转卖普通房少缴税费数万元

　　精装修房可挤进普通房　转卖百平米房可少缴八万税 　　转卖普通房少缴税费数万元　　今年5月30日市建委出台普通住房标准之后，买房时的契税、卖房时的营业税、个人所得税在普通住房和非普通住房之间金额相差可达数万元。为此本报列出多项政策中规定的普通住房标准，算出买到普通住房的购房人将在交税方面得到多少实惠。　　■普与非税差可达8万元　　普通住房与非普通住房所征税费到底有多少不同，目前很多购房人并不清楚，特别是七部委新政以后，非普通住房税费从全额契税扩大到了营业税和个人所得税，两类房的交税费差距有多大呢？　　按现有规定，普通住房购房时间超过两年卖房时则免征营业税；个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征个人所得税。　　房屋中介兴业安居举例来说，买房用于自住的张先生和第二次购房的李女士在不同地段花相同的单价7000元各买了一套100平米的住房，而根据规定张先生就是普通住房，而李女士则是非普通住房。如果在入住五年之后都要以单价10000元转卖，那么在一买一卖之间两人各要交多少税呢？　　张先生所缴纳税费：0.05%印花税（350元）+1.5%契税=1.08万元；而李女士则要交：0.05%印花税（350元）+3%契税（2.1万元）+差额5.5%营业税和教育费附加（1.65万元）+差额征收个人所得税（6万元）=9.78万元。这样算来，二人买卖所交税差高达8.7万元。除此以外，政府的税收部门还对居住5年以内的非普通住房征收不等的土地增值税。　　■三个标准圈定普通住房　　既然普通住房与非普通住房的交税费差距如此明显，那么什么样的房是普通住房呢？　　6月以前，非普通住房的门槛还是全市平均房价的一倍，以2002年《北京市统计年鉴》为标准，2002年市统计局公布的2001年度全市平均住宅房价是每建筑平方米4716元，故2002年度的非普通住宅的判定标准应为每建筑平方米9432元，除了别墅、度假村以外，单价不超过9432元的为普通住宅，减半征收契税（1.5%），政策没有对面积和容积率进行特别约定，这样算来大多数住房都可算作普通住房。　　5月30日，市建委公布了北京市享受免交营业税等优惠政策的普通住宅标准。该标准规定住房须同时满足3个条件才能认定为普通住房，这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。　　记者了解到，市建委还同时公布了北京目前十级土地基础上形成的六类住房的平均交易价格，分别是：一级土地住房平均交易价格为11068元/平方米，二级为9555元/平方米，三级为8040元/平方米，四级为6886元/平方米，五级为5462元/平方米，六至十级为4526元/平方米。　　根据这个价格，老百姓就可以自己动手计算一下如果现在卖房大概的收益是多少。比如酒仙桥地区土地级别为四级，那么其实际成交价的免税线就是每平方米6886×1.2=8263.2元,要超过这个价格，就要交纳5.5%的营业税和教育费附加了。　　■两种减免一个放宽　　除了市建委的普通住房标准之外，相关税费还可在下列两种情况下减免，并且在范围上又有所放大。　　第一种情况，对于普通住房的土地增值税暂免。第二种情况，2003年《个税通知》规定，对出售自有住房前后1年内按市场价格购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳个人所得税，视其购房的价值可全部或部分予以免税。　　另外，有规定，对首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等6种住房视作普通住房。这样一来，原来140平米以上的已购公房也视同普通住房，享受税收优惠。 　　　■如何挤进普通住房行列　　即使标准放宽，但仍有一些住房被划作非普通住房。　　比如，同样是酒仙桥区域的同档次住房，精装修房和毛坯房都是遵照8263.2元的标准，那么精装修房很可能就超过标准成为非普通住房。对于这一问题，市建委相关负责人表示，目前精装修房大多是开发商赠送精装修，而住房标准认定的是购房合同的房价。因此购房人在买房前只能做到心里有谱，精装修是另签合同另定价还是赠送的，如果精装修房超过了标准则要考虑今后各种税费问题。　　目前看来，地铁环线以内属于一级土地，二环以内和CBD地区属于二级土地，而四环以外的土地大都算作四级土地，然而目前东四环外楼盘均价大都超过了9000元，所以购房人要多注意，当项目大部分房是非普通住房的情况下，自己的房是否可能因为单价低而被划入普通住房行列。这种情况有时连开发商都会忽略，还按照3%收契税。　　今年5月30日市建委出台普通住房标准之后，买房时的契税、卖房时的营业税、个人所得税在普通住房和非普通住房之间金额相差可达数万元。为此本报列出多项政策中规定的普通住房标准，算出买到普通住房的购房人将在交税方面得到多少实惠。