房地产业涉税政策解析

　　房地产业是从事以房地产开发、经营为主，同时兼有与房地产开发相关的管理、服务等行业企业的总称。作为一个巨大的产业体系，涉及到较多的税收政策，纳税人如果对相关政策把握不当，就很容易出差错。本期《南通日报》地税专版将结合地税部门日常管理中的典型案例，为你解读房地产业的税收政策。

　　房产税、土地使用税的纳税义务时间

　　南通市某房地产企业在2011年6月通过出让方式取得国有土地使用权12000平方米，土地出让合同中未约定土地交付时间，企业办理土地使用证的时间为2011年12月份，企业从2012年1月份起申报缴纳土地使用税。

　　根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

　　据此，税务机关追缴了该企业少缴的7—12月份土地使用税24000元及相应的滞纳金，并按《税收征管法》规定予以罚款。

　　同期，该企业为融资所需，将开发产品中两套门面房办理产权后，向银行抵押取得贷款，企业认为这两套房仍是开发产品，未转入固定资产进行核算，也未缴纳房产税。

　　根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”所以，对开发的商品房，不论房产多少年未出售只要未使用或出租，均不征收房产税。但一旦将开发的产品在售出前使用或出租、出借的，则应当缴纳房产税。本案中由于开发公司已经办理产权登记，即已经将原属可销售的房产转入公司的资产，即使该房产闲置不用，也必须按规定依法缴纳房产税。

　　因此，税务机关应按规定追缴房产税、土地使用税。

　　暂估成本的税收处理

　　某房地产企业财务负责人在企业所得税三季度预缴申报前向税务部门咨询：其公司开发的项目，工程尚未结算，因此工程发票没有全部开具，导致其账面利润畸高，怎么处理?

　　根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

　　另外，根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)规定，企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算;但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。

　　据此，税务机关提醒纳税人，房地产开发企业在企业所得税预缴时，对未能取得发票的成本费用，一般情况下是可以列支的，但一定要区分性质：对实际已发生并支付，但未能及时取得发票的成本费用，必须在企业所得税汇算清缴期内取得发票，否则须做纳税调增;对因未结算而预估的成本，一定注意不能超过合同总金额的 10%。同时，提醒注意的是，根据国税发[2006]187号规定：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。因此，如果预估成本在土地增值税清算时仍未取得发票，则不能在企业所得税前扣除。

　　定金是否应当申报缴纳营业税

　　近日，税务机关接到一家房地产公司的咨询电话，该公司在销售房屋过程中收取了客户定金，没有纳入“预收账款”核算，而是计入“其他应付款”核算，认为定金是有可能退还客户的，那么，该公司的这种做法是否正确?

　　根据修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。定金是指合同当事人为保证合同履行，由乙方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款。根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税发[1995]156号)已明确规定：“问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间?答：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，即包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。”据此，房地产企业取得的销售房屋预收的定金，应该按规定申报缴纳营业税。

　　尾盘销售如何缴纳土地增值税

　　最近，税务机关在应对某房地产企业风险时发现，该公司有一项目在2013年6月份完成了清算，税务机关经审核后出具了该项目的《土地增值税清算审核确认书》，但在清算后，该项目又发生了销售，该公司却仍按土地增值税预征率申报缴纳土地增值税。根据税务机关出具的清算审核确认书看出，该项目清算后销售房产的土地增值税清算负担率远远高于预征率，税务机关对其未按规定申报缴纳税款的行为追缴了少申报的土地增值税，加收了滞纳金，并按规定进行了罚款。税务机关对以上的处理决定作出了如下解释：

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售面积或转让面积计算。同时，南通地方税务局也下发了《关于明确房地产开发企业土地增值税清算管理操作流程的通知》(通地税发[2013]91号)，通知规定：可清算项目清算申报后纳税人发生继续销售的，应当于销售发生的次月按纳税人清算申报时的单位建筑面积扣除项目金额计算后续销售部分房地产的扣除项目金额，计算增值额和应纳税款，并按规定进行申报。

　　在此，税务机关提醒房地产开发企业在清算后发生尾盘销售时，一定要注意如实计算应缴的土地增值税，并按规定的申报时间及时申报缴纳。