业主委员会无奈物管多收380余万

物业管理移交之际，业主委员会发现原物业管理公司多收取业主380余万元冤枉钱。为争回权益，业主委员会怒而起诉投资商、开发商及原物管公司。不久前，法院公开开庭进行了审理，法院经审理认为，业主委员会的行为超越了其职责范围，同时未获得大部分业主授权，业主委员会无权提起诉讼请求。

业主委员会：物业管理公司多收业主380万元

根据樟木头新×中心首届业主委员会的诉讼，记者了解到东莞市樟木头镇新×中心是荷×投资有限公司（以下简称投资公司）及东莞市樟木头某房地产开发公司（以下简称开发公司）共同开发建设的商住楼。在1996年8月至2004年10月15日期间，一直由上述两公司承担该楼宇的物业管理，并向业主收取物业管理费等相关费用。2004年10月13日，两公司将物业管理权移交给广州莱×士物业服务有限公司。

根据投资公司及开发总公司移交的资料及莱×士公司目前管理的支出情况，业主委员会发现投资公司及开发公司在实施物业管理期间收取的物业管理费减去支出结余262万余元，另还收取大厦管理基金、管理费按金、水电周转金77万余元、电话工程款6万余元。

同时，以上两公司所使用的该中心的五至十楼从未交纳过物业管理费。两公司也未向业主委员会移交过物业产权资料及竣工总平面图等业主委员会进行管理所必需的资料。

根据以上情况，新×中心首届业主委员会将投资公司、开发公司及原物业管理公司告上法庭，向东莞市中院提起诉讼，要求三被告退还物业管理费、大厦管理基金、管理费按金、水电周转金、电话工程款，以及要求被告一、被告二补交物业管理费，共计380余万元。

同时，要求三被告向业主委员会移交新×中心产权资料和规划图、建筑许可证、土地使用证等一系列管理资料，并将新×中心一楼、四至十一楼公共部分及公共设施设备，地下室及大厦广场的物业管理权移交给业主委员会。

东莞市中院依法受理该案后，组成合议庭，于今年8月23日公开开庭进行了审理。日前，该案已审理终结。

法院：业主委员会无权起诉

东莞市中院经审理认为，根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，其权力来源于业主和业主大会的授权。在没得到业主大会特别授权的情况下，业主委员会的行为不应超越其职责范围。关于该案诉权的问题，一是业主委员会提起的诉讼不属于其法定职责范围，二是由于诉讼涉及诉讼风险和诉讼费用的承担，将必然影响到全体业主的权益，在未得到业主大会授权的情况下，业主委员会无权代为行使诉讼权。

该案中，樟木头新×中心首届业主委员会在未经业主大会作出决议并授权的情况下提起该案诉讼，因此不能反映广大业主的真实意思。该案经法院审判委员会讨论决定，依法驳回业主委员会的起诉。

律师意见：业主委员会维权要依法成立和授权

广东国欣律师事务所李佑国律师及赋城律师事务所李锡国律师认为：该案例涉及到现在受到社会普遍关注的房地产物业管理领域业主委员会权限及业主如何运用业主委员会维权的问题。

业主委员会的性质跟其他社会团体是不一样的，一方面从其成立来看其不需要到民政部门登记备案，只需要到房地产管理部门备案，另一方面从其资产方面来看其是没有任何的独立资产，所以其在诉讼主体资格上不符合我国《民事诉讼法》第49条规定的其他组织，所以其在作为诉讼主体参与诉讼其在法律规定上是没有法定的权限的，但如需要维权可通过业主委员会所在物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加召开业主大会，有与会业主所持投票权1/2以上通过决定委托业主委员会起诉的业主委员会方可行使独立诉讼权，以诉讼参与人参与民事诉讼。

担负协调和监督功能的小区业主委员，对维护广大业主权益起着很重要的作用。但业主委员会在维权中一定要注意具备两个前提，其一依法成立，其二须有法律或业主大会的授权。

在这个案件中，由于业主委员会事先没有得到楼盘业主大会的授权或得到大多数业主的授权，所以不能代表全体业主向开发商和物业管理公司提起诉讼。这是业主委员会败诉的最主要原因。