朝令夕改 上海二手房交易到底征不征20%个税

　　上海二手房交易将强征20%个税政策刚一出台即发生突变。昨天，上海地税局有关人士向记者证实，“突变”其实发生在25日下午──上海地税局匆忙下发“现行的个人住房转让所得个人所得税政策执行没有发生变化。请各税务机关做好对相关纳税人的解释工作，并按既定政策执行”的声明，而原因是“卢湾区等城区执行从严征收二手房交易20％个税的文件后，上海各区出现了卖房人排队办税的情况，有的地区甚至排队到凌晨4点。”

新闻回放

上周四挂出通知严征二手房交易个税

　　5月24日,出现在上海部分房地产交易中心的“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”显示，二手房交易个税将按买卖差价20%的税率缴纳。

　　“上面发文说要对二手房交易个税按买卖差价20%的税率强征，自行选择总价1%至2%的核定征收快行不通了。”这样一条消息在上海二手房市场掀起不小的波澜。5月24日下午，上海市卢湾区房地产交易中心率先挂出了这份名为“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”。通知共有五方面内容，如明确个人出售商业用房不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策；凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税等。

　　虽然这份通知中并没有出现按差价20%强征之类的语句，但业内人士都很清楚，如此从严征管就意味着避税空间被大大压缩。业内人士认为，此举对上海二手房市场而言是个“大利空”。

　　■据《上海证券报》

政策影响

新规定使二手房交易排队到凌晨4点

　　据上海中原地产、顺驰置业等房屋经纪公司有关负责人告诉记者，上周上海卢湾区率先执行意在加强监管、从严征收二手房交易20％个税的文件（《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》）的消息经过媒体和购房人传播出去后，上海黄浦、静安、徐汇等城区各区房地产交易中心出现了购房人集中排队办理二手房交易手续的现象。据了解，最严重的甚至排队到凌晨4点多钟。

业内看法

业内人士将叫停看作暂缓执行

　　“我们也被搞糊涂了。通知内容我们在发布前一天就知道了，内部也作了紧急传达，因为一旦严格执行，从交易差价20%或交易总价1%至2%中‘就低’选择的空间就被大大压缩了，对我们的客户必然有影响。但是，现在一下子似乎又要取消执行了，应该是市民反响太大的缘故吧，这让人有些手足无措。”上海一家房产中介的一位区域负责人在得知政策改变后说。

　　不过，房产中介也没有“一块石头落地”的感觉。“根据我们下面跑市场的工作人员的反馈，目前各个区在二手房交易个税征管上维持原状。也就是说，在大部分区域，还是可以在20%的核实征收和1%至2%的核定征收中自由选择一下。我们把这次事件看作‘暂缓执行’来操作，建议可以交易的客户早点办手续。”中原地产有关人士表示。

　　■据《上海证券报》

政策解析

叫停可能有两个原因

　　“上海地税局有关个人所得税政策执行没有发生变化的声明也就是在这样一个背景下发生的。”据介绍，该声明称，“现行的个人住房转让所得个人所得税政策执行没有发生变化。请各税务机关做好对相关纳税人的解释工作，并按既定政策执行。”

　　上海中原地产公司有关负责人告诉记者，无论是执行“个税按20%征收”的政策出台还是上海地税局随后又发表“二手房交易个人所得税政策执行没有发生变化”的声明，都不让人奇怪。该负责人认为，“二手房交易个税按20%征收，无论是北京还是上海甚至全国各地，这都是趋势，只是迟早的事情。”而他分析认为，上海地税局之所以在部分城区执行后又发表“声明”，原因可能有两个，一是市民反响太大，排队突击办理二手房交易手续现象比较严重；一是目前上海市二手房交易市场本身就比较“清淡”。

官方说法

5月30日将发表官方统一口径

　　5月28日下午1点15分左右，上海市财税局办公室工作人员向《新民晚报》首先确认先前确实发过一个关于二手房交易的个人所得税征收办法的说明性通知，但否认该通知将二手房交易税率定死在个人所得的20%。

　　这张由上海市财税局下发的“关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知”是否为了加强二手房交易个税的征管？是否会核查房子以往的交易记录、契税档案等，减少买卖双方“做低交易价”的可能？该工作人员表示，上海市政府5月30日将就此事发表官方统一口径，所以具体情况目前不得而知。

　　据报道，该通知是由上海市卢湾区房地产交易中心率先挂出的。随后，记者致电卢湾区房地产交易中心税务窗口。该窗口工作人员一听是问二手房交易征收20%个税，立即表示“从未收到过相关通知，目前也未开始执行”。

　　■据《新民晚报》

事件影响

北京二手房签约量增27％

　　自上海地税对二手房交易个税要从严征管的消息蔓延开来，各地二手房成交及过户提速情况已经显现。虽然目前被确认取消，但未来趋势仍使二手房交易出现增长。

　　“杭州的房产中介已经开始有所准备了。”易居臣信的有关负责人告诉记者，在上海的通知出台前，有关个税严征的消息正是从杭州先传出来的。“没想到先出来通知的是上海，不过反过来对杭州市场还是会造成一定影响。许多客户来问我们杭州会不会执行，我们只能提醒客户做好心理准备，能够完成交易的就尽快去办。”

　　“受上海有关通知的影响，北京一些约看、洽谈中的买卖双方已经加快了交易进程。”北京我爱我家的统计称，上海的消息出来后，我爱我家在北京的二手房签约量比以往增长了约27%，而双休日的预约签约量较以往也增长了约50%。

　　■据《上海证券报》

相关链接

北京二手房交易买卖双方需缴多少税费？

　　举例说明二手商品房买卖中，交易双方分别需要交纳的税费。

　　如丁先生在2003年以45万在方庄购买一套二手商品房，现在以60万的价格出售给吴小姐，该套房屋为普通住宅。

　　丁先生需要交纳的费用为：

　　营业税：600000×5.5%=33000元

　　个税：600000×1%=6000元

　　印花税：600000×0.05=300元

　　税费共计：39300元

　　买方吴小姐需要交纳的税费包括：

　　契税：600000×1.5%=9000元

　　印花税：600000×0.05=300元

　　税费总计：9300元

　　需要说明的是，实际操作过程中，由于北京的二手房房源少，基本属于“卖方市场”，应此，税费一般均由买方承担，因此上述例子中买方需要交纳共计48600元，占房价的8.1%。