政策提振楼市 “二套房贷”谨慎松绑

国务院总理温家宝１７日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，除加大保障性住房建设力度外，还提出了适度放宽“二套房贷”限制、满２年二手房交易免征营业税、支持房地产开发企业的合理融资需求等措施。在业内人士看来，这些都属实质性利好，有利于楼市平稳健康运行。

“二套房贷”谨慎松绑

“把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。”业界普遍预期，有关部门将据此进一步出台楼市“后续利好”，其中，松绑“二套房贷”无疑是呼声最高、最受关注的一项内容。

根据最新政策，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，这重申了２００７年１２月５日央行和银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的精神，表明了中央鼓励普通商品住房消费的态度。但由于各地平均居住水平不同，具体操作上还存在难度。

按照现行的房贷政策，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的家庭，其贷款首付比例不得低于４０％，利率不得低于同期同档次基准利率的１．１倍。中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，在楼市过热的时候，这一政策有效打击了投机炒作行为，但也抑制了正常的改善性居住需求。目前楼市下滑、经济减速，有必要适时松绑“二套房贷”政策，释放改善性需求。

中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院（华东）副院长陈晟说，这表明，尽管中央“保增长”的决心非常坚决，但出台房地产政策的时候仍非常谨慎，始终坚持指导性、控制性原则。

降低成本活跃二手房交易

被业界视为实质性利好的是新政策中规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过５年（含５年）改为超过２年（含２年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足２年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

这一政策减少了买卖双方的交易成本，有助于活跃二手房市场，释放购买力。以出售一套总价１００万元、持有２年以上但未满５年的住房计算，按照新的政策，卖家可节省５．５％的营业税共５．５万元。

陈晟认为，新政策也体现了支持改善性居住需求的政策意图，因为对于大多数家庭来说，只有卖掉现有的小的、旧的住宅，才有能力购置大的、新的住宅，而我国目前在交易环节过高的税费极大地抑制了二手房交易，也抑制了相当一部分改善性需求。

二手房充分流通也有利于增加市场供应，进而使房价回归合理水平。北京华远集团总裁任志强说，房地产市场比较合理的一二手房交易比例应该在１：２左右，美国达到了１：７，而北京这个比例为１４：８。二手房交易成本高使得用户不能通过从小到大、从旧到新的循环实现阶梯式改善，只能一步到位、超量消费，进而推高房价。

事实上，１０月下旬上海出台的促进房地产市场发展的１４条意见中就已经规定：“个人将购买超过２年的普通住房对外销售的，个人不负担营业税。”“个人转让自用２年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。”这一政策刺激了二手房成交增加。２１世纪不动产上海区域市场中心的数据显示，１１月全市二手住宅成交量环比增长了三成左右，为近５个月来新高。

融资支持防范“烂尾楼”

“令人耳目一新的是，此前中央出台的有关政策基本针对扶持需求，现在对供给也有所支持，提出了‘支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持’。”杨红旭说。

今年以来，商业银行出于风险控制，对房地产开发贷款的态度非常谨慎。加上商品房销售陷入低谷，开发商资金链紧张。数据显示，截至１１月末，全国商品房空置面积高达１．３６亿平方米，同比增长１５．３％。对普通商品房特别是在建项目提供合理的信贷支持，有利于防范“烂尾楼”的出现。

交通银行首席经济学家连平说，中央特别提出要对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务，这将加快行业优胜劣汰，为品牌开发商提供资金支持，为中小开发企业出局提供渠道，从而有助于我国房地产业健康良性发展。

在我国，大型开发商占所有房地产开发企业数量的比例仅为３％左右，大多数开发商都是“各占山头”的小企业，这种市场结构无疑是不成熟的。“此前，银监会已经为并购贷款亮绿灯，国务院此次对房产信贷政策的表态，将推动银行捕捉好的地产项目，帮助大型开发商开展有效的收购和兼并，加快行业整合。”连平说。

杨红旭同时指出，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，表明政府还是在提醒开发商认清市场短期难以回暖的事实，让他们尽快降价促销，彻底放弃高房价、高利润的幻想。