如何认定房屋买卖合同中的期待利益

　　1、什么是期待利益?

　　期待利益，又称交易利益，是指当事人在订立合同时期望从此交易中获得各种利益和好处。目前，我国合同法在对期待利益损失予以认可的同时，也对其进行了限制，即期待利益损失“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

　　2、如何认定期待利益?

　　(1)期待利益的依据必须是有效成立的合同。

　　当事人订立合同必须是合同法规定的或是合同法认可其是有效成立的。这是期待利益得以损害赔偿的合法根据。合同有效成立，合同才有如期履 行的可能，期待利益正是基于如果合同得到履行所获得价值。如果合同不是有效成立的，即使其得到履行，如合同因欺诈、无行为能力、内容违法等原因而无效或被 撤销，当事人对此所要求赔偿损害利益，并不是期待利益的赔偿。这是因为：一是赔偿没有合法依据，二是其所要求的赔偿，仅仅是使当事人之间的关系改复到合同 订立以前的状态。在现实中，大量合同期待利益纠纷案件中的争议焦点就是在于当事人所签订的合同是否有效成立。据此可见，合同有效成立的重要性。

　　(2)必须有违约行为存在。

　　违约行为是否存在.是守约方利益是否遭受损害的必要条件，如果没有违约行为，那就没有损害发生，也就无所谓的期待利益的损失。因此，必须有违约行为存在。合同的成立是当事人基于合理分配利益与承担风险而合意磋商成立的，只有合同正当履行完毕，当事人才可以实现各自所需。而违约行为的出现，使合同履行中断，致使守约方基于合同本应得到的利益落空，而违约方则获得不当得利。

　　违约方的违约行为还必须存在两种限制条件：一是必须发生在合同订立之后履行期限结束之前;二是必须不是法律规定的免责事由，或因守约方缘故而产生的违约行为。

　　(3)当事人要求赔偿损失必须是违约方所能够预见或应当预见的，且必须与因违约造成的损失相当。

　　守约方要求违约方赔偿期待利益的损失，必须是违约方所能够预见或应当预见的利益损失，且要求赔偿的范围应与违约造成的损失相当，这体现了利益均衡理论。均衡当事人之间的利益和风险，对维护市场经济秩序相当重要。如果合同当事人因一方违约而要求对方赔偿损失时，不切实际漫天要价，或合同订立时双方都无法预见的风险。荷让违约方独自承担责任。这必然使其依合同而承担的风险与取得的利益不相等称，破坏当事人基于诚实信用原则而确立之间的既有对价关系，从而使当事人之间的利益失衡，违背市场经济的基本规则。因此要求赔偿损失应与因违约损失相当，这是保护守约方合法权益，维护商业道德所必需的。同时也是对违约方的过错行为的一种必要的惩罚，因为违约行为人的主观过错行为对商业道德、交易安全、乃至经济秩序造成破坏。给予一定的惩罚，以利于促使当事人认真全面履行合同的义务。

　　3、如何计算房屋买卖合同中期待利益损失

　　在合同双方当事人无约定的情况下，在房价快速上涨时期，如果按资金占用损失计算，即按银行同期贷款利率来计算守约方的损失，资金利息损失必然不足以弥补守约方的实际损失，而违约方则可以从中获取较大利益，导致当事人利益失衡，从而可能出现鼓励违约行为的负面价值导向，采用此种方法计算损失有违法律的基本原则，应予纠正。

　　为最大限度减少违约获利现象的发生，倡导诚实信用的交易原则，维护社会公平正义，采用守约方享有合同解除权并同时提出解除合同时的房屋市场价值与购买成本之间的差额来确定损失赔偿额较为公平合理。