对延期办理房地产证案件的几种情况的处理意见

因房地产证的延期办理产生的争议，在房地产案件中占较大比例。准确地裁决这方面的争议既有助于维护房地产业的法律秩序，也有利于树立仲裁委员会在社会中的公正形象。本文根据总结仲裁委员会几年来在审理这类房地产案件的经验，对不同的情况一一进行分析，并希望能与诸位共同探讨。
目前，深圳市规划与国土资源局在房地产的二级市场的交易中，均要求交易者须签订该局印制的格式合同文本。现行的格式合同对房地产证的办理及违约责任作了这样的规定：
“卖方应在取得竣工验收证明之日起的150日内，书面通知买方共同向深圳市房地产产权登记机关申请房地产转移登记。”“如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第××日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产产权登记机关核发《房地产证》之日止。”
根据上述合同条款，因开发商未通知购房者办证或因开发商方面的原因，导致办证延误，一般裁决开发商支付违约金。但在仲裁实践中，如遇到下列几种情况应分别作出不同的处理。
一、购房合同中购房者未写明自身的通信地址。
格式合同第二十条约定：除买卖双方另有约定外，买卖双方的地址以本合同所确定的地址为准。本合同中的“通知”指书面通知，送达方式采取当事人签收或邮寄送达的方式。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
根据该约定，购房者应在合同中留有通讯地址。因购房者未在合同中留下地址，造成开发商无法邮寄送达的，购房者应自行承担一定的责任。但开发商在签约时明知或应当知道购房者未留地址，却未坚持要求购房者写明地址，导致以后难以送达，应负签约疏忽的责任。尽管购房者未留有地址，但开发商仍可采取补救措施，即开发商可按合同买卖房屋的地址发出通知。只要开发商做到这一点，而业主未尽早提交办证所需资料，导致办证拖延，应免去开发商的责任。实践中，开发商并未按房屋地址发出通知，常以在小区或楼宇内张贴公告的形式进行通知。但进入仲裁程序后，因时间过去较长，开发商往往难以举证是否张贴过公告或张贴的公告保留了多长时间，购房者往往称其未见过公告。由于对“公告”的形式没有约定，通常的理解应该是在报上刊登的“公告”，而不是在小区或楼宇内张贴的“通知”。因此，难以认定开发商已进行了有效通知，不能全部免除开发商的责任，可裁决其承担部分责任。
二、按揭银行、购房者、开发商签订的楼宇按揭（抵押）贷款合同中对申领房产证作了专门约定。
按揭银行向购房者提供了贷款便享有了对房屋的抵押权。有的银行为了保护自己的抵押权利，要求在贷款合同中，对房地产证的申领作出特别约定，即约定在房屋交付使用后由银行申领房地产证。遇到此种案件，应分析房地产证的延期办理的具体原因。一种情况是开发商尚不具备办证条件，如销售的楼宇尚未进行初始登记，不具备办证条件，开发商应承担责任。另一种情况是开发商已具备办证条件，但未通知业主或按揭银行办证导致延误，也应承担责任。第三，银行方面未及早向开发商提交办证所需文件，导致开发商不能将所有文件备齐交给银行来由其代购房者申领房地产证，则不应由开发商承担责任。
根据深圳市规划与国土资源局办理房地产的程序规定，抵押房屋房地产证的申领（指二级市场房地产转移登记）主要提交下列文件：
1、房地产买卖合同、付清房款证明、购房发票等所有原件（均押在银行）。
2、银行出具楼花抵押转现楼抵押的申请书（须与购房者共同申请并签字）。
3、银行的营业执照复印件、法定代表证明书、授权委托书及法定代表人和委托代理人的身份证复印件、原抵押贷款合同复印件。
从以上文件可以看出，银行对通过抵押贷款买卖的房屋的房产证的办理具有绝对控制权。如果因为银行方面的原因造成房地产证的延误办理，不应由开发商承担责任。
三、仲裁裁决作出之前，房地产证仍未办理，购房者请求支付延期办证违约金，其请求包括从裁决书作出之后至房地产证核发之日期间的违约金，应否支持其请求？

违约金支付至核发房地产证之日，在格式合同第十七条作了这样的约定，这是购房者的权利，但权利的行使应选择恰当的时机。裁决书作出之日至房地产证核发之日这段时间，开发商、购房者各自的责任可能发生变化。如裁决开发商支付违约金至房地产证核发之日，裁决书可能会面临一种风险，设：开发商因未完成初始登记导致办证延误。裁决书作出之后，其完成了初始登记，具备了办证条件。在向购房者或银行发出办证通知后，因业主或银行未能及时提交办证文件而导致办证延误。而根据裁决书，开发商仍须支付违约金，显然有失法律公允。因此，有关购房者提出的支付违约金的请求跨越了裁决书作出之日，应不宜支持，可在裁决书中告知其以后再提起仲裁。按语：现将本会调研室《关于处理商品房买卖合同纠纷案应注意的几个问题的意见》转发你们，供办案中参考。在实践中有新的或不同意见和建议，欢迎提供，以求把此类案件办得更好，促进商品房买卖市场的健康发展。