鹤岗市物业管理暂行办法

　　第一章 总 则?

　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本办法。

　　? 第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

　　? 第三条 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，组织实施本办法。

　　? 县房产行政主管部门负责本辖区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　? 建设、规划、城市管理行政执法、工商、文化、物价、公安、环保、给排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关行政管理部门和单位，按照各自职责配合实施本办法。

　　? 街道办事处应当协助作好物业管理工作。

　　? 第二章 业主及业主大会

　　? 第四条 根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对集中经营便于管理的原则，确定我市物业管理区域划分。具体区域划分办法是：

　　? (一)按城市规划部门批准小区的整体规划设计范围划定;

　　? (二)已建成的物业以其已经自然形成的物业范围确定;

　　? (三)以配套设施和基础设施相对集中，能独立使用,相对封闭的住宅小区的范围确定;

　　? (四)原有住宅面积1万平方米以下的，可以将几个项目划分一个物业管理区域。

　　? 第五条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。

　　? 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。

　　? 第六条 具备召开首次业主大会成立条件的，建设单位应当书面通知街道办事处。街道办事处接到通知后30日内，会同房产行政主管部门组建业主大会筹备组。

　　? 筹备组由业主代表、街道办事处和建设单位所派人员组成。参加筹备组的业主代表由街道办事处组织业主推荐产生。

　　? 筹备组组建后7日内，街道办事处应当在物业管理区域内书面公告筹备组成员名单;建设单位应当向筹备组提供业主名册、物业建筑面积、物业出售交付使用时间等必要的资料。

　　? 筹备组按照《业主大会规程》有关规定组织召开首次业主大会。

　　? 第七条 业主在首次业主大会上的投票权数，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。其中，住宅物业按套计算，每套计一票;非住宅物业按物业建筑面积计算，不足一百平方米的计一票;一百平方米以上的，每一百平方米计一票。业主投票权的确定主要依据业主拥有物业的产权证和购房发票及业主使用物业的租赁协议。

　　? 单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

　　? 第八条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下制定业主大会议事规则。

　　? 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法，业主委员会的组成，委员的资格、任期、改选、罢免，经费筹集、使用、管理等事项作出约定。

　　? 第九条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。?

　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。?

　　推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。?

　　第十条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，持有不同意见的少数业主必须无条件服从业主大会的规定。?业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

　　? 第十一条 首次业主大会应当在房产行政主管部门指导下选举产生业主委员会。

　　? 业主委员会应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和精力的业主担任;但不得同时在所聘物业管理企业中任职。

　　? 业主委员会应当由3人以上单数委员组成，具体人数由业主大会确定。

　　? 第十二条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会会议决定、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向房产行政主管部门备案。

　　第三章 前期物业管理

　　第十三条 建设单位在销售物业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理，并与其签订前期物业服务合同。

　　? 前期物业服务合同中要明确规定物业共用设施设备、共用部位及其产权归属。

　　? 第十四条 前期物业服务合同到期，业主大会尚未成立的，建设单位和物业管理企业应就延长合同期限达成协议;未能达成协议的，建设单位应在合同期满前选聘新的物业管理企业。

　　? 第十五条 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业服务。但投标人少于3个或者建筑面积不超过5万平方米的，经房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施物业管理。

　　? 第十六条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约及前期物业服务合同向物业买受人明示，并予以说明。?

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约，认可前期物业服务合同予以书面承诺，并装入业主档案留存。

　　? 第十七条 建设单位应在物业管理区域内配置物业管理办公用房。物业管理用房属建设单位无偿提供，产权属全体业主所有。在业主大会成立前，物业管理用房由物业管理企业无偿使用，业主大会成立后，10-15%的物业管理用房由业主委员会办公使用。

　　?物业管理用房的具体标准为：建筑面积5万平方米以下的按照建筑面积0 .5%提供;建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，超出5万平方米部分按照0.2%提供;超过20万平方米的，超出部分按照0.1%提供。提供的物业管理用房应为地面上的独用成套房屋，并具备水、暖、电等基本功能。

　　?在同一物业管理区域内，两个以上建设单位的，应按上述标准提供物业管理用房的面积，据当地当年房屋市场价格,向房产行政主管部门交纳购买物业管理用房费用，根据物业管理区域划分的情况，统筹购置物业管理用房移交给物业管理企业使用。

　　? 建设单位在办理房屋预销售许可证和房地产初始登记时，应提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合以上条件的，房产行政主管部门方可核发预销售许可证和办理房地产初始登记。

　　? 第十八条 建设单位在办理商品房预销售许可证之前，应当向房产行政主管部门提供住宅物业的中标通知书或协议书、前期物业服务合同、业主临时公约、小区庭院规划详图有关资料。

　　? 第十九条 建设单位应当在新建物业综合验收合格之后，同物业管理企业办理物业管理承接验收。

　　? 物业管理企业承接物业时，应当重点对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验。?

　　第四章 物业管理服务

　　? 第二十条 物业管理企业应当具有独立的法人资格，取得资质证书后，方可从事与资质等级相适应的物业管理活动。

　　? 新设立的物业管理企业办理资质，应当向房产行政主管部门提出申请。房产行政主管部门经审查，对符合条件的，按照有关规定核发资质证书。

　　? 房产行政主管部门应当通过网络信息系统等渠道公开物业管理企业资质、诚信情况等内容。

　　? 第二十一条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动的，应当向房产行政主管部门提供相关资料统一管理。?

　　第二十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费项目、标准和方式按照国家和省、市有关物业服务收费办法执行。

　　? 第二十三条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　? 第二十四条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。

　　? 第二十五条 业主大会可以通过公开招标或者根据业主委员会的推荐选聘物业管理企业。

　　? 业主委员会向业主大会推荐候选物业管理企业时，应当至少推荐3个以上具备资质条件的物业管理企业。

　　? 第二十六条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业签订书面物业服务合同。物业服务合同可以约定下列服务事项：?

　　(一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;?

　　(二)公共绿化的维护;?

　　(三)公共区域的保洁;?

　　(四)公共区域的秩序维护;?

　　(五)车辆的停放管理;?

　　(六)物业使用中对禁止行为的管理;?

　　(七)物业维修、更新、改造和养护费用的帐务管理;?

　　(八)物业档案资料的保管;?

　　(九)业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

　　? 第二十七条 物业管理企业应当自物业服务合同生效之日起30日内，将物业服务合同报房产行政主管部门登记。

　　? 物业服务合同期满，如果一方不再续签的，应当在合同期满前60日内通知对方，由委托方在合同期满前确定新聘用的物业管理企业。

　　? 第二十八条 物业管理企业应当在物业服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会移交下列事项：

　　? (一)预收的物业服务费用;

　　? (二)全部物业档案资料;

　　? (三)物业管理用房、场地和其他财物。

　　? 第二十九条 业主委员会与新选聘的物业管理企业签订物业服务合同时，应当办理物业承接验收手续。同时移交本办法第二十八条规定的事项。

　　? 第三十条 物业管理企业提供物业管理服务，应当按照物业服务合同的约定并遵守下列规定：

　　? (一)按照国家、省、市规定的技术标准和操作规范实施管理服务;

　　? (二)向业主和物业使用人告知物业共用部位、共用设施设备使用方法、要求及注意事项;

　　? (三)定期听取业主大会、业主的意见和建议，改进和完善管理服务;

　　? (四)及时劝阻和制止业主违反法律、法规、规章及业主公约的行为，并向业主委员会和有关行政管理部门报告。

　　? 第三十一条 未委托物业管理的物业项目，可按下列原则实施管理。

　　?开发、建设单位开发建设的房屋，由开发、建设单位按有关规定委托物业管理。

　　?各工矿、企事业单位建设管辖的房屋，未达到现行物业管理标准的，实行准物业管理。

　　?不具备条件的老小区、企业破产弃管的零星房屋，以及退出物业管理未委托物业管理的项目，由各区级政府牵头，街道办事处负责管理，环卫、公安、配套设施管理单位等相关部门配合，实行低限管理或自治管理。

　　第五章 物业的使用与维修

　　? 第三十二条 物业管理区域内禁止下列行为：

　　? (一)破坏房屋承重结构、主体结构;

　　? (二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　? (三)损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设施设备;

　　? (四)破坏房屋外观;

　　? (五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，排放有毒、有害物质;

　　? (六)设立产生烟尘、污水、噪声、振动、有害气体的生产经营场所;

　　? (七)侵占绿地，损毁花草树木;

　　? (八)在公共场所、道路两侧乱设摊点;

　　? (九)随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物，随意停放车辆;

　　? (十)擅自在物业共用部位或者场所悬挂、张贴、涂写、刻画;

　　? (十一)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;

　　? (十二)法律、法规及政府规定禁止的其它行为。

　　? 业主、业主委员会、物业管理企业发现前款行为的，有权劝阻制止;对拒不改正的有权向有关行政管理部门举报。?

　　第三十三条 任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内 的道路、场地，损害业主的共同利益。

　　?供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要,铺架线路的，临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先向业主委员会和物业管理企业提出申请，在约定的期限内恢复原状，并应交纳一定数量的抵押金和场地占用补偿费;造成损失的，应当予以赔偿。

　　? 第三十四条 在物业管理区域内申请设立产生烟尘、油烟、有害气体、异味、污水、噪声、振动等污染的饮食、娱乐、服务业的单位和个人，须依法经环保、工商、文化等部门批准，物业管理企业依据环保、工商、文化部门的审批手续进行物业管理活动。

　　? 物业管理区域内设置牌匾的业主或物业使用人，应当提前向物业管理企业申报，按照物业管理企业指定的统一规格设置。

　　? 第三十五条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先通知物业管理企业，并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业管理企业应当在协议中明确装饰装修中的禁止行为和注意事项。?

　　在物业管理区域从事住宅室内装饰装修活动，应当遵守国家、省、市的规定以及业主公约。?

　　第三十六条 业主、使用人不得拒绝和阻碍物业管理企业依据住宅室内装饰装修管理服务协议的约定，对住宅室内装饰装修活动的监督检查。?

　　物业管理企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反国家、省、市的规定以及业主临时公约、业主公约的行为，应当依据有关规定或者业主临时公约、业主公约予以劝阻、制止;对拒不改正的，应当及时报告业主委员会和有关行政管理部门。?

　　第三十七条 业主、使用人应当按照房屋所有权证书载明的设计用途使用物业，未经有关部门批准，不得擅自改变物业使用性质。

　　?第三十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　?专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造，不得挪作他用。

　　?专项维修资金收取、使用、管理按照国家、省、市的规定执行。

　　?第三十九条 发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时，物业管理企业应当立即组织抢修或者采取应急措施，并及时通知业主委员会，维修费用由责任人承担。

　　?第四十条 业主对设置于房屋内部的共用设备负有监管责任。

　　?业主应当在物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备实施维修养护时给予配合。

　　?第四十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

　　?物业管理区域内的公共场地属全体业主所有，确需停放机动车辆的，物业管理企业应当征得业主委员会的同意，统一规划停车位，并可收取一定数量的场地占用费，收取的费用按前款规定使用。

　　?对车辆停放有保管要求的，由车主或者车辆使用人与物业管理企业另行签订保管合同。?

　　第六章 物业监管

　　?第四十二条 房产行政主管部门负责物业管理的日常监管工作，提供和组织监督物业服务合同(示范文本)的签订，处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

　　?房产行政主管部门接到物业管理纠纷投诉案件应当及时受理。对属于本部门管理权限范围内的投诉案件，一般应在投诉人投诉后的10个工作日内办理完结，最长不得超过30个工作日;对属于其他部门管理权限范围内的投诉案件，应及时移交有关部门办理，并书面告知投诉人;对因故不予受理的投诉案件，最长应在5个工作日内以书面形式告知投诉人不予受理的理由并准确交待诉权。

　　?第七章 法律责任?

　　第四十三条 违反本办法的行为，法律、行政法规、规章有处罚规定的，依照有关法律、行政法规、规章的规定处理。?

　　第四十四条 业主、使用人违反本办法或者业主临时公约、业主公约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止;相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。?

　　第四十五条 违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。?

　　第四十六条 违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由房产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。?

　　以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　第四十七条 违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。?

　　第四十八条 违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。?

　　第四十九条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：?

　　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;?

　　(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;?

　　(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。?

　　个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。?

　　第五十条 违反本办法的规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。?

　　第八章 附则

　　第五十一条 本办法自 2007年5月1日起执行，2001年颁布的《鹤岗市房地产物业管理试行办法》同时废止。