网友致业委会：关于在物业更替时应当注意的问题

1.原来的物业与相关的单位签订过什么样的协议？新的物业是承认还是不承认？比如，和自来水公司的协议，和供暖单位—大唐热电的协议，和供电局关于高压自管部分的协议，和杨庄中区的一级开发商—兴华开发的协议，与区人防办的协议，与邮局的协议，与歌华有线的协议等等，都需要重新考虑。

　　2.新的物业进驻后，对原开发商所拥有产权的面积，是否要收取物业费？比如说，未被公摊的面积，从产权角度讲还是属于开发商的。我的建议是，与开发商签订一个协议，在多少年之内免交。因为开发商肯定不交，那新的物业公司再去起诉开发商？我们犯不上意气用事，和开发商交恶。
　　
　　3.会所这个东西从建委和国土资源局以及规委的角度说建筑类别是不存在“会所”这个概念的，只有配套一说。但是配套用房的产权并不是全体业主的，而是属于开发商的。无论我们觉得这多么不合理，现在的法律只承认这一点。我预计将来的物权法在这个问题上也会纠缠不清。那么我们只能承认他是开发商的，他里面的租户的物业费怎么办？三层水吧怎么办？位于会所内的热水锅炉房的产权属于开发商，地库里的中水机房产权属于开发商，我们在法律上必须把这些名义上属于开发商的东西牢牢控制在自己手里。建议和开发商签个协议，把配套机房等的使用权永久地拿过来（不花任何费用）。但是对于开发商出租物业如会所下面的工商银行等，收益自然应当归开发商。

　　4.对于属于开发商的房屋，他出租给谁我们要有个限制。不弱地下室非人防又非公摊部分的房屋，如果开发商租给乱七八糟的人，我们就惨了。产权人（开发商）当然有权处置自己的产业，比如把属于自己的地下室出租。那么为了防止他滥用这样的权利，如果换了新的物业公司，这个问题要处理好。也是建议与开发商签个协议。

　　5.对于没有办理产权部分的面积，新的物业公司进行照管有没有问题？比如，北区地下车库，我敢保证，开发商在资金紧张的情况下，为了节省手续费用，估计连大产权都没有办。没有办理产权，那么名义上车位还是属于开发商的。里面的设备也是开发商的。。。

　　6.对于南区的人防车库，是原开发商与人防办签订了协议，从人防办手中购回30年的使用权在拆分给小业主，很多车位又没有卖出去，新的物业公司对这些闲置的车位是否要向他的使用使用权所有人—开发商收取空房照管费？对于北区理论上可以拥有产权的地下车库，有一部分车位是长租户，那么车位出租收益（属于车位的所有人—开发商）和车库管理费用如何划分？
　　7.按照一些业主的意愿，一些改造是需要费用的，有可能动用公共维修基金，如何操作？比如，目前中水机房的大修、把门禁系统改造为IC卡系统、比如把北区AB座出访阳台洗衣机下水的问题进行彻底改造等等。
　　
　　8.新的物业公司进驻是需要成本的。比如开办费等。

　　9.与新的物业公司签合同一定要细致，他的费用究竟含什么必须写的细而又细。如楼道电灯费这样的明目究竟包不包括在1.9元里，一定要说清楚。

　　10.占用业主部分的出租收益怎么办？如手机信号增强、电梯间广告等，我的建议是，收益归全体业主，但是由业主大会把这笔收益划拨给物业公司，贴补物业费用。

　　11.新的物业公司近来后一些生活成本可能会增加。比如说，热水的费用新的物业经过测算觉得现在的价格下不来需要提价。再比如说，新的物业公司经过测算觉得现在的地下停车场管理费太低，他要提高。班车也可能没有了。大家要做好这方面的准备。

　　12.新的物业公司一定要取得停车管理的资质。