买便宜房产你要小心“地雷”

房产买卖中经常涉及一些特殊类型的房产，这些房产一般在交易时都受到限制，或者不是完整产权，因此价格往往比同等条件的房产便宜。但是，购买这类房产却有许多需要特别注意之处。许多人对此未必了解，买下房屋后才发现权益受损。
　　本期专业房产律师将就常见的五类特殊房产的购买给予提醒。

有抵押的房产

　　房屋有抵押是比较常见的情况。买房人只要去房屋所在地的房地产交易中心，就可以查询到房屋权属、抵押情况等相关信息。
　　上家向银行或者个人借款并以房产作为抵押的，银行或者个人就是抵押权人，在债务人不能偿还债务时，抵押权人有权要求将房产拍卖用来清偿债务。购买有抵押的房屋一般采用以下两种方式：
　　第一种方式：上家先还清贷款，并从抵押权人处取得 《他项权证》，然后到房地产交易中心办理抵押登记注销手续，办完注销手续后一般七天左右就能办理过户交易手续。如果抵押权人是银行，需要向银行预约还款时间。有些银行还规定在还款当天不能取得 《他项权证》，因此上家要向银行详细询问提前还贷的步骤和所需时间。
　　第二种方式是办理银行转按揭手续 （银行是抵押权人时才可以办理），转按揭不需要上家提前还贷和办理抵押注销手续，但对贷款人的审核比较严格，而且并不是每一家银行都有转按揭业务。因此，相比之下第一种先还贷的办法手续简单，时间较快，所以用得较多。
　　采用第一种先还贷方式的，如果上家用自有资金提前还贷后再过户交易，对下家来讲不存在风险，不过实务中上家往往要求下家先付一部分首付，用首付帮其提前还贷。这时，下家一定要把握好以下两点：
　　1、要尽量压缩付首付至过户的时间
　　如向银行提前还贷，要按以下步骤进行：
　　首先，上家要向银行预约还款时间，预约的时间因银行不同而略有不同；
　　其次，在约定的时间到银行还贷；有的银行在还款当天，有的银行还款后几日内可出 《他项权证》；
　　再次，上家在取得 《他项权证》后才能到房地产交易中心办理抵押注销登记手续；
　　最后，办理抵押注销登记手续后七日左右方可办理过户交易手续。
　　因此，下家将付首付到过户交易的时间压缩得越短越好，这样下家首付的风险就会越小，交易会越安全。
　　下家错误的做法是：在签订买卖合同当天就支付首付，等到合同约定过户的时间再到交易中心过户。这种做法使下家完全失去了对首付的监管，而上家则有可能将首付挪作他用而不去提前还贷。
　　正确的做法是：向上家的贷款银行了解提前还贷的时间，争取在合同中约定付首付和提前还贷在同一天，并要求上家在取得 《他项权证》的当天就到交易中心办理抵押注销手续。
　　2、尽量将首付直接付到上家的贷款银行
　　为防止上家收受首付后挪作他用，下家可要求上家先向银行申请提前还贷，再在银行规定的还贷当天与上家一同到银行，将首付直接划给上家的贷款账户，让银行当即划走首付用于归还贷款。
　　与抵押类似的还有典当，有典当的房产也要先还清典当公司的借款才能过户。
　　顺带一提的是，借款以房产为抵押必须到房地产交易中心办理抵押登记手续。现实中我们经常碰到这样的情况，债权人将钱借给别人，对方声称 “用自己的房产来抵押”，甚至把房产证交其保管，或者写了一份抵押借款合同或承诺书等，但是没有去办理抵押登记手续，那么这样的 “抵押”不会产生什么作用，对方仍然可以顺利地将他的房产卖掉后溜之大吉。

被查封的房产

　　房产被查封后也必须先撤销查封才能过户。有权查封房产的机关有公安机关、检察机关、国家安全机关以及法院。
　　如果上家的房产被公安、检察、安全机关查封，那上家可能涉及到刑事犯罪，甚至这套房屋是上家用赃款购买的，这样的房产千万不能买，因为可能连已付的房款都要不回来。如果是被法院查封，那么上家一般只涉及民事、经济案件，在上家提供担保或者清偿了债务后，法院就会解除查封。
　　如果上家的房产已被法院查封，而上家要求买房人先拿出一笔房款来替他清偿债务再办理过户交易手续的话，买房人也要格外谨慎，应注意把握以下几点：
　　1、要求上家出示与诉讼有关的材料，如起诉状、法院受理通知书等，了解涉案金额与案件有关的其他信息，有必要旁听开庭审理；
　　2、要求上家与法院协商撤销查封的方式和时间，有必要的话陪同上家一起向法官了解；
　　3、将房款以上家名义付到法院，同时要求上家出具收款收据。千万不能直接将房款交给上家。
　　4、要求上家将房地产权证交给买方或中间方保管，直至过户。
　　购买被法院查封的房产风险是较大的，因此要评估上家的诚信状况，预判所涉案件的判决结果和对本起交易的影响，了解相关信息在最大限度内规避风险，这对下家的要求会比较高。
　　有必要提醒的是，如果没有专业人士的协助，建议尽量不要购买已被查封的房产。如果因为不知情而已与上家签订了买卖合同，可转而追究上家的违约责任，如双倍返还定金等。

共有的房产

　　房产证上有一个以上的权利人，这种房产就是数人共有的房产。购买共有的房产必须要取得所有共有人的同意，否则，买卖合同可能被认定为无效。有以下几种情况要注意：
　　1、房产证上是甲一个人的名字，但系甲与乙在婚后购买的夫妻共同财产，甲未经乙同意将房屋出售给丙。乙是否能主张甲与丙签订的买卖合同无效？
　　尽管甲出售房屋未经乙的同意，但由于不动产登记具有公示、公信的效力，对丙而言，他没有义务也没有能力对该房产是否系甲的夫妻共同财产进行核查，因此只要丙是善意的，不明知甲与乙的婚姻关系且乙不同意的事实，则买卖合同是有效的。
　　2、产权证上是甲和乙两个人的名字，甲和乙是夫妻关系，但签订合同时乙并没有出面，乙的名字是甲代其签订的，乙是否能主张未经其同意买卖合同无效？
　　根据最高法院婚姻法司法解释（一）第十七条的规定， “（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”

　　出售房屋一般应当认为是 “非日常生活需要”，只要丙 “有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，则丙就是善意购买人，那合同就应当有效。
　　当然，丙要证明自己是善意的购买人，应当提供证据表明他有理由相信出售房屋是甲与乙的共同意愿。
　　因此，购买共有的房产，签订合同时最好让所有共有人都签名，并核对其身份。
　　如果其中有共有人并未出面，而是其他人代签，则要重点审核签名的人有无代理权，可要求其出具委托书。
　　如果共有人之一是未成年人，要注意签订合同的人与未成年人是什么关系，是不是未成年人的监护人。

售后公房

　　买卖售后公房主要涉及到两个问题：
　　1、按照 “94方案”购房的未登记的产权人权益
　　按 “94方案”购买的售后公房，产权证上只有一个人的名字，但可能还会存在其它的产权人，如同住人等，他们都有权要求确认为产权共有人。不过基于不动产登记和公示的效力，只要与房产证上的权利人签订了买卖合同，则其他的产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效，其他的产权人可要求出售人承担赔偿责任。
　　2、同住人的居住权利
　　未按 “94方案”购买的售后公房，同住人虽然不是产权人，但在房屋内享有居住权。以前在办理售后公房过户手续时，房地产交易中心要求合同上要有同住人同意出售的声明，但现在仅对此进行形式审查，并不会要求同住人到交易中心当场签名。如果未经同住人同意，产权人将房屋出售给他人，那同住人可能会主张买卖合同无效，或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利，因而拒绝迁出房屋 （某些法院有判例驳回了买受人要求同住人迁出房屋的请求）。
　　买受人取得房屋的产权后能不能对抗同住人的居住权？
　　我认为基于不动产登记的公示和公信力以及对交易安全的保护，同住人只能向出卖人主张居住权，或者要求分割出卖人取得的房款（作为对其丧失居住权的补偿），而无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。但为尽量避免此类纠纷，在购买售后公房时要对同住人情况进行了解，可要求上家出示户口簿，并要求同住人以书面形式承诺同意出售房屋。

配套房中低价房

　　配套房是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。
　　中低价房是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市中低收入家庭的政策性商品住房。
　　上海房地局规定，配套房、中低价房在取得房地产权证后的5年内不得转让、出租，但这些规定不是法律或行政法规，因此即使违反也只不过是不能立即办理过户手续，买卖合同本身还是有效的 （这和法律禁止的期房转让的法律后果有点类似，实践中上海法院明确认可期房买卖合同有效）。
　　但是，由于要等到五年之后再过户，因此法律风险是很大的，买房人即使已经住在房屋内，也有可能将来房价上涨后，因为上家反悔而将房屋抵押或者另行出售给他人，导致不能过户。
　　如果上家一房二卖，而且他人已取得了产证，此时下家只能转而追究上家的赔偿责任，而难以取得房屋产权。因此，难有万全之策保证上家会在五年后顺利过户，购买此类房产要千万小心。