荆州市关于进一步加强市城区土地市场建设和管理工作的意见

 

　　荆州区、沙市区人民政府，荆州开发区，市政府各部门：

　　为进一步加强土地市场建设，优化土地资源配置，规范用地行为，提高土地利用效率，现就进一步加强市城区土地市场建设和管理工作提出如下意见：

　　一、强化土地收购储备，垄断土地一级市场

　　(一)市土地收购储备中心(以下简称储备中心)是市城区实施土地收购储备的唯一机构，本着应收尽收的原则，负责对市政府第52号令规定的属于收购储备范围的土地，包括改制企事业单位、退城进郊(区)企业的土地，予以收购储备。

　　(二)对收购储备土地及其地上附着物补偿的确定。

　　1.城区存量土地的补偿标准，由土地评估机构按照收购时土地使用性质和批准的土地用途进行评估确定;城市规划区范围内新征建设用地土地的补偿标准，按照征地区片综合地价执行。房屋补偿按房屋性质由房屋评估机构按照市场价评估确定;未超过批准年限的临时建(构)筑物、地上附着物按残值确定。

　　2.破产企业土地资产的处置，由储备中心按照劳动部门核定该企业的人员安置不足部分、地面附着物的拆迁补偿价格和市国有企业改革脱困领导小组办公室(以下简称企改办)核定的负资产总额予以确定补偿。

　　3.退城进郊(区)企业的原用土地，储备中心按照劳动部门核定的人员安置不足部分、企改办核定的负资产、地面附着物的补偿以及与原用土地面积相等的新征地的实际成本予以补偿。

　　(三)对储备的土地，储备中心要经过前期开发整理后，以净地方式委托出让。

　　二、加强供地计划管理，规范土地交易行为

　　(四)市土地市场交易管理中心(以下简称交易中心)是市城区经营性土地交易的唯一机构，按照公开、公平、公正的原则及法律、法规和政策规定实施交易。

　　(五)经营性土地年度供应计划，年初由市国土资源局会同市发改委、建委、房产局、规划局、储备中心等相关单位共同拟定，报市政府批准后，将拟出让地块和出让时间向社会公示。储备中心按照土地年度供应计划确定出让宗地，报市政府审批后，委托交易中心公开出让。

　　(六)土地出让方案由市国土资源局会同市建委、房产局、规划局、储备中心等相关单位共同拟定后，报市政府批准后组织实施。

　　(七)土地出让起始价以城市规划确定的分区功能和容积率指标、已出让的土地市场成交价、商业用地与住宅用地的比例为基础，以评估地价为参考，以楼面地价为比较，结合房地产市场发展趋势，由市国土资源局地价委员会确定。

　　(八)土地出让底价在公开出让前由市国土资源局地价委员会研究后报市政府确定。

　　(九)经市土地资产和储备委员会确定不宜纳入收购储备范围的土地，依程序委托交易中心公开交易。

　　(十)企事业单位已通过改制等方式将非经营性用地变更为经营性用地的，转让土地时必须到交易中心公开交易。

　　(十一)法院执行已经发生法律效力的判决、裁定涉及土地使用权转让的，须经市国土资源局协助法院核实土地的权属状况、使用性质、规划条件及土地出让金缴纳情况后，再进入土地储备或交易程序。?

　　(十二)国有资产处置中，涉及土地房产合一且为现状转让的，征询规划部门意见后，由国土、国资部门协商委托交易。

　　三、严格土地出让收支管理，防止国土资产收益流失

　　(十三)土地出让总价款通过非税收入征收系统全额上缴市财政，纳入基金预算管理;支出按规定程序批准后支付，实行收支两条线管理。

　　(十四)土地出让总价款，按照单位开票、银行代收、财政监管的征收原则，由市国土资源局负责具体征收。

　　(十五)储备土地出让价款的分配：收购储备、整理等过程中发生的各项成本费用，由市财政局直接拨付储备中心，用于储备中心(市城投公司)滚动发展。储备中心因城市建设、土地收购发生的债务偿还，经市政府批准后，财政部门在土地出让收益中安排。

　　(十六)不宜收购储备的非经营性出让用地经直接委托交易变更为经营性用地的，在扣除各项税费和留足农业土地开发出让金、廉租住房建设资金等专项资金后，50%返还给原土地使用者。

　　(十七)改制企事业单位经营性用地转让地总价款的分配：扣除改制时核定的土地用途价格、各项税费和留足农业土地开发出让金、廉租住房建设资金等专项资金后的50%返还给企事业单位。

　　(十八)对退城进郊(区)企业原土地资产的处置，市委、市政府已有明确意见的，以意见形成时的区片市场均价为基数，按照已确定的分成比例予以补偿。对实际成交价高于当时区片市场均价的增值部分，作为政府收益上交市财政局。

　　(十九)设立国有土地收益基金。市财政从土地出让总价款中划出一定比例的资金，用于建立国有土地收益基金，实行分帐核算。国有土地收益基金主要用于土地收购储备，按照市政府批准的收购土地补偿方案、拆迁补偿方案以及财政规定的预算执行。

　　(二十)土地出让净收益扣除农业土地开发出让金、廉租住房建设资金等专项资金后10%拨付给出让地块所在区财政，主要用于城市基础设施配套建设。

　　四、切实规范用地行为，严格土地市场管理

　　(二十一)严禁利用集体土地进行房地产开发;严禁改制企事业单位将非经营性用地未经公开出让进行经营性开发;严禁擅自改变划拨土地用途;严禁利用划拨土地采取联营联建方式进行房地产开发;严禁擅自改变出让土地的批准用途和出让合同约定的土地使用规划条件;严禁党政机关、事业单位集资建房。

　　(二十二)经过公开出让取得的经营性用地，在中标通知书或成交确认书签定后，竞得人不按中标通知书或成交确认书所约定的时间缴纳土地出让总价款或签订《国有建设用地使用权出让合同书》的，出让人取消其竞得资格，不予退还保证金。原竞得人两年内不得参与任何经营性用地竞买。

　　(二十三)经过公开出让取得的经营性土地使用权，已经动工但开发建设的面积不足应开发总面积1/3或者已投资额不足总投资额1/4的，不允许转让。土地闲置满1年不满两年的，按出让土地总价款的20%征收土地闲置费;满两年没有动工的，依法收回。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价款。

　　(二十四)经过公开出让取得经营性土地使用权后，开发企业要求转让且符合转让条件的，必须交由交易中心按已批准的修建性详细规划组织公开招拍挂，地价增值部分的50%上缴市财政。

　　(二十五)除军事、社会保障性住房和特殊用地等以划拨方式取得土地使用权外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施(产业)、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地实行有偿使用。其他建设用地，包括事业单位办公用地和培训中心用地，电力、通信用地，非财政投资的医院、学校、文化、体育、传媒等用地，严格实行市场配置，有偿使用。

　　五、强化部门责任，完善联动机制

　　(二十六)成立荆州市土地资产和储备委员会(名单附后)，代表市政府负责统筹、协调、决定土地储备、出让、土地价款分配等重大事项。主要职责：每两个月举行一次例会，审议市政府出台的涉及土地资产管理和土地收购储备等相关内容的政策及措施;审定年度经营性土地收购计划和供应计划;审定旧城改造用地2万平方米以上、新区开发项目用地3万平方米以上的经营性土地出让方案，确定土地出让最低价格;审定土地收购价格高于土地现状评估地价的、收购无收益土地的、旧城改造中实施房屋拆迁的土地收购项目、收购100亩以上土地的收购方案;审定年度融资方案;审议年度土地收购储备工作报告、财务报告;其他事项。

　　(二十七)市国土资源局要按照年度土地供应计划和经批准的土地出让方案，公开、公平、公正出让土地使用权，对未按照合同约定足额缴纳土地出让金的，市国土资源局不予核发国有土地使用权证。

　　充分发挥国土资源执法监察职能，加强土地市场监管，建立经营性用地项目清理核查制度，将建设用地批后核查工作制度化、日常化。严厉查处非法转让、改变土地用途等违法违规行为。

　　(二十八)市财政局负责土地收购储备资金的监管和土地出让收支管理。编制土地出让收支预决算，及时拨付土地收购、土地出让中的有关款项。

　　(二十九)储备中心要严格按照土地利用总体规划、城市总体规划和有关规定，运用市场机制将政府通过征用、收回、收购等方式取得的土地予以储备，并进行必要的前期整理和开发，以备向市场供应土地。

　　(三十)市规划局要加强土地储备、出让过程中的规划管理工作。一是对拟收购储备和出让地块，要依据城市总体规划和控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。二是加强开发过程中的监管，对违反规划条件违规开发的行为，要依职责予以查处，并积极协助相关部门开展土地批后核查工作。三是对出让后的宗地，市规划局不得擅自变更规划条件，确需变更的，应将变更后的规划条件告知市国土资源局，由受让人补缴土地出让金，补签土地出让合同后方可办理规划条件变更手续。

　　(三十一)市建委对应该实施招拍挂而未招拍挂的经营性项目，不得发放施工许可证;将建设项目依法用地和履行土地出让合同的情况，作为建设项目竣工验收的内容之一，对没有市国土资源局检查核验意见的项目，不得通过竣工验收。

　　(三十二)市房产局对应该实施招拍挂而未招拍挂的经营性项目或擅自改变原批准土地用途的，不得办理商品房预售或房屋产权登记手续。对转让划拨土地及房产的，市房产局须先查验《土地使用权证》，办理了土地转让手续的方可办理房产登记手续。

　　(三十三)市监察局要加强对土地收购储备、出让转让、规划许可、项目建设竣工验收、房屋产权登记等的监督检查，特别是对违规交易、擅自改变规划设计条件、联营联建、违规发放土地使用权证和房屋产权证等问题，进行严肃查处，涉嫌犯罪的移交司法机关依法追究法律责任。

　　(三十四)本意见自下发之日起施行。以前有关市城区土地市场建设和管理工作的文件内容与本意见不符的，按本意见执行。本意见由市土地资产和储备委员会负责解释。

　　二○○八年七月七日