威海市城市房地产交易管理办法

　第一章　总　则

　　第二章　房地产转让管理

　　第一节　一般规定

　　第二节　商品房预售管理

　　第三节　房地产互换和赠与管理

　　第三章　房地产租赁管理

　　第一节　一般规定

　　第二节　租赁管理

　　第三节　租赁当事人的权利和义务

　　第四章　房地产抵押管理

　　第五章　交易监理

　　第六章　中介服务机构管理

　　第七章　罚　则

　　第八章　附　则

　　第一章　总　则

　　第一条　为加强城市房地产交易管理，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产交易市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《山东省城市房地产交易管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本办法适用于环翠区和威海高技术产业开发区、经济技术开发区范围内国有土地上的房屋及其附属设施连同相关土地使用权的转让、租赁、抵押。

　　威海市城市规划范围内集体所有土地上的房屋及其附属设施的转让、租赁、抵押，其相关土地依法征为国有后适用本办法，但同一集体经济组织内部成员之间的房地产交易除外。

　　前款所称威海市城市规划区范围包括老市区，威海高技术产业开发区、经济技术开发区，田村镇、张村镇、孙家疃镇及温泉镇、崮山镇五诸河以北部分。城市规划区范围如有变更，按变更后的范围执行。

　　第三条　本办法所称房地产交易，是指土地上的房屋及其附属设施连同相关土地使用权的转让、租赁、抵押。

　　地上未建有房屋及其附属设施的土地的转让、租赁、抵押，仍执行《威海市国有土地使用权出让和转让暂行办法》。

　　第四条　威海市房地产管理局是市人民政府房地产交易主管部门，对适用本办法第三条第一款规定的房地产交易活动实行统一管理。其主要职责是：

　　（一）贯彻执行国家法律、法规和政策，制定房地产交易的管理规定和办法；

　　（二）审查房地产转让、租赁、抵押等交易当事人的资格，验证交易标的物的权属；

　　（三）确认交易标的物的价值；

　　（四）办理房地产交易登记监理手续；

　　（五）提供房地产交易咨询服务，指导交易活动；

　　（六）负责对房地产交易的咨询、评估、经纪等中介服务机构的管理；

　　（七）依法查处房地产交易活动中的违法行为。

　　土地、工商、财政、税务、物价等部门应当根据各自的职责，参与对房地产交易活动的监督指导。

　　第五条　市房地产交易主管部门设立房地产交易监理机构，具体办理房地产交易登记、监证及权属转移手续。

　　市房地产交易主管部门应在环翠区和威海高新技术产业开发区、经济技术开发区内设立房地产交易监理派出机构，负责所在区域的房地产交易监理工作。

　　第六条　房屋及其附属设施转让、抵押时，其相关土地使用权随之转让、抵押。

　　第七条　房地产交易当事人，应当依照有关规定缴纳税费。

　　第八条　任何单位和个人都有权向市人民政府或市房地产交易主管部门检举揭发房地产交易中的违法行为。对举报有功的，由市房地产交易主管部门按罚没金额的5％给予奖励。

　　第二章　房地产转让管理

　　第一节　一般规定

　　第九条　本办法所称房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式，将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权转移给他人的行为。

　　第十条　下列行为，视同房地产转让：

　　（一）以房地产作为出资，与他人成立企业法人的；

　　（二）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的；

　　（三）兼并企业时，房地产转移给新权利人所有的；

　　（四）以房地产抵债的；

　　（五）行政调拨以外的法人之间或者其他组织之间的房地产转移；

　　（六）因城市建设征购拆除的房屋及购置用于回迁安置的新房。

　　第十一条　下列行为，不属于房地产转让：

　　（一）共有人之间对共有房地产的分割；

　　（二）国家机关、由财政拨款的事业单位之间的房地产调拨。

　　第十二条　下列房地产不得转让：

　　（一）以出让方式取得土地使用权，未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金或未按照出让合同约定的期限和条件开发土地的；

　　（二）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（三）市人民政府决定收回土地使用权的；

　　（四）未依法登记领取权属证书的；

　　（五）权属有争议的或者权证与标的物不符的；

　　（六）设定抵押权的房地产而未经抵押权人同意的；

　　（七）转让共有房地产而未经其他共有人书面同意的；

　　（八）被公告为拆迁范围内的（拆迁人与被拆迁人之间的转让行为除外）；

　　（九）预售商品房而未办理预售审批手续的；

　　（十）法律、法规、规章规定禁止权属转移的其他情形。

　　第十三条　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当报市人民政府审批。经批准转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。

　　第十四条　以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，持有房屋所有权证书。

　　第十五条　租赁期限未届满，出租人转让已出租的房地产，应当提前3个月书面通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如受让方为非承租人，出租人应当告知受让方出租事宜，原租赁合同继续有效。

　　第十六条　机关、团体、企事业单位购买私房的，须经市房地产交易主管部门批准。

　　第十七条　房地产转让，转让方和受让方应当签订书面转让合同。

　　第十八条　房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　第十九条　办理房地产转让手续，当事人须提交下列证件：

　　（一）单位转让房地产，须提交上地使用权出让合同、国有土地使用权证、房屋所有权证、房地产转让合同、所在单位或房屋所在地居委会（村委会）证明、经办人身份证；

　　（二）个人转让房地产，须提交房屋所有权证、国有土地使用证、所在单位或房屋所在地居委会（村委会）证明、经办人身份证；

　　（三）单位受让房地产，须提交主管部门或计划部门的批文、单位证明、经办人身份证；

　　（四）个人受让房地产，须提交户口簿、所在单位或房屋所在地居委会（村委会）证明、本人身份证；

　　（五）兼并或合并房地产的，须提交政府或其主管机关批准的兼并或合并文件、协议书及房屋所有权证、土地使用权证或土地管理部门依法出具的用地证明；

　　（六）转让共有的房地产，须同时提交房屋共有权保持证和全体共有人具结同意的文书。

　　第二节　商品房预售管理

　　第二十条　商品房预售，应向市房地产交易主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

　　第二十一条　具备下列条件的，给予办理商品房预售许可证：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证；

　　（三）除交付全部土地使用权出让金外，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

　　（四）法律、法规规定的其他条件。

　　第二十二条　房地产开发经营单位申请办理商品房预售许可证，应当提交下列证件的复印件及材料：

　　（一）开发经营单位的营业执照；

　　（二）建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；

　　（三）工程施工进度计划；

　　（四）由施工单位出具的投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25％以上的证明材料；

　　（五）商品房预售方案。

　　第二十三条　开发经营单位应当与承购人签定预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持预售合同分别向市房地产交易主管部门、土地管理部门办理登记备案手续。

　　第二十四条　预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，按有关规定执行。

　　第三节　房地产互换和赠与管理

　　第二十五条　房地产互换是指当事人将各自合法拥有的房地产互相转移给对方的行为。

　　房地产赠与是指当事人一方将自己合法拥有的房地产无偿转让给他方的行为。

　　第二十六条　互换或赠与房地产，当事人应当订立房地产互换或赠与合同，并持房屋所有权证、国有土地使用权证、当事人身份证、经办人身份证办理产权转移手续。

　　第二十七条　附带条件的赠与，受赠人不按约定条件履行的，赠与人不权撤销已经生效的赠与合同。

　　第三章　房地产租赁管理

　　第一节　一般规定

　　第二十八条　房地产租赁是指房地产所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施和相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

　　第二十九条　下列行为，视为房地产租赁：

　　（一）旅店、宾馆、疗养院、培训中心等用于营业性住宿的客房提供给他人作办公、生产、经商用房的；

　　（二）商场、店铺、门市部等的柜台、摊位出租给他人使用的；

　　（三）以借用名义将房地产提供给他人作生产经营用房的。

　　第三十条　下列房地产不得出租：

　　（一）未登记领取有关证件的；

　　（二）有产权、使用权或者租赁纠纷的；

　　（三）经鉴定属于危险房屋的；

　　（四）属于违章建筑物的；

　　（五）法律、法规规定不得出租的其他情形。

　　第二节　租赁管理

　　第三十一条　租赁房地产，双方当事人应当签订租赁合同，并持房屋所有权证到市房地产交易主管部门申请登记，经审核批准领取房屋租赁许可证后，方可租赁。

　　第三十二条　凡出租用于生产经营的房屋，应先领取房屋租赁许可证，凭房屋租赁许可证到工商行政管理部门办理营业执照。

　　不具备生产经营条件的房屋，不得出租用于生产经营。

　　第三十三条　凡出租用于居住的房屋，须经房屋所在地居委会同意。承租人属外来暂住人员的，须同时持有公安机关核发的暂住证。

　　不具备居住条件的房屋，不得出租用于居住。

　　第三十四条　公房再出租或利用公房自行开展生产经营的，须经产权人同意。

　　第三十五条　办理租赁手续须提交下列证件：

　　（一）出租人提交房屋所有权证、土地使用权证、身份证、房屋所在地居委会和产权单位证明。

　　出租共有房地产的，出租人还须同时提交共有人具结同意出租的证明。

　　（二）承租人应提交户口簿或暂住证、身份证。

　　第三十六条　租赁房屋用于生产、经营、办公的，承租人应将租赁许可证悬挂在所租赁房屋的醒目处；用于居住的，承租人应将租赁许可证牌号钉于外门。

　　第三十七条　当事人需延续租赁合同的，应重新办理租赁手续。

　　第三十八条　承租人征得出租人同意，可以将租赁房屋的一部分或全部转租第三人，但转租期限不得超过原租赁合同中约定的租赁期限。

　　受转租人不得将租赁的房地产再行转租。

　　转租当事人应当重新办理租赁手续。

　　第三十九条　房地产租赁合同期满或者提前终止，当事人应当持租赁许可证到房地产交易监理机构办理租赁注销手续。

　　第三节　租赁当事人的权利和义务

　　第四十条　出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

　　租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人。

　　第四十一条　承租人有下列情形之一的，出租人有权解除租赁合同：

　　（一）利用房屋进行非法活动，损害公共利益或他人利益的；

　　（二）擅自改变房屋结构或用途的；

　　（三）未经出租人同意擅自将房屋转租、转让、转借第三人的；

　　（四）无正当理由拖欠租金3个月以上的。

　　因上述行为给出租人造成损失的，出租人有权要求承租人赔偿。

　　第四十二条　出租人不履行租赁合同有关条款，向承租人提出无理要求或干扰、妨碍承租人正常生活的，承租人有权拒绝交付部分或全部租金，并可解除租赁合同。

　　第四十三条　出租人改建、扩建或装修已出租的房屋，须经承租人同意。

　　承租人确需改变房屋用途或对房屋进行装修，应征得出租人同意。

　　第四十四条　修缮出租房屋是出租人的责任。出租人应保障出租房屋的居住安全。出租人因不及时维修，致使承租人受损失的，出租人应当负赔偿责任。

　　承租人因使用不当，造成房屋损坏的，应负责修缮并支付由此发生的费用。

　　房屋出租人对出租房屋确实无力修缮的，可以和承租人合修，承租人付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还。

　　第四十五条　承租人在租赁期限未满前退房，须提前两个月通知出租人，经出租人同意后方可解除租赁合同。

　　第四十六条　租赁期限届满，在同等条件下，原承租人有优先承租权。

　　第四十七条　房屋出租不妨碍房地产权的转移。房地产权转移后，受让人应承担原出租人的义务和享有原出租人的权利，但法律、法规另有规定的除外。

　　第四章　房地产抵押管理

　　第四十八条　房地产抵押，是指抵押人将其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

　　第四十九条　抵押房地产，抵押人和抵押权人应当签定书面抵押合同，并持抵押登记申请书、土地使用权证书、房屋所有权证书到市房地产交易主管部门申请登记，办理房地产他项权证。用他人房地产抵押的，还须出具他人同意抵押的证明。

　　第五十条　下列房地产不得抵押：

　　（一）无合法所有人、尚未确权或产权有纠纷的；

　　（二）房地产管理部门直管、拨用的；

　　（三）代管人代管而无法定所有人签署委托书的；

　　（四）古建筑、教堂庙宇、学校等公益设施；

　　（五）被依法公告为拆迁范围内的；

　　（六）属于违章建筑物、临时建筑物的；

　　（七）被司法机关扣押、诉讼保全、查封等限制抵押的；

　　（八）法律、法规、规章规定不宜抵押的。

　　第五十一条　同一房地产设定数个抵押权时，其抵押担保债务之和不得超出该房地产评估总价值的90％。

　　第五十二条　抵押人以已出租的房地产设定抵押权的，应当书面通知承租人，原租赁合同继续有效。

　　第五十三条　房地产抵押期间，抵押人未取得抵押权人的书面同意，不得将已抵押的房屋转让或翻建、改建、扩建及改变用途。

　　第五十四条　房地产抵押期间，因国家建设需要拆除抵押房屋的，抵押关系即告终结，由抵押人清偿债务或者由抵押双方重新设定抵押权。

　　第五十五条　房地产抵押期满，债务清偿完毕，抵押合同即告终结。双方当事人须持房地产他项权证到房地产交易主管部门办理抵押注销手续。

　　第五十六条　房地产抵押期满，抵押人未按照约定条件偿还债务的，抵押人可以依法处分抵押的房地产，并有权优先受偿。

　　因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依本办法的规定办理产权转移手续。

　　第五十七条　同一房地产设定数个抵押权的，按抵押登记先后顺序清偿。

　　第五十八条　处分抵押房地产所得价款，依下列顺序分配：

　　（一）支付处分该抵押房地产的费用；

　　（二）支付房地产抵押应缴纳的税费；

　　（三）按抵押合同偿还债务；

　　（四）剩余部分退还给抵押人。

　　第五章　交易监理

　　第五十九条　房地产交易手续按下列程序办理：

　　（一）交易当事人应当到房地产交易监理机构交验证件，申请登记；

　　（二）房地产交易监理机构审核确认证件有效，交易标的物权属清楚后，会同交易双方到现场查勘测量，评估价格，验证申请登记项目；

　　（三）交易双方商定合同内容，填写合同文书；

　　（四）房地产交易监理机构审查合同内容，对审查合格的，给予产权转移登记，领取房屋所有权证；

　　（五）交易双方凭变更后的房屋所有权证书到土地管理部门办理土地使用权变更登记。

　　第六十条　房地产交易应当进行价格评估。

　　房地产价格评估，应遵循客观、公正、科学、合理的原则，按国家规定的程序和技术标准进行。

　　凡属于由市人民政府对当事人支付赔偿费用或给予拆迁补偿及其他补偿的房地产价格评估，由市房地产交易主管部门设立的房地产价格评估机构承担。

　　房地产评估涉及国有资产的，其评估结果须经国有资产管理部门确认。

　　第六十一条　房地产交易价格由交易当事人协商议定。市房地产交易主管部门应定期公布房地产交易的指导性价格。

　　房地产交易成交价格明显低于评估价格的，按评估价格计征税费；成交价格高于评估价格的，按成交价格计征税费。

　　第六十二条　房地产权利人转让房地产，房地产抵押权人依法拍卖房地产，应当如实向市房地产交易主管部门申报成交价，不得瞒报虚报。

　　第六十三条　房地产开发经营单位销售商品房，必须进入市房地产交易主管部门设立的房地产交易市场挂牌交易，并应明码标价。

　　第六十四条　申请发布房地产销售、租赁广告的，广告主必须持有房屋所有权证、商品房预售许可证或经纪人资格证明；否则，广告经营者不得提供设计、制作、代理服务，广告发布者不得发布。

　　商品房预售广告及说明书须载明商品房预售许可证号。

　　第六十五条　房地产开发经营单位向国外或港澳台地区销售商品房，应向市房地产交易主管部门申请办理商品房外销许可证。

　　第六十六条　市房地产交易主管部门应会同土地、工商、税务等有关部门建立规范、便捷的交易规程，及时为交易当事人办理交易手续。

　　第六十七条　房地产交易当事人，应当遵守交易市场规则，服从管理。

　　第六十八条　房地产交易应使用全省统一的房地产买卖合同、租赁合同、抵押合同和租赁许可证等文本。

　　第六十九条　当事人因故不能亲自办理房地产交易的，可以委托代理人代理交易。代理人应当出具产权人签署的书面委托证明书。

　　第六章　中介服务机构管理

　　第七十条　房地产中介服务包括房地产咨询服务、房地产价格评估服务、房地产经纪服务等。

　　第七十一条　房地产中介服务机构须经市房地产交易主管部门进行资质审查合格，并经工商行政管理部门注册登记后，方可开展房地产交易中介服务活动。

　　第七十二条　从事房地产价格评估的人员，须取得资格证书。取得资格证书的条件、办法按有关规定执行。

　　取得资格证书的房地产评估人员须到市房地产交易主管部门登记，方可从事评估业务。

　　第七十三条　房地产交易经纪人必须取得经纪人资格证书，并取得经纪人服务许可证后，方可从事房地产交易经纪活动。

　　取得资格证书的条件、办法按有关规定执行。

　　第七十四条　经纪人的佣金标准，由当事人双方约定。

　　由于经纪人的过错，造成受让人损失的，经纪人应当负赔偿责任。

　　第七章　罚　则

　　第七十五条　违反本办法规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的，由市房地产交易主管部门责令其限期补办手续；逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额1％以上5％以下罚款。

　　第七十六条　违反本办法第十二条第（一）项的规定转让房地产的，由市土地管理部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以非法所得价款1倍以下的罚款；违反本办法第十二条第（二）至（十）项的规定转让房地产的，转让无效，由市房地产交易主管部门没收非法转让所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款1倍以下罚款。

　　第七十七条　违反本办法第十三条的规定转让房地产的，转让无效，由市土地管理部门没收其非法所得，并处以非法所得1倍以下罚款。

　　第七十八条　违反本办法第十六条规定擅自购买私房的，由市房地产交易主管部门没收其所购私房。

　　第七十九条　违反本办法第二十条的规定预售商品房的，由市房地产交易主管部门责令其停止预售活动，没收非法所得，并处以非法所得1倍以下的罚款。

　　第八十条　违反本办法第三十条的规定出租房地产的，出租无效，由市房地产交易主管部门没收非法所得，并对出租人处以非法出租所得价款1倍以下的罚款。

　　第八十一条　违反本办法第三十四条的规定，未经产权人同意擅自转租公有住房的，转租无效，产权人应收回房屋，同时由市房地产交易主管部门没收非法所得，并处以转租人转租租金总额5倍以下的罚款。

　　第八十二条　违反本办法第六十二条的规定，在房地产交易中隐瞒实际成交价格的，由市房地产交易主管部门责令其限期改正，并对双方当事人分别处以实际成交额1％以上5％以下的罚款。

　　第八十三条　违反本办法第六十四条的规定，发布虚假广告欺骗和误导交易当事人，给交易当事人造成损失的，由市工商行政管理部门依法予以处罚。

　　第八十四条　依照本办法规定实施处罚的，应使用财政部门统一印制的罚款收据。罚没款上缴市财政。

　　第八十五条　妨碍房地产交易管理人员执行公务，扰乱房地产交易秩序的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八十六条　房地产交易管理人员滥用职权、徇私舞弊的，由市房地产交易主管部门或有关部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八十七条　房地产交易中发生的纠纷，可以依照合同中约定的仲裁条款或者事后达成的书面仲裁协议向仲裁机关申请仲裁。

　　当事人未在合同中约定仲裁条款或者事后未达成仲裁协议，可以向人民法院起诉。

　　第八十八条　当事人对行政处罚不服的，可自接到处罚决定书之日起15日内向作出处罚决定机关的上一级主管部门或市人民政府申请复议，也可以直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

　　第八章　附　则

　　第八十九条　环翠区范围内、城市规划区范围外集体所有土地上的房屋及其附属设施的转让、租赁、抵押，由市房地产交易主管部门按有关规定实施管理。

　　第九十条　本办法实施以前未办理房地产转让、租赁手续的，当事人应于本办法实施之日起3个月内按本办法的规定补办转让、租赁手续；逾期不办理的，按本办法的规定予以处罚。

　　第九十一条　本办法实施以前未办理商品房预售许可证、商品房外销许可证而已经预售或外销商品房的房地产开发经营单位，应在本办法实施之日起1个月内按本办法的规定到市房地产交易主管部门补办商品房预售、外销许可证；逾期不办的，按本办法的规定予以处罚。

　　第九十二条　住房制度改革中公有住宅房屋的出售、租赁，仍按住房制度改革的有关规定执行。

　　第九十三条　各县级市的房地产交易管理，可参照本办法执行。

　　第九十四条　本办法由威海市房地产管理局负责解释并组织实施。

　　第九十五条　本办法自公布之日起施行。1990年12月27日威海市人民政府发布的《威海市房地产交易管理试行办法》和1988年3月24日威海市人民政府发布的《威海市暂住人口租赁房屋管理办法》同时废止。