用。

　　一直关注本案的郑州市政协委员蔡爱芬坦言，郑州市住宅小区业主绿地及配套土地被开发商侵占问题，绝不止燕凤小区这一家。“郑州市政府多次发出号召，要把郑州建成一座生态城市、园林城市，成为最适宜居住的城市。但这政策落实起来却困难重重，甚至受到很大‘修正’。”蔡爱芬的意见，曾多次出现在政协委员提案上。

　　“根据国家对城市居住区规划设计规范的有关要求，一个小区的绿地率不应低于30%。有关部门批准将一建成小区内的部分绿地和有关配套用地‘挖走’他用，小区内绿地率将达不到国家规定的有关标准，开发商在该公共用地上进行项目建设，属于违法建筑。”河南财经政法大学教授刘社指出，一个小区的绿地率关系着小区居民的生活质量，对城市规划、国土部门而言，应当严格依法审批，为小区绿地率把关，不应当去帮助破坏小区环境，降低小区居民原有的居住环境和生活质量。

　　上海同济大学法学院教授、我国物权法起草者之一的武家国先生认为，从物权的法律层面看，住宅小区配套土地的使用权，只能为具有住宅小区内各建筑物使用权的共有人全体共有。开发商自出售小区第一套房屋后，即不能单方面改变小区规划，转让公共用地，如果还保留一定产权房屋，也只能作为公共用地共有人，参加业主大会讨论和表决。采访中记者获悉，去年，上海最大的房产社区康城小区一处占地1万平方米的公共绿地遭开发商铲毁，小区居民迅速成立了“康城保卫大草坪业主联盟”。目前，该小区的护绿维权行动仍在进行，业主们说，“中原护绿第一案”的胜诉，给了人们“护绿”的坚定决心和巨大动力。