对《物权法》部分条款的解读

 

　　《物权法》已于2007年10月1日正式实施。对于这一部高于《物业管理条例》和地方物业管理政令法规的上位法典，在今后实施的过程中将会对物业管理行业发展方向、企业诚信经营、社区的和谐建设等起到至关重要的综合作用。对于业主、物业管理企业、政府主管部门三方而言，面对“亮剑”的《物权法》，还需要更深入地学习和认真应对。

　　一、如何理解“建筑区划内”的停车问题

　　随着国民经济的快速发展，经济发达地区的城市道路交通堵塞和“停车难”已经成为当今城市生活的一大难题。举个例子：根据广州市交委提供的数字，截至2003年年底，拥有1000万人口的广州市机动车总数达142万辆，其中城区小轿车的保有量在50万辆以上;而市内的停车场所能提供的停车位只有28万个，车辆数量与停车位的绝对差值达到了22万个。如果按照国际通行标准的每辆车匹配1.4个泊位来计算，则广州市目前汽车泊位需求总量达70万个，相对缺口数达60%。而在2004年，受“禁摩”等因素影响，广州小汽车数量有了一定的增加，但是停车泊位数字并无一个显著的增加。因此“停车难”问题日益严重地困扰着有车一族，而目前经济发达地区城市的“停车难”问题已相当严重，这种严重失调的供需关系本身已引发了较多的停车管理问题，物业小区自然也不例外。而《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”前两款理解起来无可厚非(其中第一款笔者认为：是在提醒建设单位规划设计车位时应长远、充分考虑到规划范围内配套的需求量)。而第三款之规定从文字上来理解，在供不应求的“小区市场”上，将来就会引起新的热点纠纷。首先，从小区业主的角度来看，小区配置的车位如不能满足小区业主停放需求的话，出于方便，有车业主势必就近将车停在小区共有的道路或者其他场地，这种情况下，在《物权法》实施前往往是向物业管理企业缴纳一定的管理费用;而《物权法》实施后呢?停放在共有道路的有车业主不排除以“车位属于业主共有”为由停止或拒绝缴纳停车费用;或者就算缴纳停车费用也不该交物业管理企业作为收益。另外一种情况，如果上述情况不能合理妥善解决，又不能排除原本是停在规划内车库的缴费业主，因停在共有道路或其他场地“免费”而改停在小区共有的道路上。势必会产生“乱停放”的局面，将会引起新的管理纠纷及治安、消防隐患等问题，甚至由此而引发恶性循环事件。

　　其次，从物业管理企业的角度来看，《物权法》在实施前，出于利民和企业适当收益的双重因素考虑，往往小区内共有道路或其他场地作为停放车辆所收取的管理费用(或称之为有偿服务费用)是作为物业管理企业的一项收益，而《物权法》实施后，这项收益是否还归属为物业管理企业所得、是否还合法?如若是归业主共有，业主大会和业主委员会又将如何协调、管理这项收入?如何实现交替过渡?在该条款没有更进一步的明确界定的情况下，业主、业主大会及物业管理企业三者只好借鉴《物业管理条例》第55条、《物业管理收费管理办法》第17条两者之规定(利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主收益应当主要用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定使用)，来协调解决该项收益的使用和管理。但鉴于“共有”和“共用”在法律上又有异同点，即：共有可否共用、共用未必共有;共有可否用第八章的“按份共有”和“共同共有”来理解?所以，今后相关主题的争议和纠纷也将再所难免。

　　二、如何正确理解和运用诸如“可以”方面的条款

　　据笔者个人理解和概括，《物权法》之第六、七章主要是围绕以下问题进行界定：建筑物所有权和相邻关系的“专有”和“共有”;以及相对应的 “不得”、“可以”及“应当”等方面的行为规范(其中条款中“共有”共13处;“专有”7处;不得7处;可以7处;应当15处)。“专有”、“共有”及“不得”理解起来无可厚非，主要是7点“可以”的相关条款，实施后也会引起新的市场焦点和热点，以下就第81条的“可以”条款，浅析一下实施后的市场预测。

　　我们知道，当前我国地区从东南沿海到西部内陆，经济发展状况和城市的CPI依然存在着一定的差异，各个地区物业管理行业的发展及业主对物业管理服务的消费理念仍然高低不一。鉴于此，物业管理模式又将会面临着新的碰撞和变革。举个例子，如《物权法》第81条关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”这一规定，从政府立法的宗旨和用意上来看，笔者个人认为：如同《物业管理条例》的第24条政府所提倡的“建管分离”一样，政府除了在赋予业主多项“可以”选择权利同时，其主要用意更是为了规范整个物业管理行业和鞭策物业管理企业的规范行为。企业行为如不规范，业主可以有权依法更换，而并非鼓励业主自行管理行为。

　　首先，从业主的角度来看，《物权法》允许了业主“可以”和“有权”的行为，市场上“多元化”的管理模式将势必会呈上升的趋势，因而不能排除业主自治管理模式对当前“渐入佳境”的物业管理模式重新引发新的冲激和震荡。可以肯定的是，业主自治管理这种模式的确有“成本低”等方面的优点，但并非所有的社区都适合业主自治，所以，业主自治也并非行业和市场的主流发展方向。国家和省市地区协会也为此进行过相关主题的研讨和沙龙。当然，《物业管理条例》第4条“国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平”也是希望引导业主“消费物业管理服务”。然而，《物权法》第81条的颁布和实施，或将难免误导部分业主要进行自行管理或以此为由动不动就“炒物业”的极端思想和行为，引发新的纠纷。所以，业主能否正确理解和运用《物权法》中“可以”和“有权”的条款，将是构建和谐物业服务及供需关系的关键所在。

　　其次，对物业管理企业而言，除了面临来自市场上的竞争对手外，还不得不面对“业主自行管理建筑物及其附属设施” ——经营空间的压缩，因而，这也从根本上迫使物业管理企业提升自身服务的“性价比”，并诚信服务、诚信经营以赢得业主的良好口碑，进而赢得市场。

　　第三，从政府的角度来看，主管部门所倡导和所希望看到的是行业的健康发展、物业管理社区的和谐与稳定。所以政府主管部门在履行自己的监管职责的同时，也将面临新的挑战和压力，协调和解决《物权法》实施后所产生新的纠纷和问题，为“和谐社区、和谐社会”的建设工作履行其政府的服务职能。同时，笔者认为，地方政府主管部门应在《物权法》、《物业管理条例》相关条款规定的基础上，尽快制定适合各个地区的物业管理地方性法规，以弥补和解决类似上述的焦点和热点问题。

　　综上所述，能否正确理解和合理运用《物权法》，将是对业主、物业管理企业、政府主管部门的真正考验。而只有三者在相关条款的理解和运用上达成相应的共识，才能获得相得益彰和共赢的局面。