重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见

渝国土房管发〔2006〕548号 重庆市国土房管局关于物业管理若干问题的指导意见 各区县（自治县）国土房管局、房管局：物业管理涉及千家万户，关系群众切身利益。我市物业管理经过十余年的发展，取得了长足的进步。当前，物业管理仍处于培育规范阶段，矛盾不少，投诉较多。为进一步规范物业管理工作，结合“执政为民，服务发展”的要求，现就当前我市物业管理若干问题提出如下指导意见：一、关于业主大会制度及其实现问题（一）各区县房地产行政主管部门应认真贯彻执行国家和市《物业管理条例》，结合本地实际，做好业主大会成立、业主委员会选举产生及运作的指导和监督工作。（二）在物业管理工作中，要充分发挥有关部门及街道办事处、居委会的作用，将物业管理重心下沉，让街道办事处、居委会介入物业管理工作，做好辖区内业主意见征集、业主大会成立召开和业主委员会选举（改选）以及物业管理企业监管工作。物业管理区域业主大会应当邀请物业所在地居委会主任担任业主委员会顾问,参与业主大会的相关工作；使社区建设与物业管理有机结合，共建和谐社会。（三）业主大会召开，可采用以下三种形式：一是采用全体业主集体讨论的形式；二是采用书面征求意见的形式；三是业主人数较多时，可采用业主小组会议与业主大会相结合的形式。对于采用前两种形式召开业主大会的，应按《物业管理条例》、建设部《业主大会规程》和《重庆市业主大会实施办法》规定执行；对于采用第三种形式的，则可按楼栋情况成立业主小组，业主小组由该部分物业的全体业主组成，选举产生业主小组组长。涉及该楼栋的具体事务由业主小组会议决策；涉及多个楼栋物业管理事务的，由该部分楼栋的业主小组共同决策；涉及整个小区物业管理重大事务的，则由业主大会决策。业主小组会议由业主委员会和该业主小组组长共同主持召开，会议形式及议事方式参照业主大会模式。对于需业主大会决策的，可由业主小组先行召开会议，然后由小组组长将业主小组会议情况如实反映到业主大会上，由业主大会再行决策，确保民主性与可操作性的统一。（四）为贯彻《物业管理条例》，便于实际操作，对物业管理重大事项由业主大会决策，主要包括以下四个方面： 1、制定和修改业主公约、业主大会议事规则；2、选聘和解聘物业管理企业；3、专项维修资金使用(2万元以上)和续筹方案的决定；4、物业服务收费的调整。业主大会可就其他物业管理相关事务授权业主委员会决策。业主委员会处理物业管理日常事务可与居委会共同商定，以维护其公正性、可行性。（五）各区县房地产行政主管部门应加强对业主委员会委员的教育培训工作，每年举办1—2期业主委员会主任或委员的培训。二、关于物业管理企业资质审批及监督管理问题（一）将三级（含暂定一年）物业管理企业资质审批和管理委托给各区县（自治县）房地产行政主管部门。各区县房地产行政主管部门应按照《物业管理企业资质管理办法》（建设部令[2004]第125号）要求，搞好三级物业管理企业资质审批管理，同时做好三级（含暂定一年）物业管理企业资质变更登记和注销登记等日常管理工作。一、二级物业管理企业资质审批仍按原审批程序办理。即：一、二级物业管理企业资质由各区县房地产行政主管部门初审，经初审合格后上报市房地产行政主管部门。二级物业管理企业资质由市房地产行政主管部门负责审批，一级物业管理企业资质经市房地产行政主管部门审定后报建设部审批。（二）各区县房地产行政主管部门在每年的6月10日和12月10日前分两次将本地区审批、变更、注销的物业管理企业情况报市局备案。（三）加强物业企业管理，规范物业管理市场1、针对物业管理发展不均衡，主城区物管企业较多，远郊区县较少的实际情况，为了使物业管理企业与市场发展相适应,促进全市物业管理的全面健康发展,对主城区物业管理企业实行总量调控。根据各区房屋面积和上年度物业管理企业数量等因素，拟定各区的物业管理企业调控数量。对于个别区因特殊原因超计划的，由该区房地产行政主管部门向市局申请，市局实行综合平衡。2、对物业管理企业从业人员实行登记备案管理。市局组织建立物业管理从业人员数据库，搞好物业管理从业人员登记备案管理，及时更新物业管理从业人员异动情况，并通过互联网对外公布，实现信息共享。各区县房地产行政主管部门应通过数据库及时掌握物业管理企业的从业人员流动情况，进行跟踪管理，对因人员流动致使其从业人员不符合《物业管理资质管理办法》（125号令）要求的物业管理企业，应限期2个月内补足；对逾期仍未补足的，予以降级或撤销资质证书。3、各区县房地产行政主管部门应认真履行职责，在物业管理企业资质审批工作中应重点把握好以下几个环节：（1）具有相应的物业管理专业人员（工程、管理、经济中级以上职称人员要求：一级企业不少于20人、二级企业不少于10人、三级企业不少于5人）；（2）物业管理人员全部持证上岗（一、二级企业最低不能少于10人，三级企业最低不少于5人）；（3）建立物业管理企业信用档案；（4）杜绝借用中高级职称、上岗培训证书或签订假合同等欺骗手段骗取物业管理企业资质的行为。4、建立物业管理企业资质升级公示制度。一是三级暂定一年升三级物业管理企业，需在所管理的物业管理区域内公示（公示期为10天）；二是对于三级升二级的物业管理企业，除在所管理的物业管理区域内公示（公示期为10天）外，还应网上公示；三是对于二级升一级的物业管理企业，除在所管理的物业管理区域内公示（公示期为10天）和网上公示外，还应当登报公示，接受广大业主和社会的监督。对于业主有效投诉较多或投诉问题大的企业，不予升级。5、建立物业管理企业降级、淘汰（退出）制度。针对以下情况，视情节轻重，分别给予物业管理企业信用档案不良行为记载、限制物业管理投标的处理直至降级、撤销物业管理企业资质的处罚：一是有《物业管理企业资质管理办法》（建设部第125号）第11条规定行为的；二是出现严重扰乱物业管理市场，不服从行政主管部门指导管理的；三是发生重大责任事故情形的；四是以欺骗手段骗取物业管理企业资质行为的。同时，对于一年以上未实施物业管理活动，无物业管理服务项目的物业管理企业可限期予以整改；半年内还不能承接实施项目的,其资质证书自动失效。对于出租、出借中高级职称和上岗培训证书的个人予以个人信用不良行为记载，并可视情况予以注销上岗证书；对于出租出借中高级职称的，各地应向市局书面报告，由市局告知市人事部门。6、各区县房地产行政主管部门应加强对物业管理企业的指导服务工作，深入物业小区，协调处理物业管理矛盾纠纷。定期开展物业管理业务知识培训，建立物业管理企业联系制度，及时了解和掌握物业管理行业动态，共商解决物业管理工作的重点、难点问题。三、关于专项维修资金归集、管理和使用问题（一）各区县房地产行政主管部门为本地商品房专项维修资金代管机构，负责商品房专项维修资金的收缴和管理工作。（二）各区县可按房屋售价的2%、3%的比例，也可结合实际探索按购房面积定额交缴的办法，归集首期商品房专项维修资金。（三）商品房专项维修资金应在签定商品房买卖合同时，办理商品房买卖合同登记前由购房人交缴。各区县房地产行政主管部门要做好相关工作，尽快改变由开发商代收代缴商品房首期专项维修资金，实现购房人直接交缴。为方便广大群众，各区县房地产行政主管部门可在当地房地产交易所设立商品房专项维修资金缴交柜台，直接收取购房人缴交的商品房专项维修资金，并出具物业专项维修资金交缴凭证。对于已由开发建设单位代收代缴商品房专项维修资金的，各房地产行政主管部门应做好清理追缴工作。（四）严格商品房物业专项维修资金的使用监管，确保广大业主合法权益。一是成立了业主大会的住宅物业项目，应拟定该物业管理区域物业专项维修资金使用操作办法，特别对应急维修的范围和使用程序应作出明确规定，该操作办法经2/3以上业主表决权通过后执行。二是对于没有成立业主大会的物业项目，应由物业管理企业或房屋管理单位提出其物业维修、更新、改造方案（未实施物业管理也没有房屋管理单位的，可由1/10以上对共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主联名向所在地居委会提出）；并应由所在地街道办事处、居委会组织业主代表共同商议初步审定；该方案经初步审定通过后，应在物业管理区域内的显著位置进行公示，公示时间为7日，在公示期间无1/3以上（含1/3）业主实名反对的，即可实施。各区县房地产行政主管部门应主动加强与街道办事处（乡镇人民政府）、居委会的联系和沟通，共同搞好维修金的监管及相关协调工作，共建和谐社区。 房改房的维修基金按房改房维修资金管理办法执行。对于房改房与商品房共存的住宅物业区域，其维修资金使用按业主所拥有的产权面积进行分摊。对于商品房业主，其分摊的维修资金从其交缴的商品房专项维修资金中列支；对于房改房的业主，其分摊的维修资金按房改房维修基金管理办法执行，但应确保公开、公平、透明、合情合理。各区县房地产行政主管部门可按上述原则，拟定专项维修资金管理办法，报当地政府批准后实施。四、关于物业管理区域界定与划分问题（一）物业管理区域，是指具有相对独立性，其配置的设施设备是共有的物业区域。可按以下原则掌握：一是对配置的设施设备是共有的同期或分期建设项目，为一个物业管理区域；二是由两个及两个以上开发商开发建设，但配置的设施设备是共有的项目，为一个物业管理区域；三是对原有物业项目规模较小的，有关单位应积极创造条件进行整合，项目所在区县房地产行政主管部门应积极主动协调。（二）新建物业项目的物业管理区域，由建设单位在领取建设工程规划许可证后，在办理前期物业服务合同备案时，向区县房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，区县房地产行政主管部门应当按照前款的规定划分物业管理区域，并在图纸上注记。涉及跨行政管辖区域的物业管理区域划分，原则上向物业面积比重大的行政区域房地产行政主管部门申请。五、关于物业管理用房的配置问题（一）各地可按下列原则拟定物业管理用房的配置意见，报经区县人民政府批准执行。建设单位按房屋总建筑面积3-5‰比例在物业管理区域内无偿配置物业管理企业用房和业主委员会用房（合称物业管理用房），具体比例如下：

建筑规模（平方米）物业管理用房提供比例业主委员用房面积（平方米）10000-1000005‰30100001-2000004‰40200001-3000003.5‰50300000以上3‰70

物业管理用房面积按上表，实行分档累进计算。新建物业项目在10000平方米以内的，其物业管理用房的面积不得低于50平方米。物业管理用房只能用作从事物业管理活动，不得买卖、抵押，不得擅自租赁或转作他用。（二）各区县房地产行政主管部门应加强对物业管理用房的审查监管。在前期物业服务合同备案时审查物业管理用房面积、位置和使用条件（物业管理企业办公室、业主委员会用房应具备通风、采光条件和简单装修），并在备案证明中予以注明。房地产权属交易管理部门在核发商品房屋预售许可证和办理房屋所有权设定登记时，按各区县房地产行政主管部门备案意见中确认的物业管理用房的面积和位置及测绘部门的测绘结果注明物业管理用房面积和位置。六、关于物业管理模式问题（一）对于新建住宅小区，由开发建设单位通过招投标的形式选聘具有相应资质的专业物业管理企业实施物业管理，前期物业服务合同期限原则上为3年。但期限未满，业主委员会代表业主与业主大会续聘或选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。（二）对于老住宅小区，可由街道办事处、居委会牵头组织业主自治管理，做好老住宅小区守楼护院等工作。对于经综合整治，具备实施物业管理条件的老住宅小区，也可指导引进物业管理企业实施专业化的物业管理。本指导意见实施过程中，国家和市有新规定的，按新规定执行。 二OO六年十二月四日