“谁”来监督业主委员会滥用大修费

关于业主愿意不愿意交的问题———公共维修资金是投入而不是支出

　　有关购房人以各种原因拖延或者拒绝缴纳公共维修资金的案例几乎在过去每个楼盘的入住过程中都会碰上。华高莱斯总经理李忠认为，目前之所以很多买房人对缴纳公共维修资金出现抵触心理，很大原因是很多买房人把公共维修资金的缴纳当做了一笔购房后的大支出。而事实上，正确的认识是：公共维修资金不是支出，而是您为您的房产保值增值所做的一笔投入。
　　很简单，国内外的实践都表明，物业管理不好，没有进行定时大中修的小区，不用过几年，所呈现出来的面貌就会和物业管理好、定时进行大中修的小区截然不同。北京很多小区二期没有建完，一期住宅的外立面等就已经像几十年的旧房子一样了，也是这个道理。就像女人一样，平时注意保养和平时不注意保养，几年后，岁月在她们身上所显现的痕迹肯定是不一样的。注意或不注意养护的房子，在历经岁月后所体现的价值肯定是不一样的，再交易带给业主的经济利益也是不一样的。也正因如此，在国外，经历了房屋交易和再交易的业主，都能主动自觉地参与社区内的“楼宇翻新”计划。

　　李忠分析，利益是原动力，要彻底改变中国的买房人对公共维修资金的根本态度需要时间，等中国人不把房屋当做纯粹的使用品而是可以变现的资产时，等经历了交易和再交易的比较后，北京乃至全国的买房人也会自觉主动缴纳公共维修资金。

　　谁来决定使用———引进第三方评估和监督

　　谁来决定使用公共维修资金？业内人士认为，还亟待法律完善。

　　根据相关规定，公共维修资金管理依“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。业委会成立前（即维修资金代管期间），维修资金原则上是不得使用。业委会成立后，物业管理企业应在每年年初制定房屋及小区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报业委会批准后执行。维修项目完成后，物业管理企业持业委会批准的维修资金支取证明到银行办理维修资金支取手续；业委会应根据竣工决算进行维修资金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中。而目前，境内外公共维修资金使用过程中已经出现的问题是：业主委员会或物业公司存在“使用人和审批人”不分，而出现了业主委员会或物业公司有关负责人侵占公共维修资金，或者由于业主委员会和物业公司的不专业而导致公共维修资金的无效使用。

　　针对上述问题，业内人士认为，谁来决定使用公共维修资金还亟待法律完善。以于庆新为代表的部分业内人士认为，应该由使用方———物业管理公司和所有方———业主委员会共同提出使用申请，并交由第三方评估，由第三方和业主共同监督使用，让公共维修资金有效使用。

　　香港、新加坡的做法值得借鉴

　　国外和我国香港等很多城市有关经验还是值得借鉴的。

　　香港、新加坡并没有明确业主在收房时交纳公共维修资金，但“楼宇翻新”计划在小区里是不断进行的一项活动。您进入香港的住宅区，往往会在一层大堂里看到几块正等着业主投票的色板，这就是业主立案法坛在通过投票的方式由业主决定外立面的翻新事宜。

根据相关规定，业主立案法坛根据物业的情况发起“楼宇翻新”计划，拥有50%以上业权的业主同意，这项楼宇翻新计划就得强制进行。如果哪位业主无力缴纳这笔费用或不想缴纳这笔费用，按照物业管理公约的规定，你就得拿着购房契约去有关部门注明这件事宜，相当于你用契约为抵押，获取了这次楼宇翻新时的费用。但你的房子就不能进入市场交易，直到你补交了这笔费用。

　　业内人士认为，等北京乃至中国的买房人观念开始变化，房屋不再是单纯的使用品时，香港、新加坡的这些做法值得借鉴。