房龄猛长5岁导致贷款难

　　查档案是识破房改房真实年纪的最佳手段

　　好不容易看上一套二手房，付了首付款、过了户，却发现因房龄突然“长大”5岁而导致贷款下不来，买卖双方眼看着交易僵持但又难以让步……在房改房买卖中，由房龄引发的类似纠纷经常出现。高淳的芮先生最近正遭遇同样的尴尬。

　　案例回放

　　过了户的房子“长”了5岁

　　今年6月底，芮先生通过高淳一家中介购买了当地泰安路一套50多平方米的房改房，总价23万元。芮先生回忆道，签合同时中介在合同上写的房龄是上世纪 90年代，房东也没有提出异议，合同中还约定一部分房款需要贷款，如果贷不到款中介将承担相关责任，如果交易双方任意一方违约，将支付对方总房价10%的违约金、中介费以及过户所需税费。“虽然看到房产证上没有发证日期时有点担心，但中介信誓旦旦地说可以办到贷款，也就放了心。”随后，芮先生支付了房东9 万元首付款，并办理了过户手续。

　　7月中旬，眼看交房的日子来临，银行却通知芮先生贷款不能办，因为房子年龄比合同中写的老了5岁。“我一听这话就蒙了，剩下的14万元不可能一下子筹到，首付款已经是到处借了的。”

　　随后，芮先生与房东进行交涉，房东摆出坚决不退房也不降价的姿态。而中介方提出的与房东各出一部分钱再争取办理贷款的主意也被房东否决。交涉多次后，中介方开始采取不理不睬的消极态度：“这个贷款我们也没办法帮你办到，你通过法律途径解决好了，到时候法院判定该负什么责任我们都认了。”

　　“目前真的是进退两难，我个人还比较喜欢这套房子，但是贷款难办，还有什么方法可以解决这个问题吗？”无奈之下，芮先生向记者打来电话。

　　律师支招

　　最好协商无果后再诉诸法律

　　据了解，房改房的土地一般是划拨性质，因此房改房的产权证上没有具体房龄，这种情况在全国都很普遍。江苏金恩律师事务所周巍律师认为，交易过程中，卖家应该将房屋年限等相关情况如实告诉芮先生，中介有责任查清房龄等相关情况，提供给买家参考。此交易中，中介方和房东的义务都没有尽到。卖家属于故意隐瞒房屋真实信息的行为，违背了民法规定的“诚实信用”的基本原则。此外，中介如果知道实情并与卖家串通，也要承担连带责任。

　　周律师分析，芮先生这类情况比较常见，处理起来也很棘手。如果芮先生想要这套房子的话，首先还是要继续跟房东与中介方交涉，分析利弊。如果诉诸法律，必然要耽误双方的时间和精力，房东还要支付违约金和交易过程中的税费、中介费和芮先生主张的误工损失等。心平气和地与中介、房东协商，看是否有降价余地，然后再想办法支付剩余房款。

　　如果这个办法行不通，芮先生最好还是通过法律路径主张解除合同。周律师认为，双方签订的合同对芮先生非常有利，房东和中介没有告知房屋真实房龄，导致贷款无法办理、合同不能继续履行。对方应该承担相应的违约责任，支付芮先生合同约定的违约金等。

　　业内提醒

　　买房改房需多方探明实际房龄

　　房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型。

　　记者从中广置业、利众房产、我爱我家、满堂红等10余家二手房中介公司了解到，从7月1日到7月22日，南京各个区域在这些中介挂牌出让的房改房多达1300多套，日均60套房改房挂牌出让，其中鼓楼区的房改房最多。

　　业内人士王先生介绍，一般情况下，由于房改房的房产证上没有发证日期，遇到房屋外立面翻新和内部装修较新时，一般很难判断房屋的真实房龄。这时，购房者就要多留个心眼，在一家中介看中一套房源之后，多跑几家中介确认该房源的房龄，或者向该小区其他居民打听房屋的建成年代。如果还是不能得到确切答案，可以让卖家带上产权证、土地证一同到房产中心档案馆查询，宁愿自己垫付查询费和交通费，如果卖家诚心要交易应该会同意该请求，等确认好房龄后才能签订购房合同，切不可草率签订购房合同和支付首付款，一旦房龄超过银行放贷的标准，贷款被卡将会带来诸多麻烦。