《东莞市物业专项维修资金的缴交监管和使用实施方案》（征求意见稿）

一、目的意义

根据国家、省有关物业专项维修资金缴交、监管和使用的有关文件精神和我市物业市场发展的形势，为了不断提高我市物业管理服务的质量和水平，适应广大业主对于物业管理服务日益增长的需求，保证物业维修的制度化，保障业主的生命财产安全，提升全市人民的生活品质，创建和谐社会，就物业专项维修资金的缴交、监管和使用等具体问题制定本方案。

二、政策法律依据

1、《广东省物业管理条例》（1998年第13号，于1998年10月1日生效）第三十二条规定：物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。
国务院法制办公室《对广东省人民政府法制办公室<关于明确物业维修基金缴存有关问题的请示>的答复》（国法秘农函[2007]371号）答复“2003年8月31日《物业管理条例》实施前，广东省范围内物业专项维修基金的缴交主体问题应当适用《广东省物业管理条例》”。
2、《物业管理条例》（国务院〔2003〕第379号，于2003年9月1日生效）第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金；专项维修资金缴交、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门所制定。
而建设部、财政部只有1998年下发的《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号，于1999年1月1日生效），其第五条规定：购房者应当按购房款2—3%的比例向售房单位缴交维修基金。
3、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号，于2008年2月1日生效）第七条规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
可见，以上法规的规定在缴交主体和缴交比例等方面存在差异，而且实施时间的衔接上也有些脱节，造成我省各地在执行上的混乱现象。

三、目前我市物业专项维修资金征管的实际情况及存在问题

目前，我市物业专项维修资金的征管也同样存在着比较混乱的现象：一是由于一直未出台物业专项维修资金的征管办法，我市绝大部分房地产项目尚未开始征收；二是部分房地产开发公司在项目开发完毕后，已经实行转制或变更，造成难以追缴该部分维修资金；三是一部分新建楼盘的建设单位按购房款的2％收取了购房者的维修资金，但是这笔资金并无专门的部门监管,特别在小区尚未成立业主委员会的情况下,由建设单位或物业管理公司单方管理和使用，存在很大隐患,业主的利益得不到保障；四是一些早期开发的房产，保修期过后，需要进行维修改造，由于当时建设单位并没有收取维修资金,而物业管理公司不可能承担这笔维修费用，使得物业维修工作无法落实。

四、我市专项物业维修资金缴交、监管和使用的具体办法

根据有关的政策法规，结合我市的实际情况，同时参考广州、深圳等周边地区的经验做法，确立我市物业专项维修资金的缴交、监管和使用应遵循依法（规）缴交、科学管理、以民为本的原则，并制定以下具体的实施办法和程序：
（一）、缴交
1、缴交主体与缴交标准
（1）、核发商品房预售证在1998年10月1日前的商品房，建设单位与购房者未在预售合同中约定物业专项维修资金由建设单位缴交的，按《物业管理条例》由购房者按购房款2%的标准一次性缴交。
（2）、核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年9月1日前的商品房，建设单位与购房者未在预售合同中约定物业专项维修资金由购房者缴交的,由建设单位按住宅建筑面积30元/ m2、非住宅建筑面积40元/ m2标准一次性缴交。
（3）、核发商品房预售证在2003年8月31日后，在2008年2月1日前的商品房,由购房者按购房款2%的标准一次性缴交。
（4）、核发商品房预售证在2008年1月31日后，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
（5）、公有住房的，由业主按建筑面积每平方米当地房改成本价的2%及售房单位按多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取。
（6）、对上述情况确权后仍未售出或由建设单位保留自用的单元,由建设单位承担该部分单元的物业专项维修资金，存入以建设单位名义设立的物业专项维修资金账户。
（7）、物业公司或建设单位已代收代缴物业专项维修资金的，在本方案实施后三个月内，必须把已使用维修资金的情况做好台账，并将每个单元的明细账列出，经业委会或业主大会确认后交由当地房管所审核、监督并协助物业管理企业在辖区内公示15天，按要求划入各业主专用帐户。
所代收代缴的款项达不到上述标准的：
①、核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的楼盘，建设单位与购房者在预售合同中约定由购房者缴交的，其不足部分由建设单位缴纳，合同中没有约定而建设单位代收了维修资金的，建设单位需将所代收资金全额退还给购房者，并由建设单位按规定标准补缴专项维修资金。
②、核发商品房预售证在2003年8月31日后的楼盘，由购房者补缴不足部分；
（8）、投资商挂靠各房地产开发公司的，物业专项维修资金先由各被挂靠房地产开发公司负责垫付。垫付后，再由各房地产开发公司向挂靠单位追缴。
（9）、因房屋转让等原因,引起业主变更的，分以下两种情况处理：
①、在方案实施后，已办理完成过户手续且新旧业主在合同中未约定维修资金缴交的，由新业主缴交；未办结过户手续，且新旧业主在合同中未约定维修资金缴交的，由旧业主缴交。
②、在方案实施前，已缴交专项维修资金的业主在转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
2、缴交程序：
（1）、对于本方案实施后销售的房屋，购房者应在商品房销售合同备案前到指定银行营业网点按规定缴交物业专项维修资金。
（2）、核发商品房预售证在2003年9月1日后的楼盘，需由购房者缴交或补交维修资金的，购房者应在方案正式实施后三个月内，到指定银行营业网点缴交款项；业主在办理房屋权属证书时，将缴交凭证一并提交当地房管所。