套房子的价值链曝光

　　刚刚过去的5月，全国一线城市房地产业持续回暖，除了上海商品住宅成交量创下21个月以来的新高，深圳房价也在投资客的拉动下，同比涨幅为17.6%。

　　在高房价“压迫”下的购房人愤愤地说，房地产开发是最暴利的行业;一些开发商则委屈地表示，钱大部分被政府拿走了。究竟房地产商能从开发房子上赚多少钱?一位北京地产界资深人士昨天向CBN记者详解了房地产开发企业的成本和盈利。

　　以北京朝阳区一个商品住宅项目(下称“朝阳项目”)为例，这个项目总建筑面积约32万平方米，销售面积23万平方米。第一次开盘均价在11000元/平方米(按销售面积算，以下皆同)左右。这是一个转手项目，目前开发商通过收购项目公司从其他企业获得了这个项目，当时核算土地成本在3000元/平方米左右，但由于这种项目不走“招拍挂”程序有点遗留问题，在开发过程中，现在的开发商又追加了一些拆迁补偿，最终土地成本达3500元/平方米。

　　和大多数北方项目差不多，朝阳项目的建安成本在2000元/平方米左右，其花在市政配套方面成本(包括大市政和小市政)约750元/平方米，由于代征绿地较大，且开发商希望通过高品质的绿化来提高小区品质，以支撑其售价，园林成本约为250元/平方米。

　　完全用自有资金进行开发的开发商几乎没有，为达到高杠杆率，开发商往往愿付出高昂的融资成本。银行开发贷款占总投入的65%，而占总投入35%的自有资金，其中很大一部分也不是开发商投入的，而是信托或其他资金以资本金投入的形式投入。这些以资本金形式投入的资金，开发商付出的资金成本远远超过了银行贷款的资金成本。在银行资金收紧的2008年，年利率可达到25%~40%，甚至更高。朝阳项目的融资成本达1200元/平方米。另外，销售费用也是项目的成本之一，一般来说，一个房地产项目，全部收入的3%~4%为销售费用。朝阳项目在这方面的成本大约为400元/平方米。

　　综合以上各项费用，朝阳项目的成本达8100元/平方米，但这些并不是开发商所需要付出的全部成本，开发商还有很多税要付，房地产开发企业被征收的税主要有三种，第一种是营业税及附加，按照销售收入的5%~5.5%进行征收，换句话说，朝阳项目平均到每平方米的营业税为605元。第二种税为土地增值税，土地增值税是一个非常特殊的税种，计算方式非常复杂。按照土地增值率的不同，税率分别为土地增值额30%、40%、50%，甚至60%。土地增值额的大致计算方式为“收入-开发成本(开发成本=土地、拆迁、建安、市政配套成本合计)×1.3-营业税”，而土地增值率则等于土地增值额除以开发成本的1.3倍和营业税之和。幸运的是，朝阳项目的土地增值率不高，其土地增值税的税率可以按照30%的最低税率计算。去除各项成本和营业税，朝阳项目的土地增值额为1945元/平方米[11000元-(3500+2000+750+250)×1.3-605元]，其平均到每平方米的土地增值税为584元。第三种税则是所得税，按照税前利润的25%进行征收，朝阳项目的税前利润为1711元/平方米(11000-8100-605-584元)，则需要缴纳的所得税为428元/平方米。

　　综合三种税种，朝阳项目需要缴纳的税金达1617元/平方米，结合项目均价11000元/平方米，以及各项成本8100元/平方米，开发商最终能剩下的钱只有1283元/平方米。

　　按上面的计算，开发企业销售净利润率为11.7%。但值得注意的是，房地产开发是一个高杠杆行业，杠杆之高，很难有其他行业可匹敌。上述人士介绍，23万平方米的朝阳项目开发商的自有资金投入只有2个亿，而不包括各项税，该项目的总投资额达18.63个亿。考虑到滚动开发因素，该项目需要的资金达9个亿。折算到每平方米，开发商自有资金投入只有870元/平方米，但最终实际利润则达1283元/平方米，实际净利润率达140%。

　　当然，一个23万平方米的项目销售非一日之功，在实际销售中，朝阳项目已几次提价，开发商最终净利润率超过140%。不过，也由于一个项目从拿地到售罄往往需要几年时间，按4年周期计算，实际上开发企业年投资回报率是24.5%。