超过误差范围的面积计算方法

在商品房预售契约中，房屋的建筑面积为预测面积，因此买卖双方往往约定一定幅度的误差，以避免房屋实际交付时出现不必要的纠纷。现行商品房预售契约针对房屋面积多交问题做出了更为明确的规定，即买卖双方可以在合同中约定同意在结算房价款时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过一定幅度（一般为2％－5％），如果在此幅度内，买方按房屋单价据实结算，房屋建筑面积误差超过约定的幅度（一般为2％－5％）时，自卖方向买方出示测绘部门实测面积数据起一定期间内（一般为30日），买方可以选择解除预售契约，要求卖方退还房款、利息及双倍定金，也可以选择按房屋单价据实结算。

例如，双方预售契约中约定实测误差为3％，而实际交付误差为5％，如果购房者在预售契约中选择了“据实结算”，应视为购房者同意接受与合同不符的事实，则应按约定单价补齐超过面积的房款。该补交房款的结算面积应为预测建筑面积的5％。根据我国新合同法规定，消费者完全有权利不接受房地产商提供的格式合同，经过协商对格式合同中的部分条款加以改动，并增添格式合同中未尽事宜。比如，如果买卖双方经过协商在补充协议中约定实测面积大于预测面积时，买方有权接受超过3％的2％部分的房屋面积，将会得到法律的支持。

在实践中常出现房地产开发商在房屋预售时为了招揽购房者，将预测建筑面积人为缩小以降低房款总价，待到房屋交付时实测面积大大超出多收房款的情况（比如误差在5％以上）。为了避免由于开发商的故意违约造成侵权事实的发生，买房时在订立预售契约时应当有意识地加以防范。最有效的措施是立约双方根据意思自治的原则，在预售契约的补充协议中明确约定违约条款。据此，损害结果一旦发生，一方不仅可以要求违约方赔偿损失，而且可以主张其支付一定数额的违约金。

因此，购房者在签订协议时，在不违反法律规定的大前提下，可以自由提出自己的主张，如果开发商认可及时以书面形式确定下来，同时尽量不要对卖方推出的不合理条款轻言让步。实践中，只要购房者据理力争，开发商为促成买卖实现，也往往考虑同意对合同做出相应的改进，在其承受范围内给予消费者以适当的优惠。